[으히] 전임의 벽을 넘는 과정(전임 시기, 방법, 정리 예시)

안녕하세요

해보자 해보자 여름학기 해내고 있는 으히 입니다.

어느덧 입추가 지났네요.

뜨거운 한 여름의 임장을 해나가고 계신

우리 동료분들 다들 괜찮으신가요?

코로나도 갑자기 기승을 부려

한더위에 오한을 느끼고

마스크를 다시 또 착용하는 분들이 생기고 있어

체력이 뚝뚝 떨어지시는건 아닐까 걱정이네요.

정말 임보도 임장도

건강을 최우선으로 하시며 이 여름 보내시기를 바랍니다.

이번에 저희 반 모토가

"하던대로 하지 않기"로 잡혔는데

해보지 않은 것들을 해야하고

해내야 할 것들이 많은 학교에 오다보니

지난달은 적응하는 한 달을 보내느라

제가 이전과 같은 행동을 하고 있진 않았는지 반성하게 되는 두 번째 달이네요.

그래도 일 년 전에 비해 성장한 부분은 어디에 있는지,

그리고 앞으로 제 원씽을 달성해나가는데

꼭 지속해야 할 부분은 무엇인지를 생각해봤습니다.

저에게는 바로 전임 이었던 것 같습니다.

저는 사실 그리 부지런한 편이 아니라 ㅎㅎㅎ

지인들이 먼저 연락 주지 않으면 선톡, 선연락을 하지 않는

그렇지만

잘 지내고 있나?

날도 더운데 별 일 없나?

생각은 많이 합니다 ㅋㅋㅋ

선톡이 오면 "안그래도 니 생각을 했어~"

하면 생각만 하지말고 연락을 하라는 타박을 많이 듣던 저.

그런 제가 월부에 와서는

선톡, 선연락을 해야 한다는 부담이 사실 좀 컸습니다.

조원분들과 소통을 하는 것부터 시작해서

부동산에 전화를 해야 한다는 것!

선호도 파악도 하고, 매물 예약도 해야 한다는 것.

아니 아는 사람한테 하는 것도 잘 안 되는데

모르는 분과 이야기를 이끌어 나가야 한다는게 굉장히 부담이었습니다.

그런 제가 올해 실전, 지투를 재수강하고

월부학교에 오면서까지

매일 전임을 실천하고,

지난달에는 하루 3통씩은 꼭! 해낼 수 있는 제가 되었기에

양적으로 누구와 비교할 게 아니라

처음의 제와는 정말 천지차이인 제가 되었기에

그 과정을 한번 복기하며 나눠보려고 합니다.

전임이 부담스럽고 어려운 분들은

차근차근 하나씩 해보면 좋겠습니다.

아무것도 모르는데 전임을 하나요?

저도 처음 전임을 시작할 때는

매물예약이 시작이었습니다.

그전에는 전혀 할 생각도 없었습니다. ㅎㅎㅎ

하지만 올해부터는 임장지가 결정이 되면

바로 그날부터 전임을 시작하고 있습니다.

'아니 아무것도 모르는데 뭘 물어보나요?'

동료분들에 따라

지역개요라도 다 쓰고 나서 전임 하시는 분

분단임을 다 하고 나서 전임 하시는 분

매임 할 때 전임 하시는 분

다양하셨는데

제가 지역에 대해 아무것도 모르는 상황에서

전임을 시작하는 이유는

완벽할 필요가 없다는 사실을 깨달았기 때문입니다.

제가 전임을 왜 어려워하는가 생각해봤습니다.

- 사장님이 무시할까봐

이게 가장 컸던 것 같습니다.

아니 이것도 모르고 물어봐요?

뭘 이런걸 물어봐요?

우린 투자자 안 받아요. 툭.

이런 대우를 받지 않기 위해서는

항상 먼저 제가 온갖 정보력을 갖추고 방어태세를 한 뒤

전화를 해야 한다는 압박감이 있었습니다.

