언덕 위, 구축, 복도식, 소형평형에도 투자할 수 있는 이유 [미요미우]



언덕 위, 구축, 복도식, 소형평형에도 투자할 수 있는 이유

24.08.19

안녕하세요?

중심을 잡고 겸손하게 성장하는

미요미우입니다 : )

임장지가 배정되면 임장 루트를 그리고

분위기 임장과 단지임장에 나섭니다.

그리고 단지임장을 하면서 이런 생각을 하게 되지요.

"언덕 너무 높은데? 여기 투자해도 되나요?"

"구축 복도식이라니, 나는 이런데는 못 살겠다..여기 투자해도 되나요?"

"서울 1군도 아니고 경기도 소형평수라니, 여기 투자해도 되나요?"

그리고는 임장 보고서를 쓰면서

자연스럽게 의문을 가졌던 단지들을 배제합니다.

왜인지 단지분석도 안 하게 되고,

매물 임장도 안 하게 되죠.

임장지가 바뀌고 난 이후에는 머릿속에서 아예 사라지게 됩니다.

한마디로 '투자 범위에서 벗어나 제외'하는 것입니다.

언덕 위, 구축, 복도식, 소형 평수도 투자할 수 있는 것일까요?

오늘은 투자 범위에서 제외하는 것의 위험성에 대해

이야기 해보겠습니다.

투자가 가능한 이유

그렇다면

언덕 위, 구축, 복도식, 소형평형에 투자해도 되는지

확인해보겠습니다.

1. 언덕 위, 구축

언덕 위의 구축의 예로는

관악구 1992년식 관악현대와

성남 수정구 1998년식 단대진로를 가져왔습니다.

관악현대와 단대진로로 올라가는 길입니다.

언덕이 느껴지시나요?

10년동안 매매가와 전세가의 흐름을 살펴보겠습니다.

관악현대는 매매가 3.8억원, 전세가 2억원이 상승했고,

단대동 진로는 매매가 2.8억원, 전세가 1.7억원이 상승했습니다.

최근 3년 사이 매매가와 전세가가 동시에가 하락하기는 하였으나

10년전 가격과 비교하면

여전히 2배 오른 수준임을 알 수 있습니다.

2. 복도식, 구축

복도식 구축의 예로는

광명시의 90년식 하안주공과

도봉구의 86년식 방학동 신동아 1단지를 가져왔습니다.

하안주공과 방학 신동아1단지입니다.

과연 이런 단지도 투자해도 될까? 싶은

복도식 구축 단지이죠.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

마찬가지로 10년동안의

매매가와 전세가의 흐름을 살펴보겠습니다.

하안주공12단지는 매매가 2.8억원, 전세가 1.3억원이 상승했고,

방학 신동아1단지는 매매가 1.8억원, 전세가 8천만원이 상승했습니다.

최근 조정장 이후의 가격과 비교해도

10년 전에 비해 매매가는 80%, 전세가는 60%정도가

오른 것을 알 수 있습니다.

3. 소형평형, 구축

마지막으로 소형평형, 구축의 예로

강서구의 94년식 방화5단지 16평형과

하남시 96년식 신장동 한국(해오름한국) 18평형을 가져왔습니다.

방화5단지와 신장동 한국입니다.

소형평형인만큼 복도식 구조를 가지고 있네요.

두 단지의 10년동안의 흐름을 살펴보면

방화5단지는 매매가 2.8억원, 전세가 1.5억원이 상승했고,

신장동 한국은 매매가 2억원, 전세가 1.5억원이 상승했습니다.

매매가는 두배가, 전세가는 두배 이상이 올랐네요.

이렇듯 언덕 위, 구축, 복도식, 소형 평형이라고 하더라도

매매가와 전세가의 상승이 있음을 알 수 있습니다.

이정도면 투자 가능한 단지라고 볼 수 있을까요?

투자 가능 선을 정하는 것의 위험성

임장보고서를 작성하다보면 '투자 가능 선'이라는 것을

나도 모르게 만들게 됩니다.

예를 들면

A 생활권부터는 투자하지 않겠다.

B 생활권의 구축은 투자하지 않겠다.

복도식 구축은 투자범위에서 제외한다.

언덕 위이고 소형평형이니까 C단지는 제외한다.

등으로요.

그러나 단지 분석 없이, 혹은 매물 임장 없이

머릿속의 생각만으로 해당 단지들을 제외해 버린다면

나에게 큰 수익을 줄 수 있는 기회를 놓칠 수 있습니다.

같은 지역에 있는 단지입니다.

적은 투자금으로 투자가 가능했던

구축, 복도식, 소형평형인 첫번째 단지는

10년 뒤 3.4억의 수익금을 벌어준 반면,

준구축, 계단식, 20평형인 두번째 단지는

10년 뒤 2.8억의 수익에 그치고 말았습니다.

물론 2.8억의 수익이 적다고 할 수 없지만

투자 가능선을 미리 정하지 않고

모두 분석하고 트래킹 했다면

더 좋은 결과를 얻을 수 있었던 것입니다.

투자 범위를 정하는 것보다 중요한 것

물론 언덕 위, 구축, 복도식, 소형 평형이

모두 좋은 결과를 주는 것은 아닙니다.

특히 입지가 떨어질 수록

해당 단지들은 보수적으로 접근해야 합니다.

그러나 어떤 단지들은

언덕위에 구축이고 복도식에 소형평형임에도 불구하고

살아야만 하는 이유가 있습니다.

즉, 실거주 수요를 가지고 있을 수 있다는 것이죠.

따라서 쉽게 투자 범위에서 제외해서는 안 됩니다.

투자 범위를 정하는 것보다 중요한 것은

열린 마음으로 연식, 위치, 평형에 구애받지 않고

모든 단지를 분석하고,

그 이후에 투자의 우선순위를 정하는 것입니다.

만일 이렇게 상품성이 떨어지는 단지보다

더 좋은 단지가 나의 투자 범위 안에 들어온다면?

그때서야 비로소 더 좋은 단지를 나의 1등으로 정할 수 있는 것이죠.

더 넓게, 편견 없이 단지를 바라볼 때

우리는 더 좋은 투자를 할 수 있게 됩니다.

편견 없이 모든 단지를

투자 후보에 두어야 하는 이유를 알아보았습니다.

얼마 전 수강한 신도시투자기초반에서

제주바다멘토님께서 같은 이야기를 반복하시더군요.

"여러분 여기 있는 구축도 투자할 수 있어요."

"여러분 이렇게나 언덕에 있는 단지도 투자할 수 있어요."

"소형 평수도 투자할 수 있어요."

더 많은 시간을 들여 지역을 분석할수록

더 좋은 결과가 있을 것이라고 믿습니다.

오늘도 편견 없이 지역을 분석하는 여러분을 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : )♥



좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