무주택자에게 남은 세 개의 문

동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률이 11.38%였습니다. 

전국 1위입니다. 구리시가 7.87%, 용인 기흥구가 6.21%였습니다.

6월 29일 주거정책심의위원회가 열렸고, 30일 아침 발표가 나왔습니다. 

세 곳 모두 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶였습니다. 

규제지역 효력은 7월 1일, 토지거래허가구역은 7월 5일부터입니다. 

토허구역 지정 기간은 2027년 12월 31일까지입니다.

발표 당일 동탄역 인근 중개소에서는 매수 문의보다 매도인 전화가 먼저 울렸다고 합니다. 

한쪽에서는 매물을 회수하고, 한쪽에서는 3억을 낮춰서라도 팔아달라고 했습니다.

그리고 며칠 뒤부터 게시판에 같은 문장이 반복됐습니다.

"이제 진짜 사다리 끊겼네요."

저는 이 문장을 조금 다르게 읽습니다. 

정확히는, 이 문장이 누구 기준으로 쓰인 것인지를 먼저 확인하셔야 한다고 말씀드리고 싶습니다.

규제 표를 유주택자 눈으로 읽으면 정말 끊긴 것처럼 보입니다

규제지역이 되면 대출이 이렇게 바뀝니다. 

일반 차주 LTV는 70%에서 40%로 내려갑니다. 

주담대 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과 25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원입니다. 

스트레스 금리 하한은 1.5%에서 3.0%로 올라갑니다.

그리고 유주택자는 LTV 0%입니다. 

기존 집을 처분하지 않고 규제지역에서 한 채 더 사려면 주담대가 아예 나오지 않습니다.

이 표만 보면 결론은 하나입니다. 현금이 두툼하지 않으면 규제지역은 쳐다볼 곳이 아니라는 것.

그런데 이 표에는 각주가 붙어 있습니다. 

그 각주가 대부분 무주택자에게만 달려 있다는 게 오늘 하려는 이야기입니다.

문 하나. 규제지역인데 LTV가 70%인 사람들

10·15 대책으로 규제지역 일반 차주 LTV가 40%로 내려갔을 때, 국토부와 금융위는 곧바로 단서를 달았습니다. 

생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 LTV 70%를 그대로 적용받습니다. 

DTI 규제(조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%)도 생애최초에는 적용되지 않습니다.

40%와 70%. 30%포인트 차이입니다. 

8억 원짜리 아파트를 예로 들면 대출 가능액이 3.2억에서 5.6억으로 벌어집니다. 

필요한 현금이 4.8억에서 2.4억으로 반 이상 줄어드는 것이죠.

여기서 멈추면 안 됩니다. 세 가지를 반드시 같이 보셔야 합니다.

첫째, 총액 상한 6억 원은 그대로 걸려 있습니다. 

9억 원 주택의 70%는 6.3억이지만 실제로 나오는 건 6억입니다. LTV를 다 못 쓰는 구간이 존재합니다.

둘째, 6개월 안에 들어가 살아야 합니다. 

수도권·규제지역에서 주담대를 받아 집을 사면 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다. 

위반하면 대출 회수는 물론 향후 3년간 대출이 막힐 수 있습니다. 

즉 이 문은 실거주용 문입니다.

셋째, 소득이 문을 다시 좁힙니다. 

5.6억을 30년 원리금균등으로 빌린다고 해보겠습니다. 

스트레스 가산분을 반영한 심사금리를 연 7%로 가정하면 연간 원리금이 약 4,470만 원입니다. 

DSR 40%를 맞추려면 연소득이 대략 1억 1천만 원 필요합니다.

즉 생애최초 LTV 70%는 "나는 70%까지 받을 수 있다"는 뜻이 아니라 “내 소득이 허락하는 만큼 70%까지는 막지 않겠다”는 뜻입니다. 

이 차이를 모르고 계약금을 넣으면 잔금일에 사고가 납니다.

그리고 여기가 가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 정책대출은 집값 6억에서 문이 닫힙니다

"생애최초 LTV 70%"라는 말을 들으면 대개 낮은 금리까지 같이 떠올리십니다. 

그런데 금리가 싼 쪽과 비싼 집을 살 수 있는 쪽은 서로 다른 상품입니다.

디딤돌대출은 주택가격 5억 원 이하가 원칙입니다(신혼가구·2자녀 이상은 6억 원 이하). 

소득은 부부합산 연 6천만 원 이하, 생애최초·2자녀 이상은 7천만 원 이하, 신혼가구는 8,500만 원 이하로 완화됩니다. 

순자산 요건도 별도로 봅니다.

한도가 중요합니다. 

2025년 6·27 대책으로 축소되어 일반 2억 원, 생애최초 2.4억 원, 신혼가구·2자녀 이상 3.2억 원입니다. 

6·27 이전 계약분에 적용됐던 3억 원(생애최초) 기준으로 계산하고 계셨다면 지금 다시 맞춰보셔야 합니다. 

LTV는 70%, DTI는 60%이며, 전입 의무는 은행 대출보다 짧은 1개월입니다. 

이후 2년 실거주해야 합니다.

보금자리론은 주택가격 6억 원 이하입니다. 

소득은 부부합산 연 7천만 원 이하가 기본이고, 신혼가구는 8,500만 원, 자녀 수에 따라 최대 1억 원까지 완화됩니다.

한도는 최대 3.6억 원, 생애최초는 4.2억 원입니다.

두 상품 모두 집값이 6억을 넘어가는 순간 자격 자체가 사라집니다. 

소득이 아무리 낮아도, LTV가 아무리 좋아도 신청서를 낼 수 없습니다. 

