수천만원 아끼는 부동산 지식은?
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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 로나운입니다.
며칠 전 0호기 전세 계약을 하였습니다.
긴 시간 동안 고민하였고 아직 잔금일정이 남아 있지만,
전세 광고를 의뢰할 때부터, 계약까지의 과정을 복기해봅니다.
저, 그리고 저와 비슷한 상황에 있으실 분들에게도 도움이 되길 기원합니다
상황 요약
2021년 주택담보대출을 일으켜 A아파트 매수 및 실거주
2022년 아내와 거주할 다른 아파트로 이사하게 되면서 A아파트 월세 계약
2024년 전세 광고 및 전세 계약
만기 6개월 전
매수한 아파트가 있는 지역과 수요 교환이 많은 주변 지역의 공급, 신축 아파트의 전세 가격을 확인하고 있었다.
수요교환이 활발한 인근 지역의 공급이 많다 보니,
인근 지역 신축 아파트의 전세 가격이 나의 목표 전세 가격과 비슷하거나 더 싸게 나올 때도 있었다.
‘내가 목표한 금액에 전세를 빼지 못하면 어떡하지?’
아직 전세를 구하는 사람들이 돌아다닐 시기도 아니거니와,
할 수 있는 것은 전세가격과 공급 상황을 체크하는 것 밖에 없다고 생각했다.
인근 부동산에 전화를 돌리며 적정 전세가격, 그리고 친절도 등을 체크하기도 하였다.
만기 3개월 전
기존 세입자와 상의하여 전세 광고를 하기로 했다.
만기는 2024년 10월 중하순이었지만 퇴거일은 충분히 조율 가능한 상황이었다.
전세 광고를 의뢰할 부동산의 우선순위를 미리 정해놨었고, 전세 광고를 의뢰하기 시작했다.
첫 전세 광고를 할 당시에 해당 아파트에 전세 매물은 단 한 개도 없었고,
나는 현금 유출이 전혀 없을 만한 수준의 전세 보증금을 요구하였다.
“7월에는 손님이 잘 안 돌아요~”
소장님 말을 믿고 2주 정도를 기다렸지만 의미 있는 예비 세입자가 나타나지 않았다.
곧바로 우선순위에 따라 3곳의 부동산에 전세 광고 추가 의뢰를 하였다.
그리고 주 2회 부동산에 전화를 걸어 상황을 파악하였다.
“휴가철에는 손님이 잘 안 돌아요, 조금만 기다려 봐요~”
만기 2개월 전
'2개월 전이 골든타임이라고 배웠는데'
나는 금액을 1천만원 조정하였다.
손님이 없자, 인근 지역 90곳의 부동산에 전세 광고를 의뢰하였다.
전세 경쟁 매물이 늘어났고 시세보다 현저히 싼 매물도 등장하였다. (정상 입주 가능한 물건이었다)
엎친 데 덮친 격으로 정부의 대출 규제가 나오면서 전세 대출에도 제동이 걸렸다.
조건부 전세대출-소유권 이전 시 또는 주담대를 상환하기 위한 전세 대출-을 주요 금융사에서 중단한 것이다.
“이제는 전세 대출에 대해서도 공부해야 하는구나.”
조건부 전세대출을 중단한 은행들을 알아보고 정리해두었다.
그러나 급작스럽게 나온 대출 규제다 보니 현장에 파편화된 정보들이 많았다.
소장님들도 많이들 헷갈려하시는 것 같아 나름대로 정리해두고 통화할 때 설명해드리기도 했다.
어쨋거나 전세입자는 안구해지는 상황.
만기 1.5개월 전
“왜 이제 전화했어요?”
시소입니다 튜터님께 SOS를 쳤다.
“저도 모르겠어요, 이만저만 하다 보니 시간이 이렇게 가버렸네요”
당시 명절 연휴 직전이었고, 바쁘셨던 튜터님께서는 시간을 내서 통화를 해주셨다.
조언해주신 것에 따라, 해야 할 일들의 우선순위를 아래와 같이 정리했다.
1. 해당 지역 시장 상황 파악: 실거래가 자주 일어나는지? 얼마에 거래되는지?
해당 단지의 선호도, 전세 매물 수, 가격, 조건 정리 → 내 물건 가격 적정성 확인
주변 단지의 선호도, 전세 매물 수, 가격, 조건 정리 → 내 물건 가격 적정성 확인
2. 인구 이동이 있는 지역 신축 전세 가격, 매물 수, 조건 파악 → 내 물건 가격 적정성 확인
3. 현장을 자주 방문하여 소장님들과 좋은 관계 형성 노력
(내 물건을 적극적으로 소개하는 소장님, 내 물건에 대해 솔직하게 말해주는 소장님 찾기)
4. 현임차인(월세입자)에게 남은 보증금 내어주고 공실 만들기
→ 공실을 만들어야 집 보여주기가 쉽기 때문에 계약이 잘 이루어질 수도 있음
나는 전세 빼는 걸 선비처럼 하고 있었다.
