[원더여정] 실전투자경험담 필사_#21_집심마님_360개의 매물, 그리고 마침내 서울투자

https://cafe.naver.com/wecando7/11187131

*본깨적 : 내가 하는 이 모든 노력은 결국 피니쉬 라인에서 결과로 드러날 것이다. 과정 속에서 내가 하는 노력이 아무 힘도 없는 것처럼 느껴질 지라도. 그것은 사실이 아니다. 때가 되어야 빛이 드러나는 것일 뿐.  간절히 원하고 그 꿈에 맞는 행동을 할 때, 결과는 반드시 나오게 되어 있구나. 

"마니님! 어려운 시장에 매도도 정말 잘 하고 물건도 잘 고르셨어요. 

이 경험을 꼭 많은 사람들에게 알려주셨으면 좋겠어요" - 권유디 튜터님

안녕하세요 집 찾는 심마니, 집심마니입니다. 

이런 표현을 하게 될 줄은 몰랐는데

서울 투자에 ‘성공’했습니다.

세입자가 끼어있던 0호기 평택 물건을 매도하구요

(서킬스 보고있나?)

저에게는 정말 기분 좋은 성공담이지만

제 이갸기는

조금은 덜 자극적일 수 있어요.

초신축도 아니고

역세권도 아니고

상위 급지도 아닌 곳에

투자를 했거든요

하지만 저는

지난 6개월간 360여개의 매물을 보면서

‘이정도 선호도에 이 가격이면 정말 싸다’

적어도 N억은 충분히 벌 물건이다!

싶은 물건을 매수했습니다. 

내가 보던 매물이 다 날아가고

앞으로 더 좋은 물건을 못 만날 것 같고

상심이 크신 분들은 부디 제 글을 꼭 읽고

남들이 다 하려는 곳에 하지 않아도

충분히 좋은 투자일 수 있다는 것

그리고 포기만 하지 않으면

무조건 할 수 있다는 것을 알아가셨으면 좋겠습니다. 

“그리고 부디, 안된다고 생각하지 않으셨으면 좋겠습니다.”

0호기 매도, 고민만 3개월

월부에 오기 전 분양권으로 사둔 0호기는

수도권 하급지인 평택 물건이었습니다. 

약간의 대출을 안고 세입자를 맞췄었고

‘언젠간 쓰일 날이 있겠지’하며 크게 생각을 안 하고 있었어요. 

그러다 24년 2월, 밥잘 튜터님의 귀중한 힌트로

‘이 물건을 팔고 더 좋은 물건을 사야할까?’라는

고민을 시작했습니다. 

3개월 동안 매도에 대한 고민만 하던 저에게

이런 확실한 가이드라인을 주셨는데

하지만 저는 이렇게나 자세한 피드백을 주셨음에도

‘이 집을 파는 게 맞을까?’ 라는 생각만 계속 했어요.

그래서 정말 많은 선배님들, 튜터님들을 만나고

질문의 기회가 있을 때마다 

‘제 물건 팔아도 될까요?’ 를 물어보고 다녔습니다. 

그렇게 한 달 뒤, 제 자산 상황을 

제대로 점검 받아야겠다 생각했고

바로 ‘매물 코칭’으로 

빈쓰 튜터님께 조언을 제대로 구했습니다. 

제가 내린 결론은

‘서울 앞마당을 만들고 있으니 팔아도 되겠다’

하지만 정말 매도는 매수처럼 뚝딱! 되진 않더라구요.

손님은 하나도 없고, 세입자는 돈을 요구해요

물건을 내놓은 것은 4월이었는데

그 때만 해도, 아직 수도권 전역에

바람이 불진 않았습니다. 

그러다 보니 손님들이

그 멀디 먼 평택까지 올리가 만무했죠

게다가 24년 6월은 전세 만기에

갱신권까지 요구한 임차인이셨기에

협의가 정말 어려웠습니다. 정말 정말요.

평일에 평택을 몇 번이나 내려가서

사장님들을 뵙고 사정을 이야기하고

먼 지역까지 물건을 내놓았음에도 불구하도

‘아유 요즘 손님이 하나도 없어, 어떡해’

란 말만 돌아왔습니다. 

그렇게 6월을 지나 세입자분께서는 갱신권을 쓰셨고

26년 6월까지 꼼짝없이 임대를 제공해야 했습니다. 

저는 또 메로나 튜터님께 투자코칭을 받았고,

다양한 회유책을 세입자분께 써봤습니다. 

이사비, 복비, 추가 위로금도 제안했지만

그것도 만만치는 않았어요. 

그래도 할 일은 해야겠기에, 꾸준히 했어요

죽이됐든 밥이 됐든 갈아탈 준비는 해야하는거라

월부학교 겨울학기가 끝나고도

저는 계속해서 서울 앞마당을 만들어 갔습니다. 

