신축 못지않은 구축 골라내는 방법 [감자랑토마토랑]



안녕하세요.

2030년에 경제적 자유를 이룰

감자랑토마토랑입니다.

요새 서울 아파트 시장을 이끄는 트렌드가

눈에 띕니다.

바로 '얼죽신'

얼어 죽어도 신축 이라는 말의 줄임말로

신축 선호현상을 나타내는 말입니다.

불과 몇해 전까지만 해도

강남의 전통 부촌, 강남의 대장 하면

압구정의 현대아파트가 많이 언급됐었지만

이제 그것도 옛말이 되어버린듯 합니다.

반포의 아크로리버파크 전용 84㎡가

50억 신고가를 경신했습니다.

요즘의 신축 아파트는 최첨단 커뮤니티와

주거 서비스를 내세우며

기존 구축들의 입지 요소들을 뛰어넘는

장점들을 가지는 듯 합니다.

특히 올해 상반기

서울 집값을 리딩한 곳들의 공통점을 살펴보면

신축들이 밀집해 있었다는 점이 있었던 것 같은데요.

하지만 수요 쏠림으로 더 비싸진 신축을

비싼 가격에 덥석 사버리는 것도 내키지 않습니다.

올해 상반기 까지만해도

신축 투자를 노려보실 만한 분도

계셨었겠지만,

급하게 호가를 높이고 있는

신축 단지를 덜컥 매수하기는 쉽지 않아보입니다.

하지만

여전히 많은 구축단지들이

시세가 멈춰있거나 더디게 오른다는 것

알고 계신가요?

역발상으로 우리에게 얼마든지

투자기회를 줄 수 있는 구축,

그 중에서도

특히 눈여겨봐야 하는 구축에 대해

이야기 해보고자 합니다.

눈여겨 봐야 할 구축 아파트

구축을 사실 때는 이런 부분을

고려해서 매수하시면

많게는 수억 이상 더 벌 수 있습니다.

예시를 가지고 설명드려볼게요.

이 단지는 서대문구 가재울 뉴타운의

<남가좌 현대>라는 단지입니다.

1999년식으로 2015년부터 파크뷰자이가

입주하기 시작하기 이전의 주변 환경을 상상해보면

수년간 펜스가 쳐져있고, 공사차량이 드나드는 모습을

짐작해 볼 수 있습니다.

게다가 지하철 역도 가깝지 않기 때문에

뉴타운이 완성되기 전까지는

사람들이 선호할 만한 입지요소가 

갖춰지지 않았음을

알 수 있습니다.

그리고 오늘 가재울뉴타운의 남가좌현대와 함께

비교해 볼 단지는 은평구의 <녹번JR>입니다.

2002년식이고

단지가 조금 가파른 언덕 위에 위치해 있어

외진 느낌을 줍니다.

하지만 3호선 녹번역 초역세권에

종로/중구 업무지구를 가기 위해서는

서북권 사람들이 반드시 지나가야 하는

통일로에 위치해 있기 때문에

중심업무지구 통근자 입장에서 본다면

선호할 만한 위치라 볼 수 있습니다.

두 단지를 비교해보면

2014년 이전까지 비슷한 시세흐름을 보이다가

(상승기에는 뉴타운 호재 때문인지

남가좌현대가 좀 더 튀긴 했네요!)

2014년이 지나면서 완연하게 다른 모습을 보여줍니다.

구조도

같은 복도식 구조에 방3화1 입니다.

무엇이 이 두 단지의 운명을 갈랐을까요?

입지가 개선된다는 것의

‘진짜’ 의미

이전에 저는 주변에 신축이 들어오면

무조건 입지가 개선되는 것이라고

생각해 왔었습니다.

혹시 저와 똑같이 생각하셨던 분 계신가요?

하지만 보이 멘토님과 이번 한 학기를 함께하며

그리고 입지가 변화한 앞마당에 다시 가봄으로써

저의 생각을 바꾸게 되었습니다.

이번 주말 저희 집에서 그렇게 멀지 않은

강동구의 길동과 둔촌동을 다시 임장했습니다.

제가 어렸을 때 꽤 오래 살았던 곳이기도 해서

무척 익숙한 곳인데요, 신축 아파트가 들어오면서

많은 것들이 바뀌었더라구요.

위에서 상가와 학교의 위치를 한 번 기억해 주세요.

이제 막 입주를 시작해서 상권이 다 갖춰지진 않았지만

e편한세상강동에코포레와 마주하는 곳,

초등학교 건너편에 상가가 들어서 있더라구요.

학교종이 울리고 아이들이 학교 밖을

우르르 나오는 모습을 상상해보게 됩니다.

두 단지의 아이들이 어우러져

학원도 가고, 아이스크림 가게도 가고

떡볶이 집도 가고 하겠죠?

엄마들은 상가 메가 커피에

삼삼오오 모여 아이들에 대한 고민을

이야기 나눌 것 같습니다.

강동헤리티지 자이 앞에 있는 낡은 건물도

새로운 간판을 단 학원이 들어섰더라구요.

기존에 있는 낡은 건물을 외벽만 리모델링한

건물도 마치 신축 상가처럼 보입니다.

단순히 신축만 주변에 들어온다고 해서

사람들의 삶이 개선되는 것은 아니었습니다.

실제로 거주하는 사람들의 생활에 영향을 미쳐야 합니다.

이용하는 상가가 달라지고 동선이 달라지고

함께 대화나누고 소통하는 사람이 달라진다는 뜻입니다.

이런 관점으로 다시 남가좌현대와

녹번JR을 살펴보겠습니다.

남가좌현대는 DMC파크뷰자이와 래미안루센티아 등

신축 단지들과 함께 상가를 이용할 수 있는

생활권 구조를 갖췄습니다.

생활권 규모가 꽤 크기 때문에

상권과 아파트 단지가 상호작용하며

상권과 사는 거주민이 계속 변화했으리라 생각됩니다.

일상 생활의 타임라인을 상상해보면

멀리 나갈 필요 없이

집 앞에서 필요한 편의를 모두 해결할 수 있고

인근 신축 단지와 함께 학군을 누릴 수 있습니다.

하지만 녹번JR은

인근에 신축 단지들이 들어서긴 했지만

상권의 위치가 워낙 멀기도 하고

단지 앞에 놓인 6차선 도로가

꽤 큰 단절감을 주고 있습니다.

신축 단지로 인해

주변 환경이 달라지는 것도 중요하지만

거주민의 입장에서 삶이 어떻게 변화할지도

꼭 상상해보고 비교해 보시면 좋겠습니다.

교통이 다소 불편하더라도

생활권이 규모있게 형성되어

그 안에서의 삶이 무척 편리하다면

수도권에서 가장 강력한 입지요소인

교통도 이길 수 있습니다.

이 부분은 막연하게 상상하기 보다

직접 달라진 임장지를 밟아보며

상권을 확인하고, 사람들의 삶이 어떻게 변화했는지

눈으로 확인하는 것이 가장 좋습니다.

지금까지 구축 투자시

고려해보면 좋을 

<입지개선>의 진짜 의미에 대해

생각을 정리해 보았습니다.

1) 실제 사람들의 삶에

어떤 변화가 있을지,

상권의 위치, 단지들의 구조,

단절감을 주는 요소 등을 감안하여 상상해본다.

2) 기존 앞마당의 입지가 개선되었다면? 

추가 임장을 통해 앞마당 업데이트를 한다.

(임장보고서까지 업그레이드 하면 금상첨화!)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♥

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