안녕하세요. 조언을 구합니다.
최근 세입자와 전세계약갱신 청구권 합의(전세 만기 24년11월)를 본 상황인데요,
현재 세입자는 3.75억에 거주하고있고, 현재 시장 전세 시세 3.5~6억입니다.
갱신권 사용관련 이야기를 나누던 중 세입자는 감액하여 3.6억에 계약갱신사용권을 요구하였고
저는 갱신권 사용의 경우 추가적인 복기가 들지 않기 때문에 이사비용까지 감안해서 3.65억을 제시하여
상호 합의를 본 상황입니다. (역전세 1천만원 발생 : 3.75억 -> 3.65억)
걱정되는 부분은 투자한 지역(중소도시) 25년 초부터 말까지 연달아 공급이 많다는 점입니다.(약 3500세대 +@)
갱신권을 사용했기 때문에 25년 중 중도 퇴거할 경우 꽤나 큰 역전세를 감당해야할 것으로 보이는데요,
2년 신규 계약으로 전략을 바꾸는 것이 리스크 측면에서 안전하다고 생각되었습니다. (공급 리스크를 왜 이제와서 걱정하게 되었는지는,,, 현재 많이 반성중입니다 ㅠ)
현재 투자 지역 공급은 없고, 전세물량도 많지 않지만 전세 만기 -70일이기 떄문에 세입자가 나갈 경우에는 새로운 세입자를 구해야하는 리스크 또한 존재합니다.
Q. 위와 같은 상황에서 가장 최선의 선택은 무엇일까요?
Q. 세입자와 갱신권 사용 합의를 본 상황에서, 신규계약으로 전략을 바꾸고 싶을 경우 어떤 식으로 세입자분에게 접근하는 것이 좋을까요?
(연락 방법, 태도 등등 주의해야할 점이 있다면 고견부탁드립니다)
Q. 계약갱신청구권 사용의 경우 세입자와 급액 합의가 잘 안되어도 세입자를 내보낼 수 있는 권리는 있나요?
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댓글
ma001님 안녕하세요. 두잇나(Do it now) 라고 합니다.^^ 질문 주신 계약갱신청구권과 관련해서는 상황별로 장단점이 있을 수 있는데요~ 먼저, 계약금을 낮춰서 계약을 함에서도 계약갱신 청구권을 사용하실때의 장점은, 이 다음 계약에 전세금 상승 5%에서 제한되지 않고, 5% 초과수준으로 높일 것을 기대 해볼 수 있다는 것이에요. 이 이유는, 이번에 계약갱신 청구권을 사용하시면 다음에 사용 못하시기 때문이에요. 반면, 계약갱신청구권의 단점으로는 계약갱신 해지 통보를 한 시점으로부터 3개월 이후에는 나갈 수 있게 된다는 것이죠. 이 불안함을 대신하기 위해서는 아예 신규로 계약을 하시는 것이 나으실 수 있고요. 그렇기에, 이 부분에 대해서는 세입자분과 협의를 하시면서 진행하시되, 어느 선택을 하시는 것이 좋으실지는 개인 상황에 따라 다르니, 안전한 계약기간을 원하신다면 신규계약을 하시는 것을 제안드리면서, 부동산을 통해, 이렇게 낮은 가격일 때 신규로 계약해놓으면 나중에 계약갱신 한번 더 쓸때도 유리할 수 있다는 세입자분의 좋은점을 들어서 도움을 받을 수도 있을것 같으세요.^^ 다만, 그렇게되면 2년 후 주변 전세 시세가 오를때 저희는 낮아진 전세가에서 또 5% 이내로만 증액할 수 밖에 없는 상황이 될 수 있습니다. 다양한 케이스를 보시면서 의사결정 해보시면 좋으실 것 같아요~ 오늘을 응원드리며~ 이 과정에서 궁금하신 부분은 또 질문 남겨주시면 좋으실 것 같아요~^^
