[먹보의남편] 갈아타기를 하기 위해 필요한 5가지



안녕하세요

먹보의남편입니다.

23년 11월 마스터님의 코칭을 통해서

갈아타기로 방향을 잡고

목표를 위해서 달려온 결과

최근 만족하는 수준에서

매도를 성공하고

목표로 했던 단지를 원하는 가격에

매수를 성공하였습니다.

8개월에 걸쳐서 진행되었던

갈아타기 과정을 복기하고

갈아타기를 준비하시는 분들에게

도움을 드리고자 글을 남겨 봅니다.

갈아타기를 하기 위해 필요한 5가지

1) 명확한 목표

갈아타기를 하면서 단순하게

더 가치가 있는 단지로 가면

더 큰 시세차익을 얻을 수 있다고

생각했습니다.

하지만,

갈아타기는 투자와 다르게

내가 살아야 하는

문제와 연결이 됩니다.

그렇기 때문에

가족 구성원의 어떻게 되는지

직장은 어디에 위치하고 있는지

내가 원하는 라이프 스타일은 어떤지에 따라서

최고의 단지가 달라 질 수 있습니다.

저희 가족 구성원은

초등학교 저학년 자녀 두명이 있는

맞벌이 가정입니다.

그렇기 때문에 갈아타기 단지의

목표를 아래의 상황으로 정했습니다.

※ 갈아타는 지역 및 단지 조건

1등구 > 2등구 > 3등구

① 가격 : 절대적 저평가 시장_ 고점대비 30%이상 하락

② 감당여부 : 매수 후 대출금 제외 년간 저축 3천만원 가능

③ 환경 : 자녀를 키우기 좋은 환경(초, 중, 고)

④ 년식 : 전세가 상승 후 자산 재배치를 하여 투자금 확보가능(신축)

⑤ 교통 : 직장 출퇴근을 위해서 지하철이용 가능한 곳(역세권)

⑥ 조건 : 자산 재배치 후 생활권을 변경하지 않을 곳(인근 구축 有)

2) 나의 가용 금액에 대한 완벽한 파악

나의 상황에서

내가 목표로 하는 방향을 정했다면

나의 가용자금을 확인 합니다.

나의 가용자금을 확인 할 때

① 내가 가지고 있는 현금

② 내가 보유한 주식

③ 내가 보유한 보험

④ 내가 보유한 금

⑤ 0호기를 매도후 남는 금액

쉽게 말해서

내가 현금화 할 수 있는 모든 돈과

실거주집을 매도하고 대출금을 상환했을 때

내 손에 들어오는 돈을 합한 금액입니다.

(복비, 세금등 거리비용 포함 가격 산출)

내가 가용 가능한 자금은

수시로 변하기 때문에

일정한 주기를 두고

점검 해보시는 것을 추천 드립니다.

3) 목표 단지 설정

조건과 내가 가용가능한 금액이정해졌으면

이제는 목표단지를 정해야 합니다.

목표로 했던 단지들이

앞마당이었지만

모든 단지를 확실하게 아는 것이 아니였습니다.

그래서 저는 목표로 했던 지역에

좋은 것부터 시작해서

상대적으로 선호도가 떨어지는

물건들 까지 모두 매물을 보면서

후보군을 좁혀 나갔습니다.

내가 원하는

금액대의 단지만 봐도 되는데

좋은 것부터 시작해서

좋지 않은 것 까지 봤던 이유는

네이버 가격과

실제로 현장에서 거래되는 가격은

차이가 있었고

별다른 노력 없이도

2천~3천만원은

네고가 되는 시장에서

광고에 있는 가격으로

목표단지를 설정할 필요가 없었습니다.

그래서 내가 불가능하다고 생각했는데

감당이 가능한 좋은 단지를

발견한 경우도 많이 있었습니다.

상대적으로 좋지 않은 단지들을 보면서

생활권의 격차를 느낄 수 있었는데요..

소득이 높은 사람들이 거주하는 집을 보면서도

그 지역에 사는 사람들의 수준을 파악할 수 있지만

상대적으로 선호도가 떨어지는 단지를 보면서도

그 지역 사람들의 수준을 파악할 수 있었습니다.

(이렇게 해서 3번째 지역은 목표 지역에서 제외했습니다)

4) 목표를 향한 흔들림 없는 추진력

앞에서 말씀드린 것 처럼

갈아타기를 하는데 9개월의 시간이 걸렸습니다.

