투자 수익을 확인하는 가장 좋은 방법 (feat. 수익률 200%) [김인턴]

안녕하세요.

​

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

최근 시장 분위기를 먼저 간단하게 살펴보자면

아직까지 전국적으로 조정되는 분위기가 지속되고 있지만

가격 하락의 폭은 많이 줄어들고 있습니다.



물론, 아직 모두가 원하는 시장의 분위기는 아니지만

적어도 더이상 나빠지기 어려운 상황이라는 생각이 듭니다.

시장의 변화에는 관심을 갖되,

투자자로 내가 해야할 것에 집중하며

하루하루 시간을 잘 쌓아가셨으면 좋겠습니다.

최근 투자를 결정짓는 데 있어 도움이 될만한 주제로 이야기를 하고 있습니다.

1. 저평가와 저가치를 구분하는 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/8274492



2. 저평가 중 상대적으로 싼지, 절대적으로 싼지 구분하는 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/8448238



3. 지역별로 단지에 대한 분석을 통해 선호도를 찾는 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/8410145



위에 이야기한대로 저평가임을 알았고

절대적으로 싸고 단지 분석까지 해서 선호하는 단지임을 알았다면

이제 정말 투자를 했을때 이 투자로 내가 돈을 얼마나 벌 수 있을지를

확인할 수 있는 방법에 대해 이야기해보려고 합니다.

#수익률

투자를 진행하면서 중요한 부분 중 하나는 수익률입니다.

수익률의 정의를 먼저 살펴보면 ​

수익률은 내가 투자한 투자금 대비하여 얻게 되는 수익의 비율입니다.

그리고 우리가 배운 저.환.수.원.리에 해당하는 수익률은

일반적으로 200%정도가 된다면 기준을 만족하게 됩니다.

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수익률을 구하기 위해서는

위에 나온대로 투자금과 (기대)수익에 대해서 알아야 합니다.

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먼저 투자금은 어느 정도 가늠해 볼 수 있습니다.

즉, 예측이 가능한 부분입니다.

물론, 예상치 못한 최근 역전세와 같은 상황을 마주하여

전세 수요가 일시적으로 급감하면서 가격이 하락하게 되는

일반적이지 않은 경우를 마주할수 있겠지만

이런 블랙스완과 같은 특수한 경우는 예외라두고 생각해보는 겁니다.

내가 너무 무리한 목표전세가격을 설정하지 않고

공급에 대해 충분히 확인하고 투자를 진행했다면

대략적으로 투자금이 얼마나 필요할지를 알 수 있습니다.

그렇다면 그 다음으로 생각해봐야할 것은 수익입니다.

​수익을 쉽게 이야기하면

그래서 앞으로 얼마나 더 오를건데? 라고 말할 수 있습니다.

​여기서의 (기대) 수익은 앞으로 미래에 기대하는 수익이며

말 그대로 예측을 해야 하는 부분이기에 맞추기 어려운 영역입니다.

예측은 하는 것이 아니라고 배웠고

맞추기도 어렵다는데 그럼 어떻게 수익을 알 수 있을까요?

우리가 배웠고 실제로 자주 하고 있는 0000을 통해

정확한 가격을 예측 할 순 없겠지만

이정도까지 갈 수 있겠다라고 가늠해볼 수 있습니다.

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바로 비교 평가입니다.

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#기대 수익을 확인하는 방법

그렇다면 비교평가를 통해 수익을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

열심히 임장을 다니고 임보도 쓰면서 어떤 단지가

저(평가), 원(금보존), 환(금성), 리(스크) 모두 투자 기준에 맞다는 확신이 생겼습니다.

그래서 이 단지의 수익률은 이제 얼마가 될지만을 확인하면 됩니다.

이 때 내가 저.환.수.원.리 중 저평가를 확인하는 데 사용했던 비교평가를 통해

기대 수익을 확인해볼 수 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

울산광역시라는 도시에서 선호하는 A급 생활권내

구축단지 X의 가격이 3.5억이라고 가정해보겠습니다.

그리고 내가 비교평가를 할때 비교했던 B라는 단지는

대전광역시에서 B급 생활권내 구축단지 Y의 가격은 4억이며,

한창 상승장이 무르익었을 때는 7억까지 실거래가 찍히기도 했습니다.

비교평가를 할때 생각했던 개념 그대로

대전광역시가 울산광역시에 비해 시장의 규모가 크지만

생활권의 선호도에 있어 X단지가 위치한 생활권의 선호도가 더 높으니

지역내에서 가지는 입지나 위상은 비슷하다고 생각할 수 있습니다.

