전고점 대비 20% 하락 기준, 믿어도 되나요? [꽃을든둘리]

안녕하세요

열정을 나누는 투자자

꽃을든둘리 입니다.

얼마 전 줌 모임을 하다가

한 제자 분의 고민을 듣게 되었습니다.

그 동안 단지 가치 파악을 '전고점' 기준으로 하였습니다.

아직 가치 판단이 너무 어려운데...

전고점으로 가치 나열하고,

전고점 대비 20% 가격 빠진 것 고르는 방법

정말 괜찮을까요?

저 뿐만 아니라 많은 분들이

단지 가치 판단에 전고점을 많이 활용하십니다.

지난 상승장에 찍힌 전고점의 경우

굉장히 의미있는 수치로 생각할 수 있는데요.

하지만, 오류를 범하는 경우도 존재합니다.

#예시 1_서울시 강동구 선사현대

강동구 암사동에 위치하는 선사현대는

2000년, 2938세대이고,

24평의 경우, 방3화1 복도식 구조입니다.

선사현대 24평 전고점은 12.5억 입니다.

인근에 위치하는 프라이어팰리스는

2007년, 1622세대이고,

24평의 경우, 방3화2 계단식 구조입니다.

팰리스 24평 전고점도 12.55억 으로 유사합니다.

이것을 보며, 저는 선사현대의 전고점이

말이 되나? 라는 생각을 했습니다.

#예시 2_경기도 성남시 수정구 포레스티아

경기도 성남시 수정구 산성동에 위치하는

포레스티아는 2020년식, 4089세대로

34평의 경우, 전고점이 18.25억입니다.

위례에 위치하는 위례센트럴자이는

위례 중앙상권 바로 앞에 위치하여

선호도가 매우 높은 단지입니다.

생활권 자체도 구성남과 다르기도 하구요.

이런 센트럴자이의 전고점은 17.3억입니다.

이것을 보며, 저는 포레스티아 전고점이

이 정도 라고? 생각을 했습니다.

전고점이 우리들에게 정답지를 주는 것은 맞지만,

'준' 정답인 경우들이 꽤 있습니다.

이것을 정정하기 위해, 현장임장이 필요한 것입니다.

#예시 1_선사현대

선사현대, 프라이어팰리스의 경우,

구조, 방/화장실 개수 뿐만 아니라,

현장에 가보면 단지의 모습 자체가 다릅니다.

현장에 가서 두 단지를 보면,

전고점을 보지 않아도 어떤 단지가 더 괜찮은지

그 느낌이 바로 옵니다.

#예시 2_포레스티아

매물임장을 하면 전고점의 실체를 알수 있게 됩니다.

4천여 세대 중 극히 일부 세대가

테라스를 갖고 있는 특수한 세대 입니다.

현재 전고점을 찍은 물건도 테라스 물건입니다.

전체 세대 중 1%도 안되는 특수 세대의 전고점이

대표성있다고 말하기는 어려울 것 같다는 생각이 듭니다.

그럼 전고점 대비 20% 하락, 완전히 믿을 순 없나요?

전고점 대비 20% 하락한 물건이라면

매수를 고려해볼 수 있습니다.

그 이유는 이것이

"잃지 않는 기준" 이기 때문입니다.

전고점이 왜곡 되었다고 해도,

엄청나게 큰 차이가 나지 않기 때문에

"잃지는 않는 수준"일 것입니다.

다만, 이것이 100점 짜리 선택은 아니라는 것을

반드시 명심해야 합니다.

100점 짜리 선택이 아닌,

60점, 70점 짜리 수준의 선택일 수 있습니다.

다시 말해, "잃지 않는 선택" 이라는 뜻입니다.

월부에서 우리가 추구하는 투자 목표는

내가 가진 돈으로 최선의 선택을 하는 것입니다.

이 목표를 위해,

전고점을 이라는 준정답을 갖고,

정답으로 정정하기 위해 현장에 가는 것입니다.

전고점 만으로 애매 했던 단지의 가치는

분위기 임장, 단지임장, 전화임장, 매물임장

그리고 임장보고서

전 과정을 반드시 정석대로,

제대로 밟아야 알 수 있습니다.

왜 전고점을 봐도 되는지

왜 전고점만 보면 안되는지

두 가지 이유를 모두 기억 하시며,

단지 가치를 알아 나가시길 바랄게요 ^^

여러분의 투자 활동을

진심으로 응원합니다.

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