[서투기 16기 5늘 2 집사러 가시죠 곰탕] 2주차 강의 후기

1. 서울 4급지의 현재

서울이 많이 올랐다고 하는데, 과연 서울 4급지는 어떨까? 많이 회복한 단지도 있지만, 아직 횡보 중인 단지가 많이 있다. 더군다나 갑자기 생긴 대출 규제 때문에 매매 물량은 점점 쌓이고 있는 반면, 전세 물량은 감소하고 있다. 매매가는 기다리는 반면, 전세가는 계속 오르는 상황, 앞으로 투자하기 정말 좋은 시기가 올 수 있다!

2. 투자를 위해 꼭 알아야 하는 서울 서남권 도시

이번 강의에서는 강서구와 관악구에 대해서 다뤄주셨다. 강서구와 관악구는 같은 4급지로 분류 되긴 하지만 약간의 차이가 있다. 강서구는 가격 반등이 빠른 편이다. 자체 직장을 갖고 있고 대체적으로 평지로 이루어져 있기 때문이다. 관악구는 자체 직장도 없고, 언덕도 많은 동네다. 하지만 주요 업무지구까지의 접근성이 상당히 좋다. 특히 강남 접근성만 놓고 본다면 서울에서도 손에 꼽을 수 있을 정도다. 

이미 가격이 상승한 1~3급지를 바라보고 있었다면, 만족할 수 없는 지역일 수도 있다. 하지만 과거의 가격 흐름을 살펴본다면 투자금 대비, 수익이 상당했음을 알 수 있다. 흔히들 말하는 로우 리스크 / 미들 or 하이 리턴인 셈이다.

3. 실전 비교평가 프로세스

우선, 지역 내에서 생활권을 나누고 우선 순위를 정한다. 우선 순위가 정해졌으면 단지 별로 비교평가를 진행한다. 만약 앞마당이 있다면, 앞마당에 있는 단지와도 비교평가를 통해 가치대비 가격이 저렴한지 파악한다. 여기까지 진행해보면, 단지가 어느 정도 추려진다. 

추려진 단지 중, 종잣돈을 감안해서 전세가율 70% 기준으로 매매 절대가를 선정한다. (ex, 종잣돈 2억 → 매매가 6.5억 단지까지만 확인) 이 때, 주의할 점은 전세가와 전세가율은 확인하지 않는 것이다. 전세가와 전세가율을 확인하면 자연스럽게 투자금이 적은 단지들이 눈에 들어이고, 그렇게 된다면 가치 판단을 정확하게 못할 수도 있기 때문이다.

추려 놓은 단지 중에서 매매가가 비싼 후순위 단지들은 리스트에서 제외한다. 비슷한 가격대라면 더 가치 있는 아파트를 고르기 위함이다.

이제 마지막 단계다. 이제는 전세가와 전세가율을 함께 확인해볼 시간이다. 비슷한 입지, 가격대라면 투자금이 적게 드는 단지를 선택한다. 

4. 서울 투자 더 잘할 수 있는 방법

서울은 다른 지역에 비해 투자금이 많이드는 편이다. 그렇기 때문에 소액투자자가 흔히 하는 실수 중 하나가 '20평대 단지만 보는 것'이다. 과거의 시세 흐름을 보면 모든 단지는 아니지만, 20평대와 30평대의 매매가가 붙는 경우를 볼 수 있다. 만약 20평대만 보고 있었다면, 이런 기회들을 놓치게 되는 것이다.

앞서 살펴본 것이 평형 별 가격 왜곡현상이라면, 급지 별로도 왜곡현상이 일어난다. 만약 내 투자금이 1억 이하이기 때문에 서울 5급지만 본다면, 비슷한 돈으로 4급지에 투자할 수 있는 기회를 놓치게 되는 것이다. 지금 당장 투자할 수 없더라도 미리 지역에 대해 파악해 놓는다면, 그 때부터 비로소 기회가 보이기 시작한다.

2강을 완강하며…

마지막에 주우이님께서 해주신 말씀이 생각난다.

'임장, 임보, 독서가 원씽이 될 수도 있겠지만, 조금 더 상위 목표를 원씽으로 잡아볼 것!'

주우이님의 목표는 ‘행복한 투자자’다. 조금 더 자세하게 풀어 써보면,

‘지금 순간에 행복해 하며, 다른 사람에게 도움이 될 수 있는 투자자가 되자!’

원씽을 강의, 독서같은 걸로 잡아볼 수도 있겠지만, 조금 더 포괄적인 개념으로 목표를 설정하게 되면

강의, 독서, 임보 같은 것들은 자연스럽게 포함된다. 전부 원씽을 이루기 위한 To Do 리스트가 되는 것이다.

내가 갖고 있는 원씽에 대해서 다시 한번 생각해봐야겠다.