하지만 전 전임을 왜 하는지 생각해봤습니다.

- 매물 예약을 위해서

초반에는 이게 가장 컸지만

점차 앞마당에 몰입하기 위해서는

- 지역 선호도, 단지 선호도를 파악하기 위해서

이게 가장 중요하다고 생각했기에

그 지역에 살고 있는 사장님의 의견을 들을 수 있는

소중한 기회라고 생각했습니다.

그런데 이미 제가 정보를 다 알고 전화하는건

투자물건을 털때 아니고서야

가능한 일이 아니라는 걸 깨달았습니다.

배우는 과정이 항상 스무스 할 순 없죠.

때론 엄하기도, 마더 테레사 같기도

다양한 스승(부동산 사장님)을 만날 수 있죠.

그때마다 배우는 건 항상 있습니다.

오 여긴 연식보단 OO 가까운 걸 좋아하는구나.

전세입자들은 A단지보다 B단지를 먼저 찾는구나.

좀 더 주더라도 확장된 것을 찾는구나.

아 내가 이런 질문을 하니까 대답이 안 나오는구나.

아 이걸 물어보니 오히려 다른 것도 말씀해주시는구나.

꼬리질문으로 선호도 파악까지 가능하구나.

이 사장님은 설명을 정말 잘해주시네.

다음에 투자할 때 이분께 연락드려야겠다.

이분은 말은 사나운데 일은 진짜 잘하시는 것 같아.

자기물건인데 하나도 모르시네.

다양한 것들을 배울 수 있습니다.

단순히 전화로 기분이 다운되는게 싫어서

완벽한 통화를 위해서

이런 마음들이 저의 전임을 방해하고 있었기에

제가 왜 이것을 하는지 생각해보니

자연스레 전화번호를 누르고 망설이지 않는 제가 되었습니다.

전임 사전준비: 시간이 되신다면 이렇게

그래도 아무것도 모르고 전화하는게

그게 더 두렵다! 하시는 분들.

저도 마찬가지입니다.

모르는 사람에게 왜 그것도 모르냐고 타박듣고 싶지 않죠.

ㅎㅎㅎ

그래서 어느정도는 조사를 하고 전화를 하는데

시간이 정말 없다! 싶을때는

저도 그냥 동, 층, 가격만 보고

집 상태라도 물어보려고 전화를 해봅니다.

사장님에 따라서 묻는 말에만 대답하시는 분도 계시지만

또 어떤분은 묻지 않은 내용도 술술 말해주시기도 하시죠.

"아 그건 완전 기본이에요.

그거말고 B동 O층 있는데 수리도 잘 됐어요."

이런 말씀 하시면 너무 감사하죠!

그럼 제가 아무리 정보가 없더라도 꼬리질문을 계속 해나가면 되니까요.

"아 수리도 됐는데 왜 그 가격인가요?"

"집주인분이 급한가봐요?"

"수리는 언제 했나요? 그정도 수리면 전세 놓기 좋은가요?"

"여기는 샤시도 해줘야 하나요?"

이미 제가 묻지 않은 이야기도 해주시는 분이라면

선호도 파악 질문도 슬쩍 껴보기도 합니다.

"가격이 싼 이유가 별로 안좋아하는 동호수인가요?"

"저는 매도도 생각해서 그래도 좋아하는 동으로 하고 싶어요"

이런 이야기를 하면 자연스레 선호동, 선호하는 구조를 말씀해주시기도 하구요.

동, 층, 가격만으로도 사장님에 따라서

충분한 정보를 주실수도 있지만

가끔 실패하는 느낌을 받는 전임을 하게되면

기운이 쭉 빠지죠..ㅠ

그래서 조금 더 준비가 가능한 경우

저는 다음과 같이 사전조사를 해봅니다.

● 매물 가격별 나열 후 저층 골라내기

대부분 가장 저렴한 물건을 찾아서 질문하게 되는데

요즘같은 시기에는 저층 물건이 너무 많죠.

