가치, 가격, 수요. 투자자가 지역을 바라볼 때 집중할 3가지 (임보UP시리즈 #1) [으으음]

안녕하세요.

으으음입니다 :)

지난 번에 작성했던 글에서

잘 쓴 임장보고서에 대해서

이야기를 나눠보았습니다.

잘 쓴 임장보고서란?

1. 필요한 내용이 모두 들어가 있다.

2. 땅과 단지의 가치를 제대로 파악한다.

3. 땅과 단지를 찾는 수요의 크기를 안다.

4. 종합하여 비교할 수 있는 생각이 있다.

많은 사람들이 임장보고서를 쓸 때,
OOO에 □□□□이 있다.
에서 그치는 경우가 많습니다.

가치(땅, 건물), 가격, 수요

이 세가지 포인트를 잡고
어떤 질문들을 던지면서
임장보고서를 작성해야하는지
말씀드리도록 하겠습니다.

# 수요의 크기

지역개요에서 확인하고 있는

지도, 지적편집도, 위성지도,

행정동, 법정동 등등....

대충하고 넘어가고 계신가요?

지역개요

절대 대충하시면 안 됩니다.

가치, 가격, 수요 중에서 '수요'를

가장 직관적으로 확인할 수 있는

중요한 부분이 바로 지역개요입니다.

마포구 주변에 용산, 서대문, 은평이 있다.

에서 그치는 임장보고서를 쓰는게 아닌,

흡수하거나 빠져나가는 '수요'가 있을지

확인하는 것이 매우 중요합니다.

용산에는 없는데 마포에는 있는 것,

마포에는 있는데 서대문구에는 있는 것,

사람들이 넘어오고 싶어하는 '수요'를

명확히 해야 가치로 연결할 수 있습니다.

# 땅의 가치

땅이 가지는 가치라는 것은

위치가 어디에 있냐, 독점성이 있냐

등의 말로 풀이될 것 같습니다.

지역의 중심이 어디인지 정도는

나무위키나, 강의 등을 통해

충분히 알고 있는 경우가 많습니다.

중심 쪽의 택지와 외곽 쪽의 택지,

중심에 짜글이(빌라), 외곽의 짜글이는

땅이 다르기에 가치 자체가 달라집니다.

중심이면 짜글이라도 재개발의 가능성이,

외곽의 신축은 들어와도 별로일수도,

독점성에 영향을 주는 '영향력(力)'이

빈땅이라고 다 똑같지 않습니다.

땅의 위치, 그 땅이 가지는 가치가

기축에 어떤 영향력을 끼치는지

생각해보신다면 좀 더 깊은 생각을 담는

임장보고서를 작성할 수 있습니다.

# 땅 위의 건물의 가치

임장보고서 작성하실 때,

법정동, 행정동 지도 넣으시는 분들이

분명히 계실 것이라고 생각합니다.

조금 번거롭다 느껴질지라도

실제 지도를 캡처해서 올려보세요.

'동(땅)'에 어떤 '단지(건물)'가 있는지

실제 zoom in 하면서 찾아보시면서

머리에 한 번 더 긁어 넣으실 수 있고

땅의 가치와 건물의 가치를 연결하여

'단지'까지 들어가는 생각을

하기 쉽게 만드는 장치로 작용합니다.

많은 멘토, 튜터님들께서 말씀하셨 듯,

우리는 '동', '생활권' 에 투자하는게 아닌

마래푸, 서강GS, 창전삼성래미안

과 같은 '단지'에 투자하는 것입니다.

지도를 캡처하고 하나하나 올리는게

귀찮고 번거롭게 느껴질 수 있지만

이걸 '왜' 하고 있는지 생각해보시면서

행동을 의미있게 만들어나가 보세요.

# 가치와 가격의 연결

수요, 땅의 가치, 건물의 가치를

앞에서 살펴봤고 남은 건 '가격'입니다.

이 세가지 포인트를 연결하는 것이

우리가 궁극적으로 가야하는 목표입니다.

저는 본격 임장, 임보를 시작하기 전

지역개요에서 대략적으로 확인하기 위해

분위지도를 활용하고 있습니다.

연식이 균질하게 모여있는 지역 (건물 가치)

가격이 평균적으로 비싼 지역 (가격)

연식이 오래 되었지만 비싼 지역 (수요,땅)

연식이 좋은데도 저렴한 지역 (건물, 땅)

중심에서 멀어져서 싸지는 지역 (땅-가격)

특정 요소(교통, 학군)에 의해 비싼 지역 (수요)

를 생각하고 임장 전 질문으로 들고 가면

한번의 임장으로도 더 많은 것을 얻는

밀도 있는 임장을 할 수 있게 됩니다.

오늘은 이렇게 지역개요에서

가치 (땅, 건물), 가격, 수요라는

중요 포인트를 잡고 깊게 생각하는

임장보고서 더 잘 쓰는 방법을

알아보는 시간을 가졌습니다.

다음 주에 다른 파트를 들고

다시 돌아오도록 하겠습니다.

임장보고서 작성 화이팅입니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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