4주차 강의는 주우이님의 강의였습니다.
현재 투자시장을 분석해주셔서 많은 도움이 되었습니다.
5월부터 서울에 투자하기 위해 앞마당을 만드는 중….
날아가는 매물들을 보며 이러다 다 날아가는 건 아닌지 불안하고….
좋은 곳은 다 올라서 나에게 기회가 오지 않는거 아닐까…란 생각도 들고…
허탈해하던 요즘인데
kb시계열을 보면 역시 오르고 있군………….
하지만 진정한 상승장의 시계열을 보니
진정한 불장이 무엇인지 보게 되었네요….
앞으로 만나게 될 시장!!! 을 보니
지금 여전히 기회는 많이 남아 있고, 투자할 수 있는 곳이 많이 남아 있다는 얘기를 들으며
100% 이해하게 되었습니다.
허탈해 하지 말고!!! 다시 심기일전……….찾아보자!!!
어딘가에 있을 기회를……
오르든 내리든 둘다 기회가 있다.
오르면 그 상황에 맞게 좀 급하게 더 열심히 집중해서…
내려간다면 여유있게 공부하며…
지금 끝났다 아니다 할상황이 아니다.
지방 아파트 투자의 핵심
지방은 매도 타이밍도 잘 잡아야 한다. (5년 이내 계획)
비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능
입주 물량 많을 때 역전세 리스크 있음. / 가격 상승폭 수도권 대비 적음.
소액으로 경험 쌓으면서 수익실현.
소액투자와 입주물량 없는 곳 투자하는 것이 중요하다
수도권 아파트 투자의 핵심
기대수익이 상대적으로 크고, 장기보유 시 가치, 전세가 상승.
투자금 규모가 크고 매도까지 시간 많이 걸릴 수 있음.
입지독점성이 높은 곳 투자 / 입지가치 상승하는 안정적 자산 보유
지방이 먼저 오를지 수도권이 먼저 오를지 알 수 없다. 우리가 해야할 것은 좋은 자산을 매수하는 것이지 투자할 지역을 국한하는 것이 아니다.
나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법
- 강남 1시간 이내/ 업무지구 1시간 이내 갈 수 있는 지역.
- 지역 평균 전세가율 60%이상
- 내 투자금으로 가능한 지역
- 절대적 저평가 → 상대적 저평가 (가격고정: 비슷한 가격 중 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기)
- 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택
입지 좋은 구축 vs 입지 더 좋은 신축
둘다 저평가라는 전제.
시간이 지날수록 건물의 가격은 하락. 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승.
전세가격은 신축아파트가 더 높음.
투자 후 전세상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축 투자
똘똘한 1채 vs 나눠서 2채
얼만큼 더 좋은 아파트를 더 좋은 가격에 살수 있는지가 중요
잃지 않고 더 버는 지방투자 찾는 법
- 50만명 이상의 인구
- 전세가율 70% 이상(전세갯수보다 최저 전세가가 오르는지)
- 투자시점 향후 2년간 입주물량적정한지
- 저평가 단지 찾기
- 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지
반마당 관리법!!
10개 미만이명 새로운 앞마당 늘리는데 집중
10개 이사이면 다시 임장부터 매물까지. 2변 안에 끝낼것..분임,단임 / 매임
시세트래킹 방법
앞마당 5개까지는 20개 그 이후 부터는 10개씩..
매물 수 주는 것도 같이 보기
지방 신도시를 바라보는 관점
입지가 어디냐에 따라 달라.
종잣돈이 부족한 사람의 투자방향성
현재 무주택자라면 2주택을 목표
1,2년에 한채씩 내가 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 매수.
상승한 아파트를 매도하여 상급지 투자하는 방식
수도권 구축 투자
용적률 210% 이하가 좋음
구축매수 시점은?
리모델링, 재건축 이야기 나오지 않은 시점 / 매매가 저렴, 전세가 오른 시점 / 신축 상승, 구축은 안오른 시점
투자 후 마음 잡는 방법
투자 후 불안한 마음 당연. 투자는 매수에서 끝이 아니라 버티는 시간이 포함.
매도 원칙
충분한 수익 얻었을 때
보유할 수 없는 리스크가 있을때(역전세)
더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때
투자 진행 후 다음 투자를 하기 위한 방법
투자금이 없다고 투자가 끝이 아니라 더 가치 있는 저렴한 아파트를 찾아야해.
투자 할 물건을 잘 찾는 법
저평가 → 투자기준→전세가율
다주택 포지션으로 갈 수 있나?
취득세, 풀리고 임대사업자 풀리면 다주택자로 가. 하지만 지금은? 2주택자로 2주택까지는 가장 좋은 주택 유지.
성공 순서
- 재미
- 슬럼프
- 루틴
- 보상
- 성공
투자를 오래 지속하는 법
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내가 할 수 있는 부분
내가 할 수 없는 부분
내가 할 수 있는 것 중 내가 성장할 수 있는 부분.
내가 할 수 있는 것의 120% 하려 노력해야 함.
포기 하지 말기.
할 수 있다. 해보자 2주택자까지!!!!