그래서 뒤로 뒤로 가다보면

어느새 내가 싸다고 본 가격대와 1억 넘게 벌어진 가격대.

이게 맞나? 넘 비싼거 아닌가 싶어서 전임 보류를 할까 고민도 하는데

저는 저층도 하나하나 눌러봅니다.

1층 매물이 8.2억부터 시작이네요.

그 아래는 8.4억이 저층으로 2개 있구요.

저희가 원하는 4층 이상 매물은 8.5억부터 시작입니다.

이때 8.5억 물건을 물어보는 것도 좋지만

저는 저층이 진짜 저층인가 한 번 확인하는 절차를 거칩니다.

동향 1층 8.2억짜리 다음 물건인

남향 저층 8.4억은 올수리된 갭투자 가능하고 금액조정가인데

상세 매물정보를 눌러보면 보유세가 나옵니다.

베타버전이라 신축들은 잘 나오지 않는데

이런 구축들은 대보분 보유세가 계산되어 나오는데

이걸로 찐 저층인지 확인하고 있습니다.

이 물건은 보유세가 48만원대네요.

다음 저층 물건도 눌러보겠습니다.

이물건은 남서향이지만 같은 가격이고 역시 내부 올수리된

입주, 갭투 가능한 물건인데요.

앞으 저층은 25년 7월 만기로 세낀 매물이라

전세가 얼마에 들어가야 있는지 확인도 필요한 매물이네요.

세낀 것 보다 이 물건이 나아보이죠?

근데 보유세가 달라요.

50만원이네요. 여긴.

보유세를 확인하러 가볼까요?

매물정보 옆, 옆 탭에 있는 동호수/공시가격을 눌러보면

동, 호수마다 책정된 보유세를 확인할 수가 있어요!

남향 저층 보유세가 48만원이었는데

3층을 눌러보니 같은 가격이에요.

2~3층 보유세가 같은 가격이라

이 물건은 1층은 아니지만 2~3층이겠구나! 를 알게됐습니다.

남서향이었던 저층 물건의 보유세를 볼까요?

(여기는 동이 달라서 동마다 층마다 보유세가 좀 달랐어요.)

여기는 4층 물건이 50만원 입니다!

3층을 눌러보니 48만원이었구요.

아 여기는 4~6층 사이겠구나!

우리 기준에 들어오는 매물이죠?

입주도 가능한데 수리도 됐고, 저층도 아니고

앞의 1층, 2~3층으로 추정되는 물건 다음으로 가장 저렴하네요!

8.5억의 고층만 물어볼 수도 있지만

저는 이렇게 정말 싼 매물이 누락되지 않도록

저층도 하나하나 다 눌러서 확인해보고 있어요.

(보유세가 안나온다면 그냥 저층도 저층이 아닐 수 있으니 전임에서 바로 물어봅니다.)

● 비싼 가격대의 동 분포로 로얄동 파악하기

여기서 하나 더 해보는 것은

비싼 가격대로 다시 나열해봅니다.

낮은 가격순으로 하니 101, 104동이

높은 가격순으로 하니 109-110동이 나옵니다.

이미 두 번째 단계는 끝!

여기까지 쉽죠?

● 동 위치 보면서 선호동 파악하기

앞 과정을 한 뒤 지도를 봅니다.

101, 104동의 위치와 109, 110동의 위치를.

주변지역 특징과, 뷰 방향을 보면서

아 여기는 입구동이라 선호도가 떨어지겠구나,

여기는 학교가 바로 앞에 있네

여기는 뷰가 뚫리겠다 그래서 가격이 높은가 보다.

이런식으로 유추를 하면서

로얄동을 추정해봅니다.

간혹 수리상태가 너무 완벽한 매물이 고가의 호가를 찍고 있지만

대부분 동이 비슷하게 겹친다면

그게 바로 로얄일 가능성이 높습니다.

그리고 그 이유를 전임 전에 먼저 유추해봅니다.

그리고 전화를 하면

사장님과 좀 더 풍부한 이야기를 나눌 수 있을거에요.

