[열중39기 30조 강부짜] 열반중급반 2주차 강의 후기- 비교평가 정복기



안녕하세요, 강부짜입니다~

어느덧 8월도 중반을 넘어 지나가고 있네요

이번 열반중급반 2주차 강의는

식빵파파님의 "비교평가 프로세스 이해하기" 였는데요!!

식빵파파님을 처음봐서 남자 강의분이신줄 알았는데

알고보니 여성분이시더라고요 ㅎㅎ

완전 반전이여서 깜짝 놀라면서 강의를 들었던 것 같습니다 ㅎㅎ

1등 뽑기가 항상 어려웠떤 저한테 이번 강의는 기준을 다시한번

상기시키고 쉽게 적용할 수 있게 만들어준 것 같았습니다 😁

간단하게 이번 2주차 강의내용 BM포인트 남겨보겠습니다 ㅎㅎ

[시장진단과 비교평가]

비교평가에 대한 의미를 확실하게 이해시켜줄려고 하셨습니다.

저번주에 배웠던 저환수원리의 진뜻은

"가치있는 것을 싸게 사서 충분히 비싸질때까지 지켜서 비싸게 판다"

여기서 비교평가는

"가치있는 것을 싸게사는 "건을 찾게 만들어주는 것"

이라고 하셨는데요.

가치있는 물건을 싸게 볼 줄 알아야

성공적인 투자를 할 수 있기에 반드시 이

개념을 먼저 잊지 않아야겠습니다.

그러면 어떻게 가치를 보아야 할까요???

1단계는 먼저 제대로 된 시장진단 입니다.

현재 서울은 상승지수에 있어 비싼게 있고 싼게 있는 상대적 저평가인 상황이고

지방은 하락지수에 있어 모든 물건이 싼 절대적 저평가인 상황입니다.

식빵파파님은 이 상황에 맞춰

우선순위 기준을 정립해주셨는데요

이렇게 시장분위기에 적합한

우선순위 기준을 잡아야

비교평가의 어려움을 해소할 수 있다고 하셨습니다.

*BM : 수도권= 좋은 것 중에 여전히 -20% / 지방= -20%이상인 것중에 가장 좋은 것

[비교사례를 통한 비교평가 순서]

1단계인 시장 진단을 마쳤으니

이제 2단계로 가봐야겠죠

2단계는 바로 비교평가 순서입니다.

비교평가 순서는 크게 3가지로 나뉘어져 있는데

<비교평가 3단계>

①기초정보 입력(단지명,연식,평형, 매전가,투자금) → ②입지요소로 가치판단(SABC등급) → ③ 가치와 가격비교

비교하고 싶은 단지 2개를 기초정보를 입력한 후

직장,교통,학군,환경 입지요소를 SABC등급으로 매겨봅니다.

이후 해당 가치와 가격을 비교해보면서

가치 있는것 중 더 싼것을 택하면

비교평가를 할 수 있게 됩니다.👍

여기서 중요한 점은

매매,전세가 차이가 적은 것을 먼저 고르는게 아닌

더 가치있는 것을 우선순위로 봐야한다는 점!!

가치가 우선시 하여 추후 더 많이 오를단지를 찾아보는 연습을 해야겠습니다.

상대적 저평가와 절대적 저평가 시장에서도

비교평가 순서는 다르지 않지만

단 비교 단지를 선정할 때에는

절대적 저평가 시장에서는 생활권 별로 좋은 것을 선정하고

상대적 저평가 시장에서는 아직 오르지 않은 곳에서 찾아보는 것.(투자범위 넓히기)

선정 방법은 다르게 해야한다는 걸 유념해야겠습니다 ㅎㅎ

※비교평가할 단지 = 투자 우선순위 맞는 단지

비교평가하는 지역의 우선순위를 알고 그 우선순위에 맞는 단지를 선정한다.

출처 입력

*BM : -20%인 물건들을 비교평가해서 순위 매겨보기

마지막으로

2개의 비교평가가 아닌 3개 이상의 다중 비교평가 방식을

설명해주셨습니다.

5개정도의 단지를 동시에 비교평가를 하다보면

입지요소의 가치 등급이 겹치는 경우가 생기는데

이럴땐 더 세부적인 비교평가를 실행해야 합니다.

바로

환경의 입지 요소 가치판단을

편의시설 수 + 주변환경+연식

세부적인 기준을 두고 비교평가를 하라고 하셨습니다.

이후 가격을 입힌 다음에

가격대비 가치 순위가 높은 단지를 최종 선택을 하면 된다고 하셨습니다.

*BM : 1등뽑기 할 때 연식,주변환경 조건포함 자체 등급 매겨보기

[부동산 투자자로 성공하는 방법]

마지막은 성공적인 부동산 투자방법을 알려주셨습니다.

비교평가의 중요성은 바로

가치 있는 물건을 싸게 사는 법이라고 하셨습니다.

추가로

흔들리지 않고 물건에 확신을 가질 수 있게 해준다고 했습니다.

이 비교평가를 잘할 수 있게 "실력"을 키워야하는데

실력을 키우는데 가장 중요한 것은

바로

"기준+시간"

이었습니다.

정확하게 아파트의 가치를 판단할 수 있는 기준

아는 지역, 아는 단지를 만드는 시간

이 2가지를 인지하고 갈고 닦아야함을 알고 투자자로서의 중요한 가치를

쌓기 위해 꾸준히 공부를 해야겠다고 다짐할 수 있었습니다.

기준 + 시간을 가지고 흔들리지 않는 가치투자를 하는 투자자가 되겠습니다.

*BM : 올해 목표인 7개 앞마당 완성하기

이번 2주차 식빵파파님의 강의는

비교평가에 대한 명확한 기준을 잡지 못했던 저에게

방향성을 잡게 해준 유익한 강의였다고 생각합니다.

처음에는 너무 쉽게 기준을 잡는다고 생각했는데

강의를 듣다보니 간단하게 정립하는게

복잡하게 갈 필요 없이 핵심을 잡을 수 있음을 깨달았습니다.

이런 과정을 거치고 답을 내릴때까지 많은 고민을 거치신

식빵파파님의 내공을 느낄 수 있는 시간이었습니다.

이번주에 배운 기준을 가지고 꾸준한 투자자로 성장하는 강부짜가 되도록 하겠습니다.

감사합니다. 😁