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[마터호른] 단지 임장을 오랜 시간하는 방법 : 네이버 카페 (naver.com)

필사 #1. 단지임장을 해야하는 이유?

1) 각 단지의 이미지를 머릿속에 저장하기 위해서

처음 단임은 뭘 봤는지도 기억 안 나지만, 나중에는 특징을 잡아 이미지를 선명하게 기억하며 그 단지 얘기 할 수 있다.

2) 해당 생활권에 대한 구체적인 이해도 향상을 위해서

개별 단지에서 생활권의 입지에 대한 가치를 직집 느껴볼 수 있다.

3) 해당 생활권 내에서 단지별 선호 순서를 알기 위해 (전세 리스크 관리 차원)

우리는 레버리지 투자이므로 해당 지역 거주민 입장에서 실거주 가치가 무엇인지 알고

어떤 단지가 실거주 가치가 높은지 답을 내릴 수 있어야 한다.

4) 가치가 좋은 단지 구분법(거주민 연령대가 낮고 소득 수준이 높은 을 관측)

볼것! 거주민 분위기 + 주변 상권 + 외제차 + 단지 관리 상태

특히 상가 중요

(이유는 해당 업종에 대한 그 지역 수요를 의미하며

새로 생긴 가게, 특정업종의 밀집도는 인구 비중과 소득에 대한 신빙성 있는 정보 제공함)

단임 시 단지에 대한 가치 (상품성과 입지) 파악 하고

가격과 비교해 해당 생활권에서 선호도가 어떻게 가격으로 반영되었는지 생각해 보자!!

필사 #2. 단지 임장 순서

1) 준비단계 : 생활권 주요 입지 요인 입으로 중얼거리며 다니기(트렐로에 녹음)

(1) 평촌 동안구에 사는 이유는 뭘까?

(2) 택지 환경 안에서 학군, 중심 인프라, 교통을 모두 누릴 수 있어서 겠구나,

(3) 이와 관련된 각 중요 시설은 뭐가 있을까?

학교: 평촌 학원가(귀인동 위치)

중심 인프라: 범계역~ 평촌역까지의 상권, 특히 범계역쪽 상권 질이 좋고 롯대백화점 선호하겠구나

교통: 4호선 범계역, 평촌역 통해 강남으로 접근 용이하겠구나

(4) keyword: 학원가(평남~귀인동), 인프라(평촌 중심부), 교통(평촌 중심부)로 최종 정리 및 기억

2) Zoom in 단계: 단지에 대한 명확한 이미지(거주민 연령구조와 소득수준)

(1) 단지에 접근하면서 주변 환경 및 분위기 파악

(2) 단지 바로 주변에 도착시 : 상가의 가게 밀집도, 공실여부, 업종, 새로 오픈한 가게 파악

(3) 단지 들어가면서 체크할 사항

단지 연식

동간격

단지 형태(ex 남향 비중 많고 길다랗게 생겼네)

주민 분위기(연령 옷차림 등)

창문 보면서(2베이, 3베이, 4베이 및 주요평형 예측)

지하주차장 유무(있다면 내려가는 외부계단의 존재로 지하주차장 직접 연결 여부 판단)

카카오맵 활용(메인광장 위치 / 59, 84 위치 및 입구에서의 거리 / 임대동 위치 및 크기 / 지하주차장 유무 확인)

호갱노노 입주평 활용(엘리베이터 연결여부 검색)

주차된 차량종류 체크(외제차 비율, 택시 및 탑차 비율)

배정되는 초등 위치 및 학급당 학생수

근처 중학교 성취도 및 특목고 진학률

기타 체크리스트 체크사항

" 나는 이 단지에 대해 명확한 이미지를 알고

거주민의 연령대와 소득수준을 짐작할수 있나?"

3) Zoom out 단계: 단지와 생활권 입지가치를 연결(준비단계 내용 복기, 단지 입지가치 평가)

이 단지는 구축이지만 낡은 상가에도 교습소가 많았고 아이들이 꽤 보였던 단지야, 초등학교 바로 옆이고

무엇보다 '대규모 학원가'까지 도보로 5분거리기 때문에 상품성 대비 입지가치가 상당히 높은 단지겠구나~

4) 단지의 가치는? : 단지의 가치를 한마디로 정리(1, 2, 3을 통해)

구축임에도 학원가와 초등학교가 가까워 아이 키우기 좋은 단지

5) 단지의 예상 가격은? : 이전 단지(가격, 가치)와 비교하여 가격 예측(초보는 비권장)

직전 단지와 연식 동일하고 학원가 거리 비슷하지만, 직전단지는 초품아고 여기는 조금 걸어가네.

직전 단지 **억이었으니까, 여기는 천만원정도 더 싸려나?

만약, 처음 가는 연식 단지는 새로운 기준점으로 삼기

6) 가격 확인 및 피드백: 장점_가격 왜곡 여부 확인 가능, 가치 판단 시 가격 매몰 안됨

네이버호가와 아실 가격그래프 비교시 차이가 없지만, 초품아 단지가 조금 더 빨리 상승하는 경향 있구나,

전세가 확인해보니 역시 초품아 단지 높네, 매매가 같아도 전세 빼는 데는 초품아 단지가 수월하겠구나.

7) 최종정리:

마침표, " 00 생활권에 이 정도 연식, 상품성, 입지 가진 단지는 00억원대 가격이구나. !!!!"

필사 # 3. 장점 : 가격에 휘둘리지 않고 가치를 볼 수 있음

단지의 상품성을 명확히 알고

해당 생활권의 선호 입지요인이 해당 단지에 어떻게 직접 연관되는지

그로 인해 가격이 어떤 식으로 생활권 내에서 형성되는지 생각할 수 있음

필사 # 4. 적용방법 : 초보) 생활권별 or 동별로 중요 단지 1개씩만 적용

필사 # 5. 단임 역량 향상 단계

적용 단지는 혼자 가 / 반복에 따라 속도 향상(30분-->5~10분/1단지 당) / 동일 생활권 내 단지 그룹핑

필사 # 6. 단지 선호도 파악 찐방법: 실거주자로서 실거주 삶을 직접 체험

7일동안 그 지역 생활하심,

" 실거주자는 과연 어떤 단지를 더 선호할까요? "

BM #1. 해당 동의 지도를 그리자!

교통, 학교 학업성취도, 학원가, 백화점, 종합병원, 비선호시설, 아파트 이름

BM #2. 지도를 외우자!

BM #3. 지도를 중얼거리며 다니자!

BM #4. 단지 내 거주민 나이,옷 + 상가종류 + 외제차 + 단지관리관리

+ a (지하주차장 + 초품아 + 단지 동간격, 모양)

BM #5. 단지마다 한 줄 평 !!