[한가해보이] 부자되는 직장인 투자자 : 초보자의 1차 현장답사(분위기 임장)

안녕하세요.

오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 한가해보이입니다.

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이제 조금만 걸어도 얼굴에 땀이 맺힐만큼

더운 날씨가 당연해졌네요.

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즐겁게 임장을 할 수 있는 날씨지만

현장을 걸으면서 즐거움과 두려움이 공존하는 시간들이 찾아오기도 합니다.

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힘든 것은 바뀌지 않지만 두려움을 즐거움으로 바꿔 줄

분위기 임장에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

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먼저, 지난 글에서 말씀드린 임장을 하는 이유를 다시 살펴보겠습니다.

임장이란

지역을 뽀개고

입지를 익히고

가격을 알고

저평가를 찾는 것이다

저평가를 찾기 위해

지역을 뽀개고 입지를 익히고 가격을 아는 과정을 거치는 것이 임장인 것이죠.

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이렇게 지역을 뽀개고 입지를 익히기 위해

1차적으로 현장을 답사하는 것이 바로 분위기 임장입니다.

분위기 임장이란

지역의 주요 상권과 생활권,

지역 분위기를 살펴보면서

선호도를 파악하는 것이다

제가 생각하는 분위기 임장의 의미입니다.

여러 이유가 있겠지만 핵심은 선호도를 파악하는 것입니다.​​

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분위기 임장 준비하기

사전준비 단계에서 들여다 본 임장지역을

임장동선을 계획하며 분위기 임장 전 다시 한번 상상해 봅니다.

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좋은 곳만 보는 것이 아니라,

아파트만 보는 것이 아니라,

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업무지구부터 상권, 생활권을 모두 거치면서 분위기를 살펴보고,

임자지역의 선호요소, 특징을 돌아볼 수 있는 곳을 돌아보고,

선호하지 않는 곳도 보고,

아파트가 없는 빌라, 다가구 밀집 지역도 돌아봐야 합니다.

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중요한 것은,

땅만 보는 것 아니라, 건물만 보는 것이 아니라

그 지역에 살고,그 지역으로 일하러 오는 사람을 살펴보고

생활권의 분위기를 살펴보는 것입니다.

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'여기가 저기보다 더 좋네'

'저기가 여기보다 더 살기 좋겠네'라는 것만 느끼셔도 충분합니다.​​

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지역을 익히기 위해서

그렇다면, 지역을 익히기 위해서 어떤 곳을 봐야 하는지 어려움을 느낄 수 있습니다.

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큰 대로변으로 다니며 살펴보면 충분합니다.

그 동선에 대형상가, 병원 등과 같은 주요 건물의 위치를 파악하고,

상권의 규모와 어떤 업종이 자리잡고 있는지 살펴보시면 됩니다.

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지역을 익히는 시간에 중요한 것은

이 곳에 사람들이 붐비는지

낮과 밤에는 어떤 차이가 있는지를 살펴보는 것입니다.

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지역 전체를 파악하는 것이 어렵다면

생활권 기준으로 분위기를 파악해 보시면 좋습니다.​​

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사람을 살펴봐야 한다

지역을 익히는 것만큼 중요한 것이 있습니다.

이 지역에 거주하는 사람을 살펴보는 것입니다.

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먼저, 대중교통을 이용할 수 있는 근처에서 살펴보면 좋습니다.

출퇴근 시간이 될 수 있겠죠.

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주요 상권과 학원가를 둘어보며 규모와 브래드를 보는 것이 필요합니다.

양과 질을 함께 보는 것이죠.

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그리고 중요하게 살펴봐야 하는 것이 있습니다.

사람들의 옷차림, 연령대를 살펴보고,

표정과 말투, 여유가 있는 모습인지까지 살펴보는 것입니다.

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여떤 사람이 사는지,

그 사람들이 어떤 생활 수준을 가질까라는 생각을 해 보는 것입니다.​​

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생활권의 차이를 느껴야 한다

임장지역은 크게 하나의 생활권을 이루고 있지만

자세히 들여다 보면 작은생활권이 여러 개로 나누어져 있습니다.

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도로나 하천 등의 지형으로 나눠지기도 하고,

아파트 등 공동주택 형성에 따라 나눠지기도 하고,

상권, 학군 등에 따라 나눠지기도 합니다.

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이렇게 여러 생활권들이 바뀌는 지점에서

이 생활권과 저 생활권의 차이를 비교해 보는 것이 중요합니다.

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머리 속에 들어있는 가격과 위치를 배제하고

그 날 걷고 본 분위기만을 보고 비교해 보시는 것이 필요합니다.

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그리고,

'이 생활권이 저 생활권보다 좋네, 비슷하네' 정도만 남기시면 충분합니다.​​

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보이는 Solution

낯선 지역을 처음 걷고 봤는데

그 처음에서 모든 것을 이해하고 내 것으로 만들려고 할 필요가 없습니다.

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중요한 것을 임장 지역을 익숙하게 만들면서

지역을 먼저 익혀야 하는 것입니다.

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또한, 앞에서도 말씀드렸지만 건물만 보는 것이 아니라

그 곳에 사는 사람을 살펴보면서

지역을 이루고 있는 생활권의 차이를 생각해 보는 것이 중요합니다.

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결국,

'이 지역은 어떻고, 여기가 저기보다 좋다, 나쁘다'를

내 생각으로 말할 수 있으면 되는 것입니다.

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이렇게 했는데 어떻게 지역을 뽀갤 수 있을까? 하는 걱정이 드실 수 있을꺼에요.

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다음 글에서 말씀드릴

아파트 단지를 살펴보는 2차 답사(단지임장)를 통해서,

현장의 분위기를 간접적으로 들을 수 있는 전화 임장을 통해서도

직접 매물을 보며 건물 뿐 아니라 사람의 이야기를 듣게 되는 매물 임장을 통해서

이 모든 단계를 제대로 거쳐야

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지역을 뽀개는 것입니다.

입지를 이해하는 것입니다.

가격을 아는 것입니다.

그래서 저평가를 찾게 되는 것입니다.

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그러니 너무 걱정하지 마시고

각 단계에서 살펴봐야 할 것에만 집중하시고

단계별로 천천히 해 나가시면 됩니다.

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찬란한 봄날의 임장을 응원드리겠습니다.