'비교평가'를 쉽게 만드는

단 하나의 방법!

안녕하세요 망구입니다.

투자는 가치에 비해 가격이 싸게 매겨진

자산을 매수해 가격이 가치를 찾아갈 때까지

보유하고 매도 의사결정을 통해

수익을 추구하는 행위입니다.

투자로 성과를 이루기 위해서는

"가치 대비 가격이 잘못 매겨진 물건"을

잘 알아보는 눈이 필요합니다.

그리고 비교평가를 통해

가격이 가치 대비 싼지 아닌지를

판단해보게 됩니다.

비교평가를 쉽게 만드는 방법

: 변수 통제

열심히 임장을 해 지역과 단지의 가치를 알고

비교평가를 해보지만 막상 시도해보니

결론 내기가 어렵고, 내가 맞게 하고 있는 건지

헷갈릴 때가 많을 겁니다.

이렇게 비교평가에 어려움을 겪는 분들께

정말 많은 질문을 받습니다.

그리고 대부분의 경우 단 한가지만 개선하면

비교평가가 훨씬 수월해질 수 있었습니다.

바로

"다양한 변수의 통제" 입니다.

여기서 얘기하는 변수란

도시의 규모, 입지, 연식, 평형 등

아파트 가격과 가치에 영향을 줄 수 있는

각 물건이 가진 특징입니다.

비교평가 시 변수를 통제해야 하는 이유

아파트 가치와 가격에 영향을 주는

변수들은 최대한 통제하여 비교하는 것이 좋습니다.

왜 그럴까요?

대한민국 땅 위에 똑같은 아파트 단지는

없기 때문입니다.

비슷한 단지는 있을 수 있지만,

하나부터 열까지 똑같은 단지는 없습니다.

그렇기 때문에 최대한 비슷한 속성을 가진

단지를 찾아 비교할 필요가 있습니다.

.

.

"입지 좋은 구축과 입지 별로인 신축이

가격이 같으면 무엇이 더 좋나요?"

"신축 낀평형(27-31평)과

준구축 전용 84 중 무엇이 더 좋나요?"

"신축과 준구축의

적절한 가격 차이가 얼마일까요?"

.

.

등의 질문을 많이 하십니다.

이런 경우 "두 단지에 갇혀 계시다" 라고

말씀드리곤 합니다.

내가 궁금한 두 단지로

항상 결론을 낼 수 있는 것이 아닙니다.

두 단지 사이에서 답을 내리지 못하고

갈팡질팡하고 있다면 도시규모, 입지, 연식, 평형 등

변수가 비슷한 단지들을 가져와

비교해보는 편이 좋습니다.

비교평가를 쉽게 만드는 변수 통제 방법

예를 들어

신축 25평 과 준구축 33평

물건 두개 사이에서 어디가 더 싼지 비싼지

갈팡질팡 하고 있다면

두 단지에 갇히는 상황이라고 할 수 있습니다.

이런 경우 이 두 단지에서 답을 내려고 하면

찝찝함만 남게 됩니다.

그래프를 봐도 모르겠고 ...

이럴때 변수 통제가 필요합니다.

20평대는 20평대끼리,

30평대는 30평대끼리 비교하는게 좋습니다.

그리고 단지에서 갇히는 것에서 벗어나

다른 단지의 신축 25평과

다른 단지의 준구축 33평 물건을 가져와

각각의 단지가 싼지 비싼지를 판단해보는게 좋습니다.

비교평가 프레임만 바꿔도

비교평가가 훨씬 쉬워지죠.

또 다른 프레임 전환이 필요한 예로

"가격 차이" 에 대한 질문이 있습니다.

선호도가 높은 신축 A단지가 8억이고

선호도가 중간인 신축 B단지가 6억인데

두 단지의 적절한 가격 차이는 얼마지?

라는 질문입니다.

사장님께도 물어보고,

그래프도 붙여보지만

뾰족한 답이 나오질 않죠.

얼마의 가격차이가 적절하지 ..?

그런 때에도 두 단지 안에 갇혀있다고 할 수 있습니다.

두 단지의 가격차이가 궁금하다면

꼭 기억하셔야 할 것은

가격 차이보다 각각의 단지가

'싼지 비싼지'를 아는 것이

훨씬 중요하다는 겁니다.

두 단지 사이에서 답이 나오지 않을 때는

좁은 시야에서 벗어나 '가격대' 라는 변수를

통제해 비교평가를 쉽게 만들 수 있습니다.

즉, 가격이 다른 두 단지에서 결론을 내는게 아닌

A단지는 가격이 8억대인 다른 단지와,

B단지는 가격이 6억대인 다른 단지를

가져와 비교하는 것 입니다.

이렇게 비교했을 때

두 단지 모두 싸지 않다거나

두 단지 모두 싸다는 결론이 나올 수도 있습니다.

비교평가는 임장이 아직 어색하고

앞마당이 많지 않다면 잘 하기 어렵습니다.

하지만 가치를 보는 눈을 점점 키우고

아는 지역이 많아졌을 때

비교평가 방법을 제대로 적용하고

어디가 더싼지 끊임없이 생각하며

의식적으로 노력한다면 누구나

점점 잘하게 되는 영역입니다.

그러니 비교평가가 잘 안된다고

자책하지 말고 꾸준히 시도해보시길 바랍니다.

그리고 '단지에 갇힌 것 같은' 기분이 들 때

시야를 좀 더 넓혀 변수를 통제해

비교평가 프레임을 쉽게

만들어보시길 바랍니다.