시간이 오래 걸린 이유는

실거주 집 매도가 어려웠기 때문인데요

그 과정에서 많은 급매도 놓쳐보고

(지금은 안보이는 가격)

정말 컨디션인 좋은 물건도 놓쳐보고

(아직 눈에 아른거립니다)

서울에 투자하기 좋은 시장으로 바뀌면서

많이 흔들렸습니다.

내가 실거주 집을 팔면 00 종잣돈이 생기는데

주변에서 비슷한 금액으로 서울에 어디에 투자했더라

지금은 서울에 투자해야 하는 시장이다 라는

이야기가 들리니 많이 흔들렸습니다.

그래서 2월부터는 주말이면 서울로 달려가서

앞마당을 만들고 물건들을 보고 내가 투자금 생기면

갈아타기나 서울 투자나 둘 다 할 수 있는 사람이

되겠다는 마음으로 매달 달려왔습니다.

5) 기회를 잡을 수 있는 꾸준한 준비

저는 정말 운이 좋게

월부 학교 여름 학기를 수강 할 수 있었고

여름 학기를 수강 시작과 동시에

0호기를 매수하고자 하는 분이 나타나셨습니다.

제주바다 멘토님께 저의 상황과

제가 준비했던 사항들에 대해서 말씀드렸고

매도를 해도 좋다는 이야기를 들을 수 있었습니다.

매도를 하는 조건은 서울 투자가 아니라

갈아타기를 조건으로 매도를 하라고 하셨습니다.

저의 가족 구성원의 상황과

저의 종잣돈으로 앞마당에서 투자를 하는 것보다

주거의 안정을 가져가면서 안정적으로 가는 것을

말씀 주셨습니다.

매도 거래를 성사 시키고 3일만에 물건을 찾아서

멘토님께 매물 문의를 드리고 계약할 수 있었습니다.

제가 만약 준비가 되지 않았더라면

0호기의 수익이 없는 구간에서 실거주 갈아타기를

만족스러운 상황에 하지 못하고 시간이 흐르고

많은 후회를 했을 것 같습니다.

하지만

저는 실거주 갈아타기를 하기 위해서

조건을 정하고 나의 감당 가능 범위를 정하고

두 가지를 충족하는 목표 단지를 설정했습니다.

후보 단지의

모든 매물의 상태를 매일 체크하면서

급매가 나오면 누구보다 빨리 달려가서

물건을 봤습니다.

그리고 서울 투자를 준비 하기 위해서

2월달 부터 시작하여

매주 서울을 오가며 앞마당을 늘려나가고

매달 서울 앞마당 전수 조사를 직접 해보면서

서울에서 투자할 수 있는

물건을 찾기 위해 노력했습니다.

이런 노력이 있었기 때문에

매도의 문의가 들어왔을 때

빠르게 결정할 수 있었다고 생각합니다.

지금 매도가 힘들어도 꾸준하게 갈아탈 물건을 보면서

준비하는 것이 정말 중요하고 꼭 필요하다 생각합니다.

마치며

지난주 임장을 마치고

밤 늦게 차를 타고 집으로 오는 길에

월부를 처음 시작했을 때 살았던

동네를 지나갔습니다.

처음 월부를 시작할 때

앞으로 어떻게 되지 했던 막막함이 컸는데요

2년이 지난 지금 상황이

이렇게 되리라 꿈도 꾸지 못했습니다.

아직 가야 할 길도 멀고

해야 할 일도 많지만

이번에 갈아타기를 하면서

간절하게 바라고 충실히 준비하면

목표를 이룰 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

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갈아타기 방향을 코칭해주신

마스터 멘토님 감사합니다.

이렇게 하는 것이 맞는지 몰랐을 때

매물 코칭을 통해서

내가 하려는 방향과 후보단지에 대한 확신을 주신

자유를향하여멘토님 감사합니다.

결정적인 순간에 제가 올바른 결정을 할 수 있도록

방향을 잡아주신 제주바다멘토님 감사합니다.

책을 꾸준하게 읽고 싶고

강제 독서 환경을 만들기 위해서

돈독모를 매달 들었는데요..

독모후에 질문을 통해서

갈아타기의 고민을 들어주시고 조언해주신

찐지니튜터님, 내꿈찾튜터님, 뚜또튜터님, 레잉튜터님

감사합니다.

실전반에서 저의 답 없는 질문에 현명하게 답해주시고

행동할 수 있도록 도와주신 선개드튜터님 감사합니다.

과정에서 많은 도움을 주신 동료분들 감사합니다.

모두의 목표를 이루시길 바라겠습니다. :)



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