▶ 아파트명
장위동 꿈의숲 아이파크
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (B등급)
성북구 종사자수 111,005명 (약 11만 명)/사업체수 23,617개
2. 교통(A등급)
강남역 57분 / 여의도 1시간 / 시청 46분
3. 학군(C등급)
창문여중 74.8% 남대문중 56.6%/
4. 환경(편의시설)(C등급)
롯데백화점 미아점, 이마트 미아점 , 현대백화점 미아점
5. 공급(B등급)
보문센트럴아이파크 아파트 2026.09 / 199세대
장위 자이레디언트 아파트 2025.03/2840세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 꿈의숲 아이파크 34평 현재 매매 12억, 전세 6.5억
5년 내 전고점 매입시: 2020년 11월 매매 13억, 전세 6억8천
5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 10.1억 ,전세 5.5억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (120000-130000)÷(130000-70000)X100 = -16%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (120000-106000)÷(106000-45000)X100 = 41%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 현재 전고점대비 92% 회복된상태임 |
환금성 | 수시 매도 가능 | 1700세대 대단지이고 꿈의숲공원이 있으며 경전철 개통이 25년도에 예정되어있어 성북구내 순위 7위에 해당한다.젊은층 수요가 있어 매도는 어렵지않을듯하다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 전세가율이 56%정도이므로 투자금 비중이 커서 수익이 크지않을듯하다. 같은 가격대의 다른 아파트도 찾아보아야겠다 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 주변 동대문구 공급물량이 24년11월~26년까지 10,700세대예정이고, 성북구 공급이 25년~26년 3000세대예정이므로 전세가 하락이 우려된다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 현재 매수한다면 2년뒤 역전세 및 세입자 구하는데 어려움이 있을것같다 |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^
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