여기서 알아야할 부분은

지방의 경우 상승장이 짧게 끝난 지역들도 있고

수급 상황에 따라서 지방마다 사이클이 다르다는 점입니다.

다만, 시점이 언제가 될지는 모를 뿐이지

지역내 비슷한 입지와 위상을 가진 단지라면

각기 다른 사이클에 따라 상승장이 진행될지라도

결국 상승하게 되는 가격은 비슷하게 갈 확률이 높습니다.

​

그렇다면 위 상황에서 울산광역시에 위치한 X 단지는

비록 전고점이 4.5억이지만 상승장이 길게 이어지지 않았기에

4.5억이라는 가격이 천장이 아니라

여러가지 상황이 겹친다면 최대 7억까지 상승할 수 있습니다.

하지만 대전광역시가 상승했던 시기는 공급의 감소 뿐만 아니라

코로나 사태로 인한 유동성이 풀리고 임대차법 등

여러가지가 외적인 상황들도 겹쳐야하기에

해당 가격보다는 보수적으로 생각하는 겁니다.

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그렇다면 6억까지는 상승할 수 있겠구나라고 판단해보고

최소 2.5억 정도까지의 수익을 생각해볼 수 있습니다.​



#기대 수익의 확신을 높이는 방법

여기까지만 진행한다면 사실 내가 생각한 금액이 맞나라는 생각이 들 수 있습니다.

내가 생각한 것에 대한 확신을 갖지 못하게 되는 것이죠.

이 때는 내가 비교평가한 다른 지역을 하나 더 가지고 오면 됩니다.

창원시에서 A급 생활권에 위치한 구축 단지 Z.

단지 Z는 최근 상승했던 시기에 6억 초반대까지 거래가 되었습니다.

비교평가의 개념을 그대로 가져와서

시장의 규모면에서 울산광역시가 더 크고,

생활권의 선호도는 비슷하기에

울산에 위치한 X 단지가 더 좋다고 이야기할 수 있습니다.

X단지(울산)가 Z단지(창원) 보다 선호도가 더 높은데

Z단지가 6억 초반까지 상승했었다면

언제가 될지는 모르겠지만

적어도 X단지는 6억이라는 가격까지는

충분히 상승할 수 있다고 생각할 수 있습니다.



이렇게 하나의 지역만 보고 수익을 생각해보는 것보다

다른 지역들을 더해 수익을 생각해보는 것이

수익에 대한 확신을 가질 수 있으며 조금 더 디테일하게 가늠해볼 수 있습니다.

예상되는 수익을 알게 되었으니 수익률은 쉽게 구할 수 있습니다.

예상 투자금은은 5천만원, 비교 평가를 통해 예상 수익은 2.5억(6억기준) 이므로

수익률은 500%가 되며, 수익률 200%의 조건을 충족했기에 투자 기준에 부합하게 됩니다.

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위 과정을 정리하면 다음과 같습니다.



다만 한가지 기억해야할 것은 내가 투자를 하고 나서

투자한 단지의 가격이 언제 오를지는 알 수 없습니다.

그렇기에 수익률을 판단하기 이전에 기본이 되어야 하는 것은

내가 싸다는 확신을 갖는 것임은 변하지 않습니다.

#결국...

싸다는 확신을 갖고 디테일한 수익을 가늠해 보기 위해서

결국 내가 다양한 지역을 알고 있는 것이 중요합니다.

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물론, 앞마당이 하나여도 수익을 가늠해보고

이를 통해 수익률을 예상해볼 수 있지만

아는 지역이 많은 상황에서 판단하는 것보다

갖게 되는 확신과 디테일은 떨어질 수 밖에 없습니다.

왜 난 아직도 못하는거지, 왜 난 안되는 거지라고 생각이 들 때

지역간의 비교를 할 만큼 내가 가진 앞마당이 많은지를

먼저 생각해보셨으면 좋겠습니다.

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기본적으로 필요한 것들을 놓치면서 잘할 수 는 없습니다.

시간과 노력이 필요한 과정인데 조급한 마음 때문에

반드시 거쳐가야하는 시간을 투입하는 과정을

빨리 지나가려고 하지 않았으면 합니다.

투자를 결정하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

투자자의 길을 걸어가는 모든 동료분들을 진심으로 응원합니다.