▶ 아파트명
서초구 래미안원베일리 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
서초구 종사자수 487,976명 (약 48만 명)
2. 교통
강남 24분 / 여의도 20분 / 시청 37분
3. 학군
신반포중 93%(진학률1.5%)
반포중 91%(진학률2.8%)
세화여중 94%(진학률1.9%)
4. 환경(편의시설)
신세계백화점 강남점
뉴코아아울렛(킴스클럽)
가톨릭대 서울성모병원
5. 공급
잠원 메이플자이 2025.06 / 3,307세대 등
<공급 입지평가>
-지역: 서초구
-인구수: 407,858명
-적정수요: 407,858 X 0.005 = 2,039세대
(1년: 2,309세대 / 3년: 6,117세대)
-연도별 입주: 24년)641세대, 25년)4,583세대, 26년)3,330세대
3년합계: 총 8,554세대, 연평균: 8,554세대/3년 =2,851세대
-적정수요 대비 공급수준: 적정수요 대비 1.39배
-공급평가: 적정수요 1배초과~2배이내 → B등급
6. 입지 비교평가
1)직장 - S등급 [종사자수 30만명이상, 종사자수 487,976명(사업체71,958)]
2)교통- S등급 [강남24분]
3)학군- A등급 [중학교성취도90%이상, 91~94%]
4)환경- A등급 [백화점1개, 대형마트1개]
5)공급- B등급 [적정수요 1.39배]
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세: 서초 래미안원베일리 34평 현재 매매 50억, 전세 17.5억
- 5년 내 전고점 매입시: 2023년 9월 매매 40억 전세 15.6억
- 5년 내 전저점 매입시: 2022년 11월 매매 30억 전세 13억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (500000-400000)÷(400000-156000)X100 = 41%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (500000-300000)÷(300000-130000)X100 = 118%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X |
환금성 | 수시 매도 가능 | O (2,990세대 대단지) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 32.5억 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 32.5억 만큼 올라줘야 함. 50억+32.5억 = 82.5억 현재 가격 전고점을 훨씬 넘어섰음. 지금도 충분히 비싼 가격이라 생각되어, 높은 수익률 기대하기 어려움. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X (전세가율 35% ,입지독점성 있음, 공급물량 대비필요) |
리스크대비 | 역전세 대비 | 역전세 대비가능하면 O |
→ 현재 전고점을 이미 넘어서서 저평가 되어 있다고 보기 어렵고, 앞으로도 다른 단지에 비해 높은 수익률 기대하기 어렵다고 생각함. 또한 앞으로 공급 물량이 적정 수요보다 많아서 공급 물량 대비도 필요함.
비슷한 입지의 다른 단지(10년차이상)와 비교해 현재 다소 높은 가격으로 형성되어 있는데, 이것 또한 신축의 힘이라 생각되어 시간이 지나 5년차, 10년차가 되었을 때 가격을 생각하면 비슷한 입지의 다른 단지와 가격이 맞춰질 가능성 높다고 생각됨. 따라서 나의 투자 결론은 지금 투자X.
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