열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 66조 나이스타이밍]

안녕하세요. 나이스타이밍입니다.

3강은 전세 레버리지 투자에서 핵심인 전세 A to Z에 관하여 양파링 멘토님이 진행해주셨습니다.

1. 먼저 24년 하반기 현재 전세시장 상황을 짚어주셨는데요.

수도권은 대체로 매매가와 전세가가 상승했지만 지방의 경우 매매가도 전세가도 하락한 지역들이 있었는데

공급이 굉장히 큰 영향을 주는 점을 알 수 있었습니다.

매매가와 전세가 추이를 잘 트래킹하면 추후 투자기회를 잘 잡을 수 있을 것 같다는 생각이 들었고,

앞마당을 늘려감에 따라 한달의 한번 정도는 계속 관리해야겠다는 생각이 들었습니다.

2. 우리는 전세 레버리지를 이용하여 시스템을 구축하는 투자자로서, 단순히 매매만 하고 끝이 아니라 임대까지 신경써야하는데요. 매매하기 전부터 임대를 어떻게 뺄지에 대한 고민도 필요하고 전략도 중요했습니다.

만약 임대 리스크가 너무 크다면 매수를 전면 재검토해야 할 정도로 중요한 것 같았습니다.

전세 셋팅 유형 별로 대비할 사항을 세세하게 배울 수 있었고, 추후 전세 뺄 때 매뉴얼 처럼 사용하려고 합니다.

그리고 흔히 간과하기 쉬운 계약사항과 등기부등본 세부 항목, 특약에서 중요한 부분을 하나 하나 짚어주셔서 좋았습니다. 배운대로만 하면 크게 리스크 없이 잘 챙길 수 있을 것 같습니다.

3. 전세를 빨리 빼는 전략에 대해서도 배웠는데요. 결론적으로 투자금을 줄이려는 욕심에 전세금을 너무 올려받으려고 노력하지 말아야겠다는 생각이 들었습니다. 그로 인해 잃는 기회 비용이 상당히 크다는 것을 체감할 수 있었어요. 임차인이 요구하는 내용이 무리한 내용이 아니라면 들어주는 것이 추후 미래를 위해서도 이롭다는 것도 알 수 있었습니다.

특히 이 구간에서 정말 중요한 두가지 개념인 단생공, 공수포가 나오는데요

전세가격 설정할 때 비교할 3가지: 단(지), 생(활권), 공(급), 

임대기간을 설정할 때 고려할 3가지: 공(급), 수(요), 포(트폴리오)

결국 위 6가지를 기준으로 비교를 해서 전세 가격과 임대기간을 세팅하고 리스크에 미리 대응하고 예측할 수 있어서 굉장히 유용할 것 같습니다. 나중에 투자 물건이 늘어나면 늘어날 수록 잘 고려해야될 내용이었습니다.

4. 마지막으로 실전사례를 통해 임대 리스크를 줄이는 법을 배웠는데요.

적절한 물건을 싸게 사고, 욕심을 부리지 않고 기회비용을 줄이면서, 많은 지역을 알고 투자해서 리스크를 방어하고, 안좋은 지역까지 두루 두루 살펴서 좋은 것을 고르는 안목을 길러야한다는 것이 핵심이었습니다.

결국 가치가 있는 물건을 싸게 사는 것 그리고 그 물건에 대한 확신이 하락장에서도 충분히 버틸 수 있도록 해주는 체력이 되는 것이라는 확신이 들었습니다.

3강은 매수 이후 전세 임대가 얼마나 중요한지, 그리고 어떤 절차로 진행되는지, 어떤 유형으로 대비를 해야하는지를 차근 차근 알 수 있었고, 임차인을 대하는 자세도 배울 수 있었던 것 같습니다.

감사합니다.