2호기 투자 리스크를 점검해보다 [굿리더]

안녕하세요?

월부학교 여름학기를 수강중인 굿리더입니다.

김다랭 튜터님, 다랭고 학우분들과 함께

투자 의지를 불태우고 있습니다.

오늘은 또 다시 리스크에 대해 복기합니다.

저/환/수/원/리의 투자기준 중에서,

저는 유달리 리스크의 기준을 익히는 것이 쉽지 않았습니다.

지난 날 '리스크'의 기준에 부합하지 못하여

투자를 실행하지 못했던 경험들이 있습니다.

1호기 때 제가 경험했던 리스크는 2가지였습니다.

1) 투자실력

2) 물건상황

◇ 투자실력이 부족하여 같은 가격 대비

가치가 높은 물건을 보지 못했습니다.

(최고로 저평가된 물건을 찾아해맴)

◇ 주인전세 물건에서 주인이 전세 만기시

입주 아파트로 입주하는 것이 괜찮다고 생각했습니다.

(지금 전세셋팅 안해도 되니 괜찮지 않나? 생각함)

◇ 내년 입주물량이 많은 지역에서

계약갱신권을 사용한 세입자의

전세계약 승계가 괜찮다고 생각했습니다.

(세입자 안나가겠지~ 생각함)

최근 2호기 투자를 알아보면서,

1호기 때와는 또 다른 리스크를 경험중입니다.

"1호기 전세 만기와

2호기 전세 만기 시점이

얼마나 떨어져 있는가?"

"2년 뒤 유동성의 문제가

발생하진 않는가?"

후보물건에 대해서

다랭 튜터님의 상담을 받으며

보다 객관적으로 리스크를 보게 되었습니다.

그리고 하워드 막스의

「투자에 대한 생각」을 다시 한번 읽으며

리스크에 대해 복기했습니다.

1. 리스크를 인식했는가?

놀랍게도 제 머리속에는

1호기 전세만기와 2호기 전세만기가

겹치는 것을 피해야 한다는 생각이 없었습니다.

- 물건이 싼가?

- 전세 셋팅의 리스크가 헷지되었는가? (세안고인가?)

- 전세 만기가 입주장을 피할 수 있나?

정도를 체크했습니다.

그렇게 체크하고 고른 물건에 대해

튜터님과 상담을 하고 나서야

그 물건의 전세만기가 저의 1호기 전세만기와

시기가 겹친다는걸 깨달았습니다.

생각해보면 적절하게 세안고 있는

저평가 물건을 발견했다는

마음에 심리가 고조되어서

다른 리스크를 보지 못했던 것도 같습니다.

자만심, 리스크를 모른 채 수용하는 것, 거기에 약간이라도 불리한 상황이 전개되는 것. 이 세가지가 합쳐지면 얼마든지 큰 피해가 발생할 수 있다. 이는 자신의 포트폴리오가 어떻게 운용되는지를 이해하는 데 시간과 노력을 들이지 않는 사람이라면 누구에게나 일어날 수 있다. 하워드 막스, 투자에 대한 생각, 71페이지

리스크를 인지하기가 매우 어려운데, 특히 투자자 심리가 고조되어 있을 때 그렇다. 그러나 우리는 반드시 리스크를 인지해야 한다. 하워드 막스, 투자에 대한 생각, 71페이지

2. 리스크를 감수할 만큼 기대수익률이 높은가?

다랭 튜터님께서는 지난 튜터링데이 때

리스크와 기대수익률간의

상관관계에 대해 말씀주셨습니다.

2채의 전세만기 시점이 겹치는 리스크를

수용할 만큼 내가 찾은 물건의

기대수익률이 절대적으로 높은가?

에 대해서 찬찬히 생각해봤습니다.

제가 본 매물의 가격이 다른 지역의 동일 평형

물건들 대비 저렴하다는 생각은 지금도 하고 있습니다.

그러나 나의 리스크 대비 저렴한가?는

다른 문제였습니다.

타겟팅한 지역은 올해도 내년도 공급이

적정수요보다 많습니다.

현재의 가격이 과연 충분히 싼가 생각해봤을 때,

앞으로도 이 가격을 만나거나,

더 떨어져 기회가 올 수 있겠단 생각이 들었습니다.

이런 차분한 분석은

튜터님의 상담 이후로

마음이 잔잔해졌을 때 떠올랐습니다.

