[일월일일] 투자 3년차이지만 baby라고 느꼈던 순간



안녕하세요?

baby 일월일일입니다.

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

닉네임 아니고 애칭 아니고 귀척 아니구요...

이번 달,

아... 나는 투자자로서

그저~아이같았구나...

미숙했던 점을 깨닫고 부끄러웠고,

새롭게 다짐했던 순간들이 있어

나누어보려고 끌어본 어그로입니다 ㅎㅎㅎ

저는 23년도 월부학교 여름학기를 듣고

1년 만에 24년 여름학교로 돌아왔습니다.

여신 식빵파파 튜터님과 함께하는

제 생애 두번째 월부학교에서

벌써 한 달을 꽉 채워 보냈는데요,

7월의 피날레,

최종임보 발표날,

감사하게도 발표 기회가 주어졌고

저와 반원분들에게 주신 식빵파파 튜터님의

애정어린 피드백 덕분에

배운 점이 너무 많습니다.

과거의 내가 아이처럼 느껴질 정도로,

본인의 임보와 경험을 다 까서 보여주시면서

아낌없이 새로운 가르침 주시는

식빵파파 튜터님 감사합니다.

연차는 쌓였는데도

이번 학교 올 때까지 알지 못했던

과거 아이 같았던 나의 모습 총정리

1. 부동산 사장님의 말을 그대로 받아적었다

저는 모범생 기질이 있어서

월부에서 하라는 것은 최대한 다 했습니다.

아무리 썩구축이더라도

빼먹지 않고 선호도 파악을 하려고 했습니다.

그렇기에 전화임장, 매물임장을 통해서

사장님이 선호도와 관련된 말씀을 해주시면

귀신같이 받아적어 임보에 기록하고,

비교평가 할 때나 투자 결론을 내릴 때 활용했습니다.

하지만 여기서 간과했던 것은

사장님이 A단지랑 B단지랑 A가 이래서 더 좋아해~

혹은

선호하는 동과 아닌 동끼리 5천씩 차이나~ 라고 하면

'아 그런가보다' 하고 기록하고 끝나는 게 아니라,

진짜 그런가?

그렇다면 지금 A, B 단지의

가격 차이가 적당한 수준의 차이인가? 등

사장님의 말씀을 한번 직접 검증해보고

나의 투자로 연결지어

나만의 결론을 도출해야 한다는 것이었습니다.

예를 들어 울산 동구의 제일 잘나가던 택지,

빅쓰리라고 불리는 브랜드 단지

전하푸르지오 / e편한세상전하 / 전하아이파크가 있는데요,

단지를 직접 가보면 선호도가

e편한 > 아이파크 > 푸르지오라는 것을

느낌으로 바로 알 수 있습니다.

사장님들께 여쭤보고,

단지분석을 해보아도

현장에서 파악한 선호도가 얼추

맞다는 것을 알 수 있습니다.

하지만 그렇다면 지금 시세와는 어떻게 연결 지어서

투자적인 결론으로 이어갈 수 있는지?

사장님들이 거긴 원래 2천씩 비싸~

이런 말씀을 하셨다면

진짜 그런지? 한번 직접 확인하면서

내 투자와 연결짓는 연습을 할 필요가 있는 것입니다.

예를 들어, 실거래가에서 가격 순서대로 정렬시켜

상승장에서 간격이 얼마나 벌어졌는지

한번 확인해봅니다.

정답은 없지만,

1건 찍힌 최고가를 제외하면

선호도 1순위인 단지와 다른 두개 단지는

2천 정도의 차이가 났고,

그 외로는 선호도 순서대로 비슷하거나,

최대 1천만원씩 차이가 났다는

나름의 결론을 내리는 것입니다.

하지만 상승장 때 가격 차이가

그대로 유지될 것이라는 보장은 없기에,

전세는 가격 차이가 있는지,

거래되는 양에 차이가 있는지

위기시 발휘되는 그 파워를 알기 위해

바로 근처에 신축 대단지 입주가 있었거나,

하락장/지역 부동산 시장이 안좋았을 때의

시점 전세, 매매 거래를 살펴봅니다.

