수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
함께 오래가고 싶은 투자자, 공실쓰입니다
24년 2월에 진행한 1호기 매수복기
열심히 하고 있는데요!
[공실쓰] 열흘 만에 투자했습니다 1/2 (1호기 복기글 1탄)
[공실쓰] 열흘만에 투자했습니다 2/2 (1호기복기글 2탄)
오늘은 3탄 계약이후
신불자(신용불량자)될뻔한 썰입니다
Part1. 신나는 매수계약 ㅎㄷㄷ한 매도 잔금
1호기 계약을 하고나서
누구나 온다는 금쪽이병
(내 1호기가 못나보여병)
금쪽같은 내집 [한나둘]
저는 그 병이 오지 않았습니다
너무 찰떡같이 잘 사서요?
후회없이 잘 사서요???
그럴리가요...?
다른 문제가 덮쳐와서
금쪽이 병을 앓을 새가 없었습니다
바로... 신불자 위기...
저는 꽤 오래 들고있던
오피스텔 분양권이 있었는데
이 매도계약을 하고나서,
1호기 매수계약을 했거든요
심지어 주인전세라서 부동산 사장님께서는
계약금과 동시에 잔금을 하자고 하셨는데
(잔금이 얼마안됐음)
1. 법무사 구할 시간 없음
2. 매도 잔금이 일반계약이 아니라서
해결해야하는 문제가 몇가지 있음
의 이유로 잔금을 매도잔금 다음날로
미뤘습니다
결론적으로는 이게 진짜 신의 한수였던게
은행 대출문제로 매도잔금이
4월말로 미뤄진다고
연락이 온겁니다
미쳤나봐....
저는 당시 분양권을 매수하면서
N억의 중도금 대출을 일으켰고
24.03.31까지 그 중도금 대출을
갚아야 하는 상황이었습니다
그걸 갚지않으면
5일안에 은행시스템같은곳에
등록되서
신.불.자
가 된다고 하더라고요
4월 10일 잔금도
3월 31일까지 무조건 잔금 대출일으킨다는
구두약속을 믿고 ok해준건데...
이게 더 밀린다고???
진짜 속터지는게
계약서에 날짜를
잘 넣어야하는 이유를 몸으로 깨우치네요
사실 저희가 매도계약할때
잔금 4.10은 절대안된다고 해봤는데
그럼 계약이 어그러질것같아서
그냥 은행이랑 협의하자고 협의하고
ok했거든요
근데 은행이... No를 한겁니다
안돼... 내 1호기...
신불자되면 제 1호기 등기부에도
문제가 생길거고 그럼 ....
전세 계약시 특약
"집주인은 세입자의 권리변동에
불리한 사항이 발생하지 않도록 한다"
를 어기게 되는거예요 ㅠㅠ
그래서 어떻게 됐냐면...?
깨달은 점 : 구두계약같은 소리하고 앉아있네
저희 대리인이 아마 자기네도 부담되니
3.31 안에는 꼭갚을거다
안되면 잔금미지불 소송하면 된다
이번에 계약안하면 여기도 안한다고 한다
이런st 이야기하시고 도장찍은건데
음...대리인분이 우리의 이익대변인은 맞지만
빨리 이 일을 처리하시고
설날을 맞고싶으셨던건 아닐까...
라는 생각이 잠시드네요
결과는 아무도 모르지만 진짜
마음에 1이라도 걸리는게 있다면
단 하나도 ok해서는 안되는것같아요...
중개인은 중개인일뿐
온전히 책임지는 사람은 사실 나 잖아요
Part2. 채무부존재소송
원래는 분양권 매도계약이 되면서
중도금 승계를 매수인이 가져가야하는데
입주기한이 얼마남지 않아서
잔금대출로 혹은 전세로
중도금까지 다 갚기로 했던거라 중도금 대출을
저희가 그대로 갖고 있었거든요
작년에 한창 터졌던
분양권 마피 사기 아시죠?
저희는 사기는 아니었지만
거의 이 직전이었던거죠...
매도인이 잔금대출을 일으키지않으면
중도금 대출 미상환은 고스란히
제 몫이 되어 신불자가 되고
회생신청하고 회사잘리고 (???)
그래서 저희는
이 소장 초안을 써서
은행에 찾아갔습니다
거의 싹싹빌어서
중도금대출 상환기한을
24.05.31로 2달 연장했습니다
깨달은 점 : 사실 은행에서는
대출 상환기한 연장이
"절대" 불가하다고 했습니다
저희때문에 다른 수분양자들과
꼬일수 있다고요
하지만 "절대" 안되는 일은
세상에 없더라고요
은행 내부 회의끝에 수분양자 전원의
중도금대출 상환기한을 이자율을 높여서
늘려준걸로 알고있습니다
(저희 중도금 이자는 매수인이 냄)
내가 가진 패가 무엇인지
정확히 어떤 비용과 편익이 있는지
내가 계산해보는것도 중요하지만
상대방에게 계산해서 알려주는것도
협상의 방법중 하나더라고요
앞으로 이런 소송문제는 진짜 안할거지만
협상테이블에 앉을때는 꼭
비용과 편익을 계산해보고
상대의 것도 계산하는걸로...하겠습니다
생각해보니 제 1호기 매도인분
다주택자셨는데....
그 분 양도세 계산한번 해볼걸...😭
Part3. 신난다 0호기 매도잔금
저기 혹시...보수 좀 깎아주세요...?
24.05.10 신나는 0호기 매도잔금이
저희 대리인분 법인계좌로 들어오면서
이 기나긴 공방이 끝났습니다
‘매수가 가장 쉬웠어요’
를 온몸으로 깨우친 저의 0호기 ㅎㅎ
이제 정산의 시간이 남았는데요!