제가 유추한 내용이 맞는지

"사장님 109동 110동이 학교가 가까워 가격 조정이 잘 안되나봐요"

"뷰가 잘 보여서 그쪽으로 전세도 많이 찾나요?"

하고 툭 던지면 사장님들께서

그쵸! 거기는 오션뷰에요.

안깎여 안깎여.

투자할거면 101동 싸게 사서 하세요.

(이때 말씀하시는 건 선호도가 낮은 동이니 싸다로 이해합니다 ㅎㅎㅎ)

제가 원하는 선호도 파악을 위한 전임의 사전준비

처음에는 조금 오래 걸리지만

준비하는 만큼 제가 얻을 수 있는 것도 많더라구요.

번호를 누르는게 어려우시다면

조금 더 정보를 정리한 뒤

한 통만 해보세요!

전임 정리: 하다보면 질문도 자동화

사전조사를 하든, 아니든

전임을 하면서 주로 물어보는 질문들은

가장 중요한 가격과 상황, 상태입니다.

그래서 제가 주로 하는 질문들을 모아보면

- 가장 저렴한것만 물어보지 않기

- 수리된 물건 상태 이야기 들으며 단지 내 수요 조사

(수리 얼마나 해줘야 함, 확장 해줘야 함,

에어컨 넣어줘야 함 등등)

- 전세 문의, 전세 가격

- 거래되고 있는지, 최근 거래 가격, 조정되는지

- 요즘 거래는 투자자인지 실거주인지

- 옆 단지 비슷한 가격대랑 비교문의

- 학군, 학원가, 출퇴근, 셔틀버스 운행 등

사장님들의 분위기에 따라

물건 가격, 상태만 물어보는게 우선인데

간혹 우호적인 사장님이라면

선호도 질문도 섞어서 하는 것 같습니다.

하지만 무리해서 하다보면 검거당합니다.

"공부하는거죠?"

ㅎㄷㄷ

저흰 투자를 할거지만!

저와 다른 동료들의 원활한 임장을 위해

그리고 사장님들의 피로도를 낮추기 위해서라도

항상 분위기를 캐치하는 센스를 갖춰보아요!

전임이 완료되면 그대로 흘려보내지마시고

이 소중한 자료를 잘 정리를 해보시는 걸 추천합니다.

정리한 내용은 나중에 매임할 때,

비교평가 후 내 투자물건 1등을 뽑을 때

굉장히 도움이 되는 보물자산입니다.

본인만의 전임 시트를 운영하셔도 되고,

저는 대부분 조톡방에 공유하고,

조시트에도 업로드를 해두는 편인데

전임 완료 후 정리를 다음과 같은 내용들이 들어가게 하는 편입니다.

가격, 동층향, 부동산 사장님, 매물상태, 단지특징, 비교단지, 내생각

아래 제 예시를 덧붙여봅니다.

길지 않더라도

수리 상태만이라도 기록해두시고

점차 쌓아 나가시다보면

해당 지역의 선호도가 점차 쌓여나가실거에요.

매임을 위해 예약을 잡던 제가

어느새 이런 정리를 하고 있구나 되돌아보면서

저도 그래도 성장 하고 있구나! 를 느꼈습니다.

이번주 반임장하며 튜터님과

성장하지 않는 것 같다는 고민을 이야기했었는데

글쓰기를 추천해주셨거든요?

이렇게 글로 저의 첫 모습과 지금의 모습을 써내려가다보니

그래도 내가 멈춰있지 않구나. 느낄 수 있어서

정말 복기, 글쓰기가 중요함을 깨달았습니다.

글쓰기 추천해주신 게리롱 튜터님 감사합니다!

오늘도 열심히 살아가고 있는 저와

우리 티오피즈 반원분들,

그리고 월부 동료분들

당장의 성장은 보이지 않지만

모두 다 성장하고 계시군요!

너무 멋집니다!

읽어봐주셔서 감사합니다 : )

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