이렇게 보니, 선호도 1순위로 봤던 e편한세상전하가

매매/전세 가격 방어가 상대적으로 더 되고

입주장에도 매수세가 있을 정도로

수요가 있는 단지라는 것과,

푸르지오-아이파크는 1천만원 정도의

차이만 난다는 것을 알 수 있었습니다.

이제 현재 가격에 적용할 점을 찾아내봅니다.

e편한세상이 선호도가 확실히 높은 것을 확인했으니,

이 단지에서 만약

푸르지오, 아이파크와 비슷한 수준의 물건이 있고

괜찮은 물건이라면, 더 깎을 수 있는지를

우선적으로 찾아봅니다.

푸르지오와 아이파크 물건이

직접 매물을 보았을 때

비슷한 조건 (타입, 향 등)임에도 불구하고

3천 넘는 차이가 나고 있다면

마음 편히 더 싼 물건을 우선순위로 둡니다.

누가 얘기해줘서 아는 선호도와

내가 직접 검증해서 현재 시세와 연결지어

가격에 대한 판단까지 완결지은,

내가 직접 알아낸 선호도는 차원이 다릅니다.

저희 반에 전격 공개해주신

식빵파파 튜터님의 임보의 철학은

데이터를 보거나 현장에서 본 게 있다면

그냥 넘기지 않고,

거기서 투자와 연관된 궁금증을 만들어,

직접 추가 조사/손품/발품으로 파헤쳐보고,

스스로 현시점 자신의 투자와 연결되는

인사이트를 도출하는 것이었습니다.

실제로 튜터님께서는 현장에서 매임 할 때 부사님들이

흘리듯 하는 말씀들에서 '검증 포인트' '궁금증'을

많이 찾으셨다고 합니다.

그래서 번뜩이는 생각이 들면

바로 카톡 나에게 보내기로 남기고,

그날 바로 임보에서 검증해보셨다고 합니다.

전임을 통해 부사님이 알려주신

단지 선호도, 가격 차이를

'아 그래 나 전임 했어!'

뿌듯해하고 그냥 받아 적고 넘겼던

귀여운 과거의 나 자신 ㅋㅋㅋㅋ

이제 직접 손품으로 검증하고,

현재 가격과 연결 짓겠습니다.

2. 단지에 있는 부동산에 다 전화해보지 않았다

최근에 올린 처절한 저의 전세경험담...에서

https://cafe.naver.com/wecando7/11093601

전세를 빼보면서 느낀 것이

'아 전세 빼려고 할 때만 지역 부동산에

다 전화해보는 게 아니라

평소에 해놓았어야 하는 거구나.'

라는 것이었습니다.

놀랍게도 튜터님은 모든 임장지에 대해

기본적으로 모든 단지, 모든 부동산에 전화를 걸어

일 잘하는 사장님을 파악해두셨습니다.

투자 하고 나서 하는 게 아니라,

투자 하기 전, 단지 하나하나의 선호도를 파악하고

전세 상황을 파악하고,

더 나아가 내가 투자로 관심 있는 단지의

물건지를 알아내고 파악하기 위해!

기본적으로 나는 여기 있는 부동산은

다 전화해본다는 생각을 가져야 하는 것이었습니다.

(너나위님도 내마반에서 말씀하셨어요)

3. 전세가를 치밀하게 보지 않았다

우리 투자금을 결정짓는 매우 중요한

전.세.가.

지금까지는 단지 내 최저가가 어느 정도인지,

생활권 내 전세 개수,

경쟁 단지들의 전세 가격 등을

최근 거래량 추이를 파악하고

전임 통해 손님이 있는지 등을 파악하는 정도로

전세가를 설정하고 있었습니다.

꽤~ 넓게 파악하고 집요하게 전세가를

보수적으로 보고 있었다고 생각했는데...

튜터님께서는

영향을 미치는 생활권 / 단지 내

전세 물건을 직접 매임 해보거나,

전화임장을 통해 상태, 조건 뿐만 아니라,

잔금 해야 하는 날짜까지

파악하고 계셨습니다.

