[호랭시] 서울투자 기초반 3강 수강후기 (제주바다님)

안녕하세요,

시간과 선택의 자유를 얻고자

은퇴를 준비중인 호랭시🐯입니다. 

3주차는 추석연휴가 끼어 있어 강의가 목요일 2시에 업데이트 되었고,

본격적인 임보, 전임, 매임 일정에 치이면서 우당탕탕 강의를 완강하였습니다. 

갑자기 쌀쌀해진 날씨에도 조원들은 2차 단지임장을 갔고,

저는 개인적인 사정으로 내일 단지임장을 갈 예정입니다.

오늘 강의를 완강하고 느낀점과 깨달은 점을 정리해보겠습니다. 

3강은 서울 저평가 지역에서 현실적으로 투자하는 방법에 대한 강의였습니다. 

현재 저희가 바라보는 서울의 모습과 저희 생각을 콕콕 집어서 이야기해주셨습니다.

저는 당장 서울을 투자할 돈이 없기에 앞마당을 늘려나가면서 

가상의 시나리오(나는 현금 7억이 있다, 전세금 5억이 있다)을 생각하면서

매임을 하고 1등 뽑기를 할 예정입니다. 

하지만 실제로 현금이 있는 동료들 중 누군가는 현재 시장이 불안하고 어지러울 것 같습니다. 

실제로 강사분들이 서울 아직 싸다.

살 수 있는 아파트들이 많다고 하지만 와닿지 않았었죠.

저희가 실제로 가보고 조사해보지 않았기 때문도 있고,

이런 단지까지 봐야하는지 고민이 되기 때문입니다. 

제주바다님은 ‘시장은 계속 반복된다. 복기를 하지 않으면 계속 실수를 반복한다’고 하셨고

저 역시 복기의 중요성을 깨닫고 있습니다. 

당장 단임을 하고 나서 복기를 제대로 하지 않으면

며칠 뒤에 기억이 잘 안나는 경우가 생기고,

그러다보면 자연스럽게 놓치고 후회하는 부분들이 생길 것 같았습니다. 

저희는 월부에서 배운 방식만 기억하면 될 것 같습니다. 

가치 있는 물건을 싸게 사는 것! 

여전히 기회를 주는 단지들은 많고 전고점 대비 -20% 단지는 많지는 않아도

곳곳에 숨어 있었습니다. 

3주차 강의를 들으면서 단임과 매임, 단지분석 임보를 진행하니 

하나 둘씩 저평가, 혹은 덜 선호하는 아파트들이 보이기 시작 했습니다. 

하지만 전고점 대비 -18%, 혹은 애매한 입지들이 있었습니다. 

여기서 중요한 건 갑자기 오른 가격이나 매물대는 규제로 조정이 될 수도 있고,

계속 지켜볼 필요가 있는 것입니다. 

이번 매임이 끝나고 임보가 정리되면 꼭 트래킹할 단지들을 잘 정리해서 (미루고 미루던)

계속해서 트래킹 해나갈 수 있도록 하겠습니다. 

여전히 입지가 덜 좋고 구축인 단지들에는 기회가 많습니다.

신축이더라도 입지가 좋지 않은 곳은 많습니다. 

즉, 가치를 이해하고 눈높이를 낮추면 우리는 충분히 투자할 물건을 찾을 수 있는 것입니다.

(성동구 그만!!ㅎㅎㅎ)

재미있는 건 전 단임하면서 ‘내가 여기 살고싶을까?’ 라는 생각을 많이 했습니다. 

열기반부터 그렇게 많이 배워왔기 때문입니다.

(너바나님이 여러분이 살고 싶은 단지에 투자하세요! 라고 했기 때문 ㅎㅎㅎ)

하지만 제주바다님은 너무 좋은 곳만 보지 말고 내가 거기 입주할 걸 생각하면

오히려 투자를 하기 어렵다고 이야기하셨습니다. 

가치 대비 싼 곳 찾기. 그것만 신경쓰도록 하겠습니다. 

결국 저희는 현재 시장에서

비역세권이라도 봐야하고 덜 선호되는 위치도 봐야하고, 애매한 구축도 봐야합니다. 

대신 투자자는 최악의 리스크를 피해야하기에,

항상 공급을 조사하고 공부하고 비슷한 사례가 있는지 단지를 분석해봐야 합니다. 

정리를 하면,

현재 서울 투자 기회는 많고 상대적으로 덜 선호되고 가치가 저평가 된 곳을 찾아 

기회를 잡아야겠습니다. 

서울 동북권 핵심지역 2곳, C와 D를 임장보고서 쓰듯이 하나부터 열까지 분석해주셨습니다.

저는 두 지역 근처에 산 적이 있기에 어렴풋이는 알고 있었지만

사실 많이 알지는 못했습니다. 

강의를 시작하면서 제주바다님은 다음과 같이 이야기하셨습니다. 

사람은 변하지 않습니다. 우리는 과거를 통해서 미래를 공부합니다. 

저는 월부에 오기전 꽤나 오랜 기간 경제, 자본주의, 주식, 부동산 공부를 

아주 얉고 넓게 하고 있었습니다.

이 때 가장 중요하게 보던 것이 과거였습니다.