저희 대리인분께 슬며시 여쭤봅니다
이것도 제가 마냥 깎아달라고 한건 아니예요
저희 턴키 보수계약때 분명히
"아 이거 전(all) 단계 진행안하면 조금 깎아드릴게요"
라고 하셨었거든요
근데 저희가 어느단계까지를 얼마로 할지
어느것까지 하면 할인해볼지
이런걸 안정했어요
(그럴 분위기가 아니었음)
저희가 부동산 거래를 하다보면
사장님들이
"이사람 믿어도 되~여기 주변에 가족 다살아"
"나 여기 15년 거래하고 살아~
이사람 사정 훤~~해"
"나믿고 이거해봐 이게 진짜 크👍"
라고 많이 말씀하시거든요
그치만 일이 수틀리면??
"이거 매매계약 안하기로 해도 중개수수료 내야하는거알지?"
"이거 중개수수료는 못깎아줘 "
"어휴 그 사람이 그럴지 몰랐네"
예... 그렇네요
다시한번 뭐라고요?
돈을 믿지 마세요
결국 저희 대리인분이 진짜 열심히 하신걸 알고 있고
저희가 처음시작할때도 징징거려서 몇십만원단위를
네고해주셨기 때문에 보수를 그대로 다 제하고
잔금을 정산받았습니다
깨달은 점 : 세상 어떤 사람도 이미 받은돈을
다시 돌려주지 않으려고 합니다
처음부터 치열한 협상 꼭 해놓기!
사실 이게 쉽지 않은건 알지만
말이라도 해보는것과 아닌것의 차이가 있어요
이때 주의사항은 서로 맘이 상할 언어로 말해선
아무 도움이 안된다는것
(코치코치 캐묻는다는 인상을 주지않으면서
콕콕 짚는... 그 어려운걸 해내야하네요)
그냥 징징거리는게 효과적일때도 있어요 ㅋㅋ
제가 자주 쓰는 멘트는
"아우~ 하나도 모르겠어요
그니까 이게 이런 뜻인가요~?"
입니다
단, 이 때 진짜 몰라서는 안되요...
모르는 척! 만 해야하는거죠
이 모르는 척도 상대에 따라 바뀌는데
뭔가 사장님이 틀리게 말씀하셨을 때
"오홍... 저 여태 이런뜻인 줄 알았는데
아닌가봐요~~!!"
라고 말씀드리면
"어라? 그런가? 자기야
네이버좀 검색해봐"
라고 하시는 분들도 계시고
"에이~ 이게 맞아~
내말이 다 맞아~"
라고 하시는 분도 계시는데
개인적으로 후자인 사장님과 대화할때는
조금 사무적인 말투도 필요합니다
다들... 잘할 수 있으시죠?!
우린 모두... 직장인이니꽈...
이 과정을 통해 인테리어비도
중개수수료도, 어떤 비용도
잔금을 계약시에 한번에
혹은 많이 다 줘버리면 안된다는
진리를 한번 더 깨닫고 갑니다
복기하다보니 주저리주저리
괜히 길어졌는데 ㅎㅎ
이 과정을 통해 얻은 점을
간단히 복기해보겠습니다.
1. 이러한 일이 일어난 원인 :
욕심
매수하고 싶었다.
월부에서 공부한지 어언 만2년
나도 공부만 하지 말고
집 살 수 있는 투자자라고
내가 써온 임보가 몇갠데
아직 무주택자인지
라고 스스로 생각했기 때문에
좋은 공이 온다고 생각했을 때
안타를 친다고 생각하고 쳤다.
삼진아웃 당할뻔...
2. 인생은 계획이 아니라 대응
저는 계획이 정말 많았어요
아 이거 1호기 이렇게 사고
잔금은 이날 하고
0호기 잔금 이날 받고
이 때까지 안되면 은행 소송 걸고
이때까지 안되면 매도인 소송 걸고
후.... 그 어떤것도 제대로 된게 없습니다
(1호기 잔금만 제대로 했네요)
그 일련의 과정들을 계획하에
컨트롤 한건 단 하나도 없고
그저 대응만 했습니다.
월부에서 2년동안 배운 건
부동산 잘 사는 법도 있지만
문제가 발생했을 때 대응하는 법...
이게 더 크지 않을까? 생각해보는 과정이었습니다.
3. 어떤 비용이든 비용의 잔금은
일이 다 끝나고, 협상 다 끝나고 치루자
중개보수는 법적으로 잔금일에 드리는데요
가끔 몇몇 부사님들이 계약일에 달라고 하십니다
이게 뭐 별로 문제 있는 계약도 아니니까
계약일에 달라고
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
그리고 계약일에 드리면
그 때부터 사장님은 저희와
더 열심히 연락하고 대응해주실 의무가
사라지시는거예요... 이미 다 받으셨잖아요
물론 모든분들이 그러신것도 아니고
집 관리도 해주시고, 연락도 자주해주시는
사장님들도 계시지만
그거 아시죠?
3. 아파트 투자가 제일.... 쉽다.
덜 벌더라도
저는 21년 상승장에
많이도 아니고 1천만원 P벌어보겠다고
오피스텔 분양권을 샀습니다.
등기후 전매가능
(집 잔금 치뤄야 매매 가능
이 경우, 분양권이 아니기 때문에 취득세를
N천만원 내야했음)
프리미엄, 손피, 마피, 중도금
심지어 인지세조차 무슨 말인지 모르면서
그냥 이걸 산거예요
왜? 남들이 부동산으로 돈 버니까
나도 좀 벌어보려고요
하지만...
그 결과... 저는 N천만원을 날렸고,
그 동안 마음고생은 덤이었고
진짜 잘못되면 신불자도 될뻔했네요
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