투자 리스크는 주로 너무 비싼 가격 때문에 생기고, 너무 비싼 가격은 지나치게 낙관하여 충분히 의심하지 않고 위험을 회피하지 않는 데서 나온다. 하워드 막스, 투자에 대한 생각, 92페이지

3. 리스크에 대해 얼마나 이해하는가?

다랭 튜터님께서는 내가 해당 물건에

투자했을 때의 리스크를 적어보라고 했습니다.

23년 초 전세가가 가장 낮았을 때가

떠올랐습니다.

1호기, 2호기 전세가 모두

23년 초 가격으로 되돌아 간다고

생각하고, 2년 후 역전세 금액을 계산했습니다.

역전세 금액 총액은 나의 신용대출과

종잣돈을 합친 금액에 가까웠습니다.

단순히는,

역전세를 대출과 종잣돈으로 감당하고

약간의 마진이 있으므로

대응 가능하다고 판단할수도 있을 것 같고... 헷갈렸습니다.

튜터님께서는 계량화 해본 것은 잘한 것이나,

리스크란건 원래 예측하지 못한 일들이

발생하는 거라고 하셨습니다.

만약 2년 후 전세금액이 23년 초의 가격보다 더 하락한다면?

만약 내가 2년 후 신용대출을 지금처럼 사용하지 못한다면?

예측하지 못한 일들은 무궁무진하게

많이 발생할 수 있었습니다.

미래를 예측할 때 많은 리스크가 주관적이고, 보이지 않으며, 계량화될 수 없다는 것이다

하워드 막스, 투자에 대한 생각, 74페이지 

리스크를 감수할 것인가, 말 것인가 하는 결정은 정상적인 패턴이 반복된다는 가정에서 나오고, 사람들은 대체로 그런 가정을 한다. 그러나 때로는 매우 다른 상황, 일어나지 않을 것 같은 상황이 발생하기도 한다.

하워드 막스, 투자에 대한 생각, 83페이지

블랙스완 : 금융시장의 예기치 못한 리스크를 말한다.

4. 리스크를 제어할 수는 없는가?

하워드 막스는 리스크 제어에 대해 이렇게 말합니다.

수익을 위해 필요한 리스크를 현명하게 감수하는 것은 투자자가 해야 할 일이다. 이를 잘하느냐 못하느냐에 따라 최고의 투자자와 그 나머지 평범한 투자자들로 구분된다.

수익을 위해 리스크를 현명하게 감수한다는 것은 무슨 의미인가?

리스크에 대해 알고 있다.

분석 가능한 리스크이다.

분산시킬 수 있는 리스크이다.

리스크를 수용해도 충분한 보상을 받는다.

108~109페이지 내용 편집

"리스크 분산" 제가 리스크를 제어하는데

필요한 점입니다.

조금 더 조건이 까다로울 뿐,

충분히 할 수 있다고 생각하고 있습니다.

기존의 투자물건과

전세 만기시점을 다르게

가져갈 수 있는 물건을 찾기로 해봅니다.

5. 장기적인 투자 성공은?

이번 기회에 투자에 대해 다시 한번 생각해봤습니다.

장기적으로 어떤 것을 성공한 투자라고 할 수 있는가.

일시적으로 많은 수익을 보는 투자보다,

큰 손실 없이, 망하지 않고,

장기적으로 꾸준하게 수익을 내는

투자를 하는게 중요하다는 생각을 하게 되었습니다.

늘 무모하고 용감한

초보 투자자가 보지 못하는

사각지대(리스크)를

알려주시는 튜터님께 매우 감사합니다.

장기적인 투자 성공으로 가는 길은 공격적인 투자보다는 리스크 제어에 있다. 전체 투자 이력을 통틀어 대부분 투자자들의 성과는 성공사례가 얼마나 대단했느냐 보다는, 실패 사례가 얼마나 되고 그 사례들이 얼마나 나빴는지에 의해 결정된다. 리스크를 능숙하게 제어하는 것은 탁월한 투자자임의 징표다.

하워드 막스, 투자에 대한 생각, 115페이지

[정리] 2호기 투자에 있어서 주의할 점

1) 1호기 물건의 전세만기 시점 체크하기

2) 리스크를 수용할 만큼

내가 찾은 물건의 가격이 충분히 싼지

차분하고 객관적으로 생각해보기

3) 전세만기 시점이 가까울 경우,

어느 정도의 유동성이 필요한지 계산해보기

4) 내가 계량화한 리스크와

현실이 다를 수 있단 점 알고 있기

5) 전세만기 시점을 분산할 수 있는

방법을 최대한 이용하기

(예. 전세기간 30개월 계약 등)

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