열반스쿨중급반 3강 강의 후기[책과 4랑에 빠져 부귀0화 누릴조 장유부자]

중급반 3주차 강의는 양파링님의 '시장상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법' 입니다.

초보투자자들이 처음 투자에 접근할 때 투자물건을 사는데 집중하고 투자 물건의 전세를 맞추는 것은 크게 신경쓰지 않는 경우가 많습니다. 
부동산 소장님이 알아서 빼주시겠지, 시간이 지나면 알아서 나가겠지 등  하지만 투자물건을 사는 것은 시작이고 투자의 마지막은 전세를 맞추는 것입니다. 그만큼 전세 맞추는 것도 투자의 일부이며 중요한 단계입니다. 
전세를 맞추는 직접 경험으로 가장 크게 배울 수 있지만,  먼저 투자하신분들의 경험담을 통해 전세를 맞출 때 주의사항들을 미리 공부해 놓는 것도 실수를 줄일 수 있기때문에 실전투자자에게 너무 필요한 강의였습니다. 
'모르면 두렵지만, 어떻게 해야 하는지 알고 나면 그 뒤부터는 대응해나가면 된다!'

그렇다면 전세를 맞출 때 가장 중요한 것은 무엇일까요?

가격과 기간입니다. 

그럼, 전세가격 설정은 어떻게 하면 될까요?
단지- 생활권- 공급 순서로 가격을 설정하면 됩니다. 
단지 내 같은 평형 다른 평형 물건의 상태와 가격을 비교해보면서 내 물건의 전세가격을 설정하고, 생활권 내의 가격흐름이 비슷한 아파트 단지와도 똑같은 방식으로 비교해봅니다. 마지막으로 해당 도시의 공급물량과 특히 주변의 공급물량을 검토해 보면서 현재 설정해둔 나의 전세가가 적정한지 그리고 2년뒤 재계약시는 어떨지 시물레이션을 해보면서 최종적으로 가격을 결정합니다. 

임대기간 설정시에 고려해야하는 것은 무엇일까요?

공급, 전세수요, 포트폴리오 3가지를 고려해야 합니다. 
투자를 계획하고 있는 도시의 공급이 많거나 혹은 내가 투자하거나 전세를 재계약 해야 되는 기간에 공급이 많다면 되도록 이면 이 기간을 피하도록 기간을 설정합니다. 
그 다음으로 내가 투자하는 물건의 단지, 평형의 (전세)수요를 파악하여, 되도록이면 전세수요 성수기에 전세를 세팅할 수 있으면 좋겠죠.
마지막으로, 아직은 먼 미래이지만 내가 투자한 물건이  늘어나면 전세 맞추는 시기를 분산하여 리스크를 없애는 것도 중요합니다. 

저평가된 물건을 찾는 것 만큼이나 전세계약시에 알아야 하는 것, 고려해야 하는 것이 많았지만,  이번 강의를 통해서 어떤 어려움이 생겨도 아는 만큼 대응해나가면 된다는 것을 배울 수 있었습니다.  

BM.   투자물건의 전세를 어떻게 맞출지 미리 검토 한 뒤 투자물건을 매매하자!