(잔금이 급해지면 전세 가격은 후려쳐지기에)

그리고 아예 다른 구이더라도

그 도시 안에서 수요가 더 많은

상급지가 있다면,

그 곳에 내가 보는 단지와 같거나

더 높은 전세가가 있지는 않은지

정말 찐으로 넓게 넓게 파악하셨습니다.

전세가 매주 나가고,

단지마다 전세가 한 자리 수 밖에 남지 않아서

와 전세 나가겠다 생각했던 시장도

튜터님이 보시는 방식으로 다시 훑어보니,

절대 ㅎㅎㅎ 장담할 수가 없는 것이었습니다.

전세가 나갈 줄 알고 했던 나의 1호기

그 때의 경험을 반복하지 않기 위해서

아무리 힘들어도

전세는 진짜 집요하게

찐으로 나갈 가격인지 파악하고 투자하겠습니다.

5. 1억대 단지까지 추가적으로 고민 해보았는가

이번에 튜터님께 배운대로 단지분석을 한 후에

단지분석을 하며 궁금해졌던 파트를 추가로 파헤쳐보는

분석, 비교 장표를

단지분석 파트에 추가했습니다.

그런데.. 저도 모르게

월세/달방 거래가 더 많은

90년대 구축, 현재 호가가 9천~1억대인 구축들을

추가로 분석하는 것은 살포시

skip한 저 자신을 발견했습니다 ^^

이전에는 단지 분석하고 추가로 파헤치는

비교 장표나 분석을 할 생각도 하지 않았기에

나름 발전한 줄 알았지만,

어느 순간 저가치인 구축을 통해서는

배울 점이 없을 것이라

'투자 안할거니깐~'하는

편견을 허락한 것입니다.

튜터님이 따끔하게 지적해주시고

우리반에서 유일하게 1억대도 추가로 분석하신

동료 천부님 (같이 발표도 하심)에게 자극받아 ^^

꼭 제 스스로의 편견에 지지 않겠습니다!!

4. 임보를 미완성 상태로 제출했다

제일 찔리고 부끄러운 부분입니다.

무려!! 월부학교 때, 실전반 때

임보를 욕심부리다 제 시간에 완성하지 못하고

"추가 보완하겠습니다 ㅠㅠ" 하고

제출한 장표들이 있습니다.

(받아주신 튜터님들.. 감사하고 죄송합니다..)

하지만 이런 것을 스스로 용납하면 안됩니다.

임보 미완성 제출은 내 사전에 죽어도 없다!

라고 못을 박고 지켜야 합니다.

'나중에 보완할 것'이라는 상태로

임보를 제출하면 안됩니다 여러분.

이런 미완성한 임보가 있으면

다른 어떤 지역으로 가더라도 찝찝함이 많이 남습니다.

- 식빵파파 튜터님

이제 내 사전에 미완성 임보는 없다!는 생각으로

만약 간당간당한 장표들이 있었다면

왜였는지 미리 분석해서

다음 달부터는 더 시간을 확보하고,

무엇보다 임보 쓰는 순간 순간에

최대한 몰입하겠습니다.

매일매일이 최임 제출일이다

이거 안 끝내고 자면 큰일난다! 는 생각으로

(소위 말해) 똥줄을 타며

초집중하게 만드는 환경을

세팅하려고 해야 합니다.

이 글을 읽고 찔리시는 baby님이 계시다면

지금부터 이 중 하나라도 바꿔보려고 하시면 됩니다.

바로 오늘부터요!

저긴 '월부학교니까'

이런 마음으로 넘기시기보다

만약 지금 자실 중 혹은 기초반 수강 중

나는 더 성장하고 싶다는 욕심이 있으시다면

기존대로 하지 않고,

지금까지 안해본 방식으로 해보겠다!

새로운 걸 해보겠다!

는 생각으로 하나만 직접 해보셨으면 좋겠습니다.

스스로 '아유 난 참 멀었구나..' 느끼면서도

이걸 깨달은 나 자신이 한 뼘 성장한 것 같아

기분이 좋더라구요.

8월은 즐거운 한 달이 될 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

- 성장 중인 일월일일 드림 -

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