열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 128조 아카]

• 나의 전세 경험

전세로 두곳에서 살아봤다. 

집알아보고 부동산과 전세계약하고…

인터넷 글만 보고 법원 왔다갔다 하면서 전세권 설정도 2번이나 혼자 해봤었다. 

그때 귀찮게 해드렸던 부동산중개사분이랑 법원분이 생각나네… 

한곳에 4년 넘게 살면서 집주인이 3번이나 바뀐것도 겪었다. 총 4명의 집주인을 본셈.. ㅋㅋㅋ

그리고 대망의 집주인이 돈을 돌려주지 않아

임대차보증금 반환소송과 강제경매까지 변호사 없이 내가 법원에 직접 신청해서 소송까지 진행해봤다. 

다행이 그 돈 없다고 내 삶이 문제될 정도의 돈은 아니었던지라

기나긴 법원소송기간을 버틸수 있었고

결국 다 받아낼 수 있었다. 

이 정도면 임차인으로서의 경험은 충분한듯…

이제 임대인의 경험을 해 볼 차례!!!!!!

• 전세 상승 지역 특징

연식이 좋은곳(어차피 전세인데 당연히 신축을 선호하겠지)

구축이더라도 거주 환경이 좋아 지역주민들의 선호도가 높은 곳(예를 들어 학원가 근처, 전주로 치면 중화산동 코오롱하늘채)

전세가는 실수요 가치를 반영(처음 서울 임장 갔을때 지방과는 달리 매매가와 전세가 차이가 엄청 큰거에 놀랐었지…. 지방은 결국 매매가가 실수요 가치라서… 전세가랑 비슷하게 가는데, 서울은 매매가는 입지따라 전세가는 연식따라 다름을 느꼈음)

공급이 많은 지역도 결국 가치에 귀결(하지만 순서는 신축부터)

지역별 단지별 접근 필요(단지별로 다르게 간다)

•  결국 리스크 관리가 핵심인듯

사실 주식은 존버하면 되는데

부동산은 역전세라는 칼로 쑤셔 들어온다.. 

리스크 관리가 전세에서 가장 중요한 포인트인듯

• 전세 세팅하기

매매잔금일=전세잔금일 이 좋은건 알겠는데…. 

아직 명의가 나한테 넘어오지 않았는데 나한테 전세계약을 하고 싶어할까?

•   등기부등본

어플로 하면 700원이면 볼수 있다

소송한번 진행해보면 등기부등본 빠삭해지는데 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

•  계약서

부동산 중개료랑 특약은 거래 당일보다 미리 이전에 협의가 끝나있는게 중요

정말 너무 몰랐음

임대계약조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우는 새로웠음

•  결국 가격과 시간이 중요

결국 전세도 가격과 시간이 중요하다. 

시간도 돈이라는 관점으로 보면… 될듯

• 단생공

작은 도시에 살다보니 사실 공급이 중요치 않았는데 (아니… 공급이 너무 없는 지역)

다른 지역은 공급도 중요할 것 같다

• 전세보증보험

임차인 입장에서는 전세보증보험이나 전세권이나 비슷비슷 했었는데

임대인 입장에서는 전세보증보험을 들게 하는게 좋겠다는 생각이 듬.

• 공수표

사실… 이거 내가 컨트롤할수 없을 것 같은데….

좋은 매물 있음 사면 되는 거고 

리스크 관리 생각하면 되지

임대기간을 계산하고 이럴 필욘 없어보임

• 묵시적갱신

묵시적 갱신도 계약갱신요구청구를 또 할 수 있다는 걸 새로 알게됨

계약기간 끝날것 같으면 물어봐야겠음. 

• 시기별 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

물건을 심어놓은 곳은 자주 들여다보게 된다

지역분산으로 리스크 관리