나름대로 전세 가격을 파악하고 있었다고 생각했는데,
더 자세하고 적극적으로 정리하고 현장에도 다녀봐야 했던 것이다.
튜터님과의 통화 후 정신을 차리고 강의와 임장, 임보를 미루었다.
전세 빼는 것을 원씽으로 두고 가장 몰입하기로 결심, 위의 사항들을 하나씩 해나갔다.
(튜터님과 통화한 바로 다음 날 오후 업무 시간)
“사장님! 오늘 계약서 쓰러 올 수 있어요?”
응? 지역 상황에 대해 정리하며 시간을 보내던 와중, 한 소장님으로부터 전화가 왔다.
"이 분들, 00월 00일에 꼭 이사 오셔야 한대,
명절 전에 대출 여부 확인해야 해서 오늘 꼭 계약서를 썼으면 한다는데, 올 수 있죠?"
“갈게요”
‘아, 나 그러고 보니 특약 문구도 작성 안해두었네’
1호기 전세 계약 때 작성해둔 건 법인전세 물건이라 특약의 내용이 조금 달랐기에 수정안이 필요했다.
업무 시간이었지만 물건 정보와 특약을 빠르게 작성해서 시소입니다 튜터님께 확인을 받았다.
OT 준비로 바쁘신 날인 줄 모르고 부탁을 드렸지만 정성스럽게 피드백해주셨다.
특이점으로는,
반려견 반입을 희망
계약금 5% 입금 희망
버팀목전세자금대출 이용 등
작성했던 특약 중 “반려동물 반입 금지”는 빼고 “반려동물로 인한 손상 복구” 특약을 추가하였다.
작성해서 소장님께 보낸 특약사항은 받아들여졌고 가계약금을 입금 받았다.
“이런 날이 오긴 오는구나, 운이 정말 좋았다”
퇴근하자마자 차를 몰고 그리운 0호기를 향했다, 오래간만이었다.
“내가 이 동네를 잘 안오긴 했구나”
계약을 마무리하고 기존 세입자에게 퇴거 요청을 하였다.
집으로 돌아가는 길, 배가 고프지 않았다.
<새롭게 알게 된 점>
-월세를 2회 이상 연체하면 퇴거 조치 할 수 있다
-전세를 놓을 예정이라면 0호기든 뭐든 앞마당 만들 듯 지역의 가치와 가격을 알고 있어야 한다.
-전세를 놓을 때도 매수하듯 현장(부동산)에 자주 방문해야 한다.
-내가 전세 광고를 한 뒤 새로운 전세 매물이 많아지는 경험을 나라도 언제든지 겪을 수 있다.
-전세 매물이 없다면 전세 빼는 것을 원씽으로 둔다. 어차피 다른 지역 임장 가도 전세 생각 난다.
-솔직하게 말 해주며, 일 잘하는 소장님을 곁에 두고 전세를 빠르게 빼기 위한 노력을 한다.
-주변 아파트와 주변 지역 전세 가격, 전세 매물 수 머리 속에 있어야 한다.
-내 단지, 주변 단지, 주변 지역의 신축 선호도를 알고, 내 전세 가격이 적정한지 확인해야 한다.
-어느 기간 동안 전세가 안빠지면 얼만큼 금액을 낮추겠다는 계획이 있어야 한다, 기준이 없으면 고민만 하게 된다.
-광고를 많이 한다고 전세가 나가지는 않는다.
-눈으로 보고 머리로 생각만 하지 말고 정리하라, 내 사업이고 아무도 대신 해주지 않는다.
<적용할 점>
-전세투자를 할 것이기 때문에 월세처럼 적은 보증금을 내어주고 공실 만드는 일이 많지는 않겠지만 어떤 이유로 기회가 된다면 공실을 만들고 전세 세팅하는 것을 적극 활용해야겠다.
-전세 계약을 할 때 만기 이후 새로운 세입자의 스펙트럼을 넓히기 위해서, 입주일을 조율할 수 있음을 특약에 명시한다.
계약 이후 새로운 세입자와 문자를 주고 받았다.
기존에 버팀목전세대출을 실행한지 얼마 안된 채로 이사를 하는 터라 목적물만 변경하는 작업이라고 했다.
무사히 서류는 넘어간 것 같다.
계약 전, 지역 상황을 끝까지 정리해보았어도 좋았을텐데 계약을 하는 바람에 중단되었다.
그래도 전세 놓을 준비를 하고 계약하는 과정까지 겪으면서 몰랐던 부분을 많이 알 수 있었다.
임대 사업을 하기 위해서, 여린 마음과 선비 같은 태도는 적이라는 걸 여실히 느낄 수 있는 경험이었다.
도움주신 시소입니다 튜터님, 리리킴 님, 곁에서 응원해준 아내와 많은 동료 여러분께 감사의 말씀 올립니다 :)
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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