재개발/재건축 어떻게 봐야 할까요? [꽃을든둘리]

안녕하세요

열정을 나누는 투자자

꽃을든둘리 입니다.

서울 뿐만 아니라 수도권 일부 지역을 제외하고는

도시가 계속해서 확장 되기 보다는

기존의 노후화된 주택을 재건축/재개발하여

발전하고 있습니다.

그 과정에서 이런 궁금증을 갖고 계시기도 합니다.

재건축/재개발은 미래의 가치인데

현재 기준으로는 어떻게 생각해야 할까요?

생활권 우선순위를 매길 때,

개발 호재를 가치에 어떻게 적용해야 할까요?

재건축/재개발

어떻게 봐야 할지 지금부터 알려드리겠습니다.

◆ 가치가 어떠한가?

가장 먼저, 바라볼 것은 ‘가치’입니다.

1.위치하고 있는 땅의 가치가 어떤가?

구성남 산성역 주변을 예로 들어 보겠습니다.

구성남은 강남, 잠실, 위례 교통 접근성 뿐만 아니라

지리적으로도 인접하고 있습니다.

기본적으로 땅의 가치가 좋은 곳입니다.

여기에 1만2천 세대 이상의 단지가

들어왔고, 들어오고 있는 중입니다.

강남, 송파, 서초 접근성이 좋아서

기본적으로 땅의 가치가 좋은데,

대규모 신축으로 바뀌게 되니

산성 생활권의 위상이 높아질 수 있었고,

앞으로도 좋아질 것이라 생각해볼 수 있습니다.

2.삶의 질을 변화시킬만큼 압도적인 규모인가?

또 다른 예로는

강동구 고덕신도시 입니다.

구성남과 달리 강동구 고덕은

위치적으로 약점을 가진 곳입니다.

강남/도심에 접근하려면

환승을 여러 번 해야 하고,

한번에 가더라도 시간이 오래걸립니다.

하지만, 이곳에 1.3만 세대 이상 단지가 들어왔고

위치적 단점을 압도할 만한 수준이었습니다.

위치 약점을 가진 땅이지만

대규모 신축이 들어오게 되니

사람들의 삶의 질을 바꾸는 동네가 형성되었고

그 가치를 사람들이 인정하게 되었습니다.

정리하자면,

개발을 바라볼 때, 가장 먼저 가치를 봐야합니다.

1.기존의 땅의 가치가 어느 수준인가?

2.삶의 질을 변화시킬 만큼 압도적인 규모인가?

이 두 가지를 꼭 검토해보시기 바랍니다.

◆ 실현 가능성이 있는가?

두번째로 바라볼 것은,

‘실현 가능성’ 입니다.

아무리 땅이 좋고, 규모가 크더라도

실현 가능성이 없다면

그것을 의미있는 개발로 생각하기에는

시기 상조일 수 있습니다.

실현 가능성을 가장 쉽게 파악하는 방법은

조 / 사 / 관 을 기억하시면 됩니다.

1. 조: 조합설립인가

조합설립인가는

말 그대로 주민들끼리 조합을 설립하고

재건축을 주도적으로 이끌어가기

시작하는 단계입니다.

주민의 협조와 동의가 필요하고,

행정절차 상으로도 복잡한 단계여서

시간이 오래걸리는 경우가 많습니다.

이 시기에는 호재의 가치를

좀 더 지켜보는 것이 좋습니다.

2. 사: 사업시행인가

사업시행인가는

재건축 계획의 구체적인 내용을

결정하는 시기입니다.

시공사 선정, 자금 계획, 세입자 주거대책 등

사업시행 계획서를 작성하는 단계이므로,

이 단계가 통과되면 사업을 시행하는

법적인 권한을 갖게 됩니다.

3. 관: 관리처분인가

구체적인 철거, 건설, 분양 계획을 세우고

취득할 대지지분, 추가부담금에 대한

논의도 하게 됩니다.

사업시행/관리처분인가 단계에서는

개발 호재를 정말 유의미하게 보아도 됩니다.

시간이 걸릴 순 있지만, 확정호재라 생각하고

미래 가치를 미리 생각해도 좋습니다.

예를 들어, 구성남에서 신흥3구역은

위치가 굉장히 좋습니다.

규모도 적지 않은 수준(약 3,000세대)이라서

개발이 된다면 충분히 좋아질 수 있는 곳입니다.

하지만, 현재 ‘정비구역지정’ 단계로,

얼마나 오래 걸릴 지 모르는 상황입니다.

반면에, 신흥역 주변은 이미 이주를 하고

철거를 한 상황입니다.

현장에만 가 보아도

당장 바뀔 것이 머릿속에 그려지고

확정 호재라는 것이 한번에 느껴집니다.

◆ 요약하자면

재건축/재개발을 바라볼 때,

가치 뿐만 아니라 실현 가능성

두 가지를 반드시 검토해야 합니다.

가치: 원래 땅의 가치, 삶의 질을 바꿀만한 규모

실현 가능성: 조/사/관 단계

가치와 실현 가능성을 살펴본 후,

현 임장지의 생활권 우선순위에 대한

내 생각을 정리해두시면 됩니다.

시간이 한참 지나 또 변화가 생긴다면

그 때 우선순위를 바꿔도 괜찮습니다.

가치는 항상 변할 수 있습니다.

그 때 그 때 내가 보고 느낀 것들을 잘 정리하고

그것을 쌓아나가시면 됩니다 ^^

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