2월의 성북구부터 시작해서

3월 동작구 (월부학교)

4월 (영등포구) 내마기 조장 +독실

5월 (강동구 ) 열중 조장 +독실

6월 (성동구) 열기 조장 + 혼자 자실

3억 정도 돈이 생기는 제가 바라볼 수 있는 곳을

꾸준히 만들어 갔고

감사한 독서 TF 환경 덕분에 매물 문의도 계속 했습니다. 

하지만 아시다시피, 할 수 있는 물건들은 사라져 갔어요

동작구 신축이 날아가고

영등포구 선호 물건이 멀어지고

강동구에서 보던 단지는 어림도 없어지면서

6월에 혼자 만든 성동구에서는

'' 아 이거 서울에 할 수 있는 게 맞자?'라는

생각이 들 정도로

사실, 마음이 참 많이 힘들었습니다. 

설상가상으로 매물임장에 박차를 가하던 저는

집에서 혼자 아이를 보고 있는

아내에게 뻗어야 할 손길마저

계속해서 ‘서울 투자’에 내미느라

힘들어진 아내 마음을 헤아리지도 못했었어요. 

그래도 포기하고 싶진 않았습니다. 

지금껏 그랬듯 꾸준히 하다보면,

기회는 오기 마련이란 생각이 있었거든요. 

힘들어도 매물을 보러 갔고 7월이 되었습니다. 

그리고 운 좋게, 에이스반이라는 기회도 찾아왔습니다. 

변한 건 없었습니다. 그저 할 수 있는 것을 했어요. 

7월은 지방 임장지로 가서

새로워진 환경에 적응해야 했습니다. 

하지만 상반기에 많이 무너진 컨디션은

회사에서 졸음 문제를 일으켰고

또, 위태했던 가족관계를 바로잡아야 했기에

수면클리닉, 마음건강센터 등을 다니면서

최대한 회복하려 애를 썼어요. 

(진심으로 애써주신 우리 에이스2반 정말 감사합니다)

그래도 절대로 죽으라는 법은 없더라구요

7월에는 드디어 평택까지 바람이 불어

매수 문의가 오기 시작했고

투자자에게 집을 보여주실 수 있냐는 제 질문에

세입자 분께 뜻밖의 말을 듣게 됩니다. 

매도 후기는 더 자세히 글로 남기겠지만

그렇게 투자자 손님만 받을 수 있던 제 물건을

공실 상태를 확정으로

실거주 손님까지 받을 수 있게 되었고

8월 중순,

바로 옆 단지에 부모님이 살고 계씨던

제 아이와 성별, 개월수도 같은 아이가 있던 신혼부부에게

제 0호기를 적당한 가격에 매도할 수 있었습니다. 

그리고 정말 더웠던 8월 여름에 배정받은 제 임장지는

또 다른 눈을 키워줬습니다. 

가치가 있는 저렴한 가격의 물건을

‘살 수 있을 때’ 사는 것

<우리가 배우는 투자 기준> 

배정받은 제 임장지는 좋은 급지는 아니었습니다.

제 앞마당들은 죄다 2-3급지에

4급지는 성북구 뿐이었는데

그 곳보다 후순위인 급지였어요. 

하지만 개의치 않고 동료들과 함께 그 뜨거운 여름에

정말 미친듯이 (?) 앞마당을 만들었습니다. 

이제 진짜로 제 0호기가 매도되었기 때문에

투자할 수 있는 물건에 눈에 불을 켜고 찾아다녔죠

새 임장지 뿐만 아니라 기존 앞마당도 다시보고

어림없을거라 생각했던 곳도 다시 보고

혹시 이른 곳은 되지 않을까? 싶던 곳도 계속 봤습니다. 

2월부터 8월의 임장지까지 제가 본 매물을 더해보니

364개더라구요.

7월 지방은 빼더라도

매달 60개는 꾸준히 보려 했던 것 같습니다. 

그렇게 많이 본 덕분에

서울 사람들이 어떤 요소를 좋아하고

어떤 요소는 싫어하는지

어떤 아파트가 전고점이 높이 가고

어떤 아파트는 그리 높게 가지 못하는지

기준이 조금 잡혀있다보니

제가 갔던 임장지에도

여전히 ‘싼 물건’은 있는게 보였습니다. 

동료드로가 이야기하고, 멘토님과 소통하면서

임장지에서 하나, 3급지인 앞마당에서 하나를 골라

후보 물건을 문의드렸고

코칭까지 올라간 그 두 물건에 대해 

저는 드디어 이런 답을 얻게 됩니다. 

제 1등은 비교적 낮은 급지의 

준신축 84 물건이었습니다.

이 부분은 꼭 알고 가시면 좋겠습니다. 

제 수많은 2-3급지 앞마당의 OK 물건을 제치고

그보다 하위급지인 물건을 고른 이유가

제가 정말 말씀드리고 싶었던 부분이거든요

제가 고른 물건은 앞서 말했들

역세권도 아니고, 초신축도 아니고,

높은 급지도 아니지만

생활권 내에 사람들의 수요가 중간 정도인 곳에

아이를 키우며 부도님들의 수요가 꾸준한 곳이며

주변 환경이 균질한

‘적절한 가치를 가진’ 물건이었습니다. 