저는 그래서 과거 2000년대의 뉴스들을 많이 찾아보곤 했습니다.

카드대란, 버블닷컴, 리먼브라더스, 대공황, 각 대통령 별 부동산 정책 등등

뉴스 헤드라인을 보면서 ‘역사는 반복되는 구나’라는 생각을 많이 했습니다. 

어쩌면 저는 지금 시장이 재미있고 쉬운 이유는

분명한 전고점이 있어 가이드라인이 있다는 점입니다.

즉, -20%면 투자해도 된다!

그래도 명쾌한 가이드라인이 있기에 저희는 비교평가하기에 아주 좋은 컨디션 같았습니다. 

다시 동북권 이야기로 돌아와서 이야기하면,

여기에 집중해야하는 이유는 몇 가지가 있지만 제가 기억에 남는 부분은 환경개선입니다. 

많은 뉴타운, 재개발, 재건축 정비사업으로 브랜드, 신축, 대단지 3가지 키워드를 형성하면서

천지개벽하는 곳들이 많이 생길 것이기 때문입니다.

거기에다가 좋은 교통과 학군까지 형성이 된다면,

결국 길음뉴타운과 같은 곳에서 저희가 지난 20-30년간 보았던 것들이

또 반복될 것으로 보입니다. 

동북권은 전세가율이 높고 과잉 공급으로 오랜시간 저희에게 기회를 줄 수 있습니다.

향후 3-5년, 좋은 기회를 노린다면 서울 4급지에 괜찮은 물건을 잡을 수 있습니다.

물론..저는 이문뉴타운 분양권을, 입주장을 잘 버티고 지키는 방법을 계속 찾아보겠습니다. 

저평가 지역 투자 노하우도 알려주셨는데,

꼭 순서를 지키라고 했습니다. 

까먹지 않게 적어보면

1. 가치와 가격을 비교한다.
2. 투자금을 비교한다.
3. 매물 조건을 구체적으로 비교한다. 

가장 중요한 1차 선별 작업은 투자가치가 있는지 판단을 하는 것입니다. 

단지, 연식, 세대수, 교통, 환경 등등 모두 비교평가를 해보고 

더 중요한 것은 20평대만 하거나 30평대만 하는게 아니라 2가지 평형 모두 검토하는 것입니다. 

그렇게 해서 투자금을 넣어서 비교를 해보고 

반드시 매물을 보는 것입니다. 

제가 지금 단지분석과 매물임장을 하는 단계인데,

이러한 프로세스를 꼭 적용해서 다음주 1등뽑기 결론내는 과정을 경험해보겠습니다.

저희가 목표를 달성하는 투자자가 되는 방법은 무엇일까요?

저는 강의가 들으면서 제 목표를 다시 생각해보았습니다. 

마침 최근에 동료들과 투자 목표와 방향성에 대해서 생각해 본적이 있었는데요.

저는 그동안 자본주의 세상에서 투자를 꾸준히 해서 남들만큼 벌고 먹고 살아야한다고만 생각했습니다.

하지만 우연히 듣게된 열기반에서 너바나님이 뼈를 때리는 ‘노후’를 생각하게 되었습니다.

저는 이제 ‘나 노후 준비중이야. 은퇴해서 내가 내 시간 자유롭게 가지고 원하는 걸 할거야’ 라고 말합니다. 

제주바다님은 우리의 목표가 서울투자가 아닌 노후준비가 되어야한다고 했습니다.

이를 위해서 3가지 원칙을 이야기하셨는데

1. 반드시 태도를 우선하여 갖춘다. 
2. 성공하는 법을 알고 그것만 한다.
3. 겸손하게 먼저 간 선배의 이야기를 듣고 생각, 행동을 바꾼다. 

결국 본인이 깨닫고 본인이 변해야합니다.

이런 저런 핑계를 대고 하지 않고, 의구심을 가지고 행동하지 않으면 아무것도 변하지 않습니다.

저도 최근에 누군가에게 ‘왜 그렇게까지 하는지 궁금하다’라는 말을 들은 적이 있습니다.

근데 저도 잘 모르겠습니다. 

근데 확실한 건 제가 무언가에 확신을 가지고 공부를 해보면 

비록 그것이 틀렸다 할지라도 얻어가는게 있다는 점입니다. 

얻어가는게 있는 정도가 아니라 얻어 가는게 많았습니다. 

저는 우연히 광고를 보고 월부에 참전한 와이프를 통해 

아주 건너건너 우연히 월부에 들어오게 되었습니다.

8월 열중반을 시작으로 9월 현재 서투기를 시작하고 있고

그 어느때보다 열심히, 하지만 즐겁게 투자공부를 하고 살아가고 있습니다. 

막연했던 비전보드가 불과 몇달 사이에 머릿속에 선명해졌습니다.

분명한 목표와 생각을 가지고 계속 성장하고 배워나갈 것이고,

좋은 멘토, 튜터, 선배, 동료들을 계속해서 만나고 자극받으면서 

저 또한 좋은 자극이 될 수 있도록 노력하겠습니다. 

즐겁고 행복한 투자자가 될 수 있도록 오늘도 한걸음씩 나아가겠습니다. 

좋은 3강 강의 감사했습니다 제주바다님!