신대방동 보라매자이더포레스트 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 79기 2제부터 0원히 부자조 부자열무]

▶ 아파트명

신대방동 보라매자이더포레스트 (959세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
동작구 종사자수: 106,159명 (약 10만 명) (B)

2.     교통
강남 36분 / 여의도 22분 / 시청 32분 (A)

3.     학군
문창중 79%, 강남중 70%(C)

4.     환경(편의시설)
반경 1km 내 롯데백화점 관악(하지만 1km내에 걸쳐져 있는 거리로 꽤 거리가 있음)

보라매공원, 보라매 병원 (A)

5.     공급

보라매한국아델리움엔클래스(도시형) 2024.10. / 114세대

             적정수요- 1년: 1,887세대 / 3년 5,661세대 

             적정수요 대비 공급물량 : 6% => (S)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 보라매자이더포레스트 24평(84A㎡=59타입) 매매12억 전세 7억

3년 내 고점 매입 시(21년10월 신축): 2023년 7월 매매 12.1억 전세 6.32억

3년 내 저점 매입 시(21년10월 신축): 2023년 9월 매매 7.9억 전세 6.9억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

• 3년내 고점 매입시 수익률:　(120000-121000) / (121000-63200) * 100 = -2% (-1000만원)
• 3년내 저점 매입시 수익률: (120000-79000) / (79000-69000) * 100 = 410% (4억1천)

▶ 현장 사진

 어두운 밤,, 멀리서도 보이는 신축 아파트의 위엄…

▶ 투자 결론 (직장 B / 교통 A / 학군 C / 환경 A /  공급 S)

 직주근접이 좋은 지역. 

 하지만 전고점에 거의 회복되어있기 때문에 현상황에서 매수는 좋지 않을듯

 아직 주변분위기와도 좀 이질적인 느낌…

 지켜보다가 가격이 떨어졌을 때 매수하면 좋을 것 같다.