그리고 가장 중요한 가격

가격이 정말 저렴했어요. 

전고점이 전부는 아니지만

전고점 대비 -28% 떨어졌고

약간의 수리만 하면 되는

적당한 가치의 정말 저렴한 물건이었습니다. 

주변에서 이런 이야기를 정말 X100  많이 들었어요. 

"2급지 신축을 봤었는데

4급지를 봐야 하는 게 너무 힘들어요."

"초신축만 골라 봤었는데

이런 구축을 하는 게 납득이 안돼요."

“제가 놓친 물건들만 계속 보고 있게 돼요 ㅠㅠ” 

이런 상황에서 떠올랐던 말은

제가 지금껏 들었던

수많은 멘토/튜터님들의 이야기였습니다. 

‘좋은 것에만 집착하지 말고 지금 할 수 있는 것을 하자’ 

‘추격 매수는 하지 않는다’

'투자자는 좋은 물건을 적당한 가격에 사는 게 아니라 

적당한 가치의 물건을 싼 가격에 사는 것이다.'

급지에만 집착하고, 신축에만 집착하고

투자로 보는 제 물건을 ‘거주’의 시선으로 보려했따면

아마 제 물건을 고르기는 어려웠을지 모릅니다. 

하지만 진짜 말 그대로

할 수 있다고 생각하고 마음을 열어놓고 보니

물건이 보였어요. 

정말 힘들어하는 많은 주변 동료들을 보는데

이 글이 그런 분들에게 꼭 희망이 되었으면 합니다. 

그리고 진심으로, 할 수 있다고 믿고

포기하지 않으시면 좋겠어요. 

결국에는 그 물건이 우리에게 나타나게 됩니다. 

피니쉬 라인에 가기 전까진

제대로 가고 있는지 알 수 없습니다. 

이번주 월요일 (9/2) 아내, 아이와 함께

계약서를 쓰러 갔습니다. 

매번 집에서 고생하고 궁금해하는 아내에게

어떤 집을 샀는지 보여주고 싶기도 하고

계약서를 쓰는 순간에 가족과 함께하고 싶었어요.

마지막으로 물건을 다시 꼼꼼하게 보고

수리 비용을 책정한 다음

현관문을 나와 부동산 사장님과 이런 감탄을 스스로 했어요. 

“사장님, 저 진짜 싸게 산 것 같아요”

계약이 조금 길어져 무인카페 앞에서

늦은 저녁으로 김밥을 배달시켜 먹고

잠이 들 아이를 젖은 수건으로 몸을 닦아주고

아내와 함께 차를 타고 집에 오면서

이런 이야기를 나눴습니다. 

"지금까지 2년이 넘는 시간동안

 몇 백만원 강의비를 쓰고

KTX로 SRT로 택시비로

엄두도 안나는 돈을 쓰면서

전국을 돌아다닌 그 모든 것들을

결과로 만들게 되었네

그렇게 할 수 있게 도와줘서 정말 고마워"

"그걸 결과로 만들어 준 건 오빠야

결과로 만들어줘서 고마워

정말 고생 많았어"

처음으로 돌아와

왜 그 때 서킬스님이 서울 투자를 ‘성공’이라 표현했는지

어렴풋이 알 것 같습니다. 

서울 투자가 참 쉽지 않은데요.

그래도 그게 또 가능하고

해 놓으니 이 물건이 결국 저에게

돈을 벌어다 줄거란 ‘확신’이 

들었기 때문이 아닐까 싶어요. 

끝이라는 생각이 들진 않습니다. 

저는 월부에 오기 전

경매, 빌라투자, 법인투자, 일반 아파트 매수매도, 분양권 투자, 스마트 스토어 등

기준 없고 휩쓸리는 투자자였다면

지금은

근 3년의 기간동안 기준을 제대로 배우고

지방에 1채, 서울에 1채를 매수하고

경기도 아파트를 매도한 경험으로

더 나은 투자를 할 수 있을거란 생각이 들기 때문에

지금 저는 제 다음 투자가 너무나 기대가 됩니다. 

자극적이진 않지만

저와 비슷한 어려움을 겪고 있을 동료들과

지금의 서울 시장에 너무나 혼란스러워할 분들에게

제 경험이 미약하게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

투자에 정말 많은 도움을 주신

멘토, 튜터님, 동료, 선배님들

그리고 지금까지 항상 저를 응원해준 아내와 아이에게

다시한번 감사드립니다. 

마지막으로

지금 걷는 그 길과

한 페이지의 임장 보고서

그리고 시간을 쪼개며 읽는 그 책들은

결코 헛된 것이 아닙니다. 

피니쉬라인에 가기 전까지는

내가 했던 행동들이 유의미 한지 알 수 없어요. 

그러니 부디 지금의 시간, 노력, 돈, 가족의 배려가

결식을 맺을 수 있도록

포기하지 말고 끝까지 가시기를

진심으로 응원하겠습니다. 

정말로 할 수 있습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.