앞에서 예로 든 8억 원 아파트에는 디딤돌도 보금자리론도 쓸 수 없습니다.

그래서 실제 선택은 이렇게 갈립니다.

정리하면, 

6억 이하 주택을 볼 수 있고 소득이 기준 안에 들어오면 정책대출이 압도적으로 유리합니다. 

금리가 절반 수준입니다.

대신 한도가 낮아 자기자금이 더 필요할 수 있습니다. 

반대로 6억을 넘는 집을 봐야 한다면 선택지는 은행 생애최초 하나뿐이고, 그때부터는 금리가 아니라 DSR이 내 한도를 정합니다.

소득이 정책대출 기준을 넘고 집값도 6억을 넘는다면 우대 구간이 하나 더 있습니다. 

부부합산 9천만 원 이하이면서 8억 원 이하 주택을 보는 무주택 세대주는 서민·실수요자 우대로 규제지역 LTV 60%가 적용됩니다. 

생애최초 70%에는 못 미치지만 일반 40%보다는 낫습니다.

이 세 갈래를 한 번에 비교해보지 않고 한 은행 창구의 답만 듣고 오시면, 받을 수 있었던 금액과 금리를 모르고 지나가게 됩니다.

문 둘. 서울과 경기 12곳에서, 12월 31일에 닫히는 문

이 문은 지역이 한정됩니다. 

지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12곳 이야기입니다. 

과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남입니다.

토허구역에서는 원래 집을 사면 4개월 안에 입주해 2년을 살아야 했습니다. 

전세를 끼고는 살 수 없었죠. 

그런데 지난 5월 12일 정부가 실거주 의무 유예 대상을 세입자 있는 주택 전체로 확대했고, 시행령 개정을 거쳐 5월 29일부터 시행됐습니다.

핵심은 이 유예를 받을 수 있는 사람이 무주택자로 한정됐다는 점입니다.

☑️ 대상 주택. 2026년 5월 12일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있던 주택

☑️ 매수자 요건. 5월 12일부터 허가 신청일까지 계속 무주택 유지, 발표 이후 집을 팔아 무주택이 된 경우는 제외

☑️ 신청 기한. 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청

☑️ 취득. 허가 후 4개월 안에 등기 완료

☑️ 유예 기간. 기존 임대차계약의 최초 종료일까지. 다만 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해 그 후 2년 실거주

☑️ 위반 시. 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과되고, 허가 취소도 가능

여기에 실무적으로 중요한 게 하나 더 있습니다. 

실거주가 유예되면 주담대에 붙는 6개월 전입신고 의무도 함께 풀립니다. 

대출을 받아 세 낀 집을 사는 길이 막혀 있지 않다는 뜻입니다.

다만 여기서 김이 빠지는 계산이 하나 나옵니다. 

담보 평가액에서 선순위 임차보증금이 차감되기 때문입니다. 

8억 원 주택에 선순위 전세 5억이 들어 있으면, LTV 70%인 5.6억에서 5억을 빼고 남는 금액이 실제 한도가 될 수 있습니다. 

대출을 얹어 부담을 줄이려던 계획이 창구에서 무너지는 지점이 여기입니다. 

물건을 정하기 전에 대출상담사에게 "선순위 보증금 차감하면 얼마 나오느냐"를 반드시 먼저 물어보시기 바랍니다.

그래서 이 문은 사실상 현금과 전세보증금으로 통과하는 문에 가깝습니다. 

8억 원 아파트에 전세 5억이면 필요한 돈은 3억과 부대비용입니다. 

대출 40%로 사는 것(현금 4.8억)보다는 적습니다.

대신 반드시 계산에 넣으셔야 할 게 있습니다. 입주 시점에 그 5억을 돌려줄 자금입니다. 

그때의 규제와 그때의 내 소득으로 해결해야 합니다. 

지금 규제로 계산하고 2년 뒤에 정산하는 건 계획이 아니라 기대입니다.

그리고 12월 31일이라는 날짜를 다시 보시기 바랍니다. 

토지거래허가는 신청 후 처리에 시간이 걸리고, 허가받은 뒤 4개월 안에 등기까지 끝내야 합니다. 

지금이 8월 초입니다. 

물건을 보고 고르고 협상하는 시간을 역산하면 넉넉하다고 말하기는 어렵습니다.

참고로 이번에 지정된 동탄·기흥·구리는 5월 12일 당시 토허구역이 아니었습니다. 

이 지역 세 낀 집에 유예가 적용되는지는 관할 시청 토지정보과에 직접 확인하시는 게 안전합니다.

문 셋. 규제를 피한 지역, 다만 피난처가 좋은 물건은 아닙니다

비규제지역은 LTV가 여전히 70%입니다. 

실제 돈의 흐름도 그쪽으로 움직였습니다. 

10·15 대책 이후 과천과 성남의 월평균 거래량은 크게 줄었고, 양주·의정부·파주 같은 경기 외곽은 늘었습니다. 

수도권 15억 원 이하 거래 비중도 89.3%에서 93.9%로 올라갔습니다.

여기서 자주 놓치는 게 있습니다. 

비규제라도 수도권이면 주담대 6억 상한과 6개월 전입 의무, 스트레스 금리 3.0%는 그대로 붙습니다. 

이 규제들은 '규제지역'이 아니라 '수도권·규제지역'에 걸려 있습니다. 

규제지역이 아니라고 다 풀리는 게 아닙니다.

그리고 더 중요한 이야기. 

어떤 지역이 비규제인 이유와, 그 지역이 좋은 투자처인 이유는 전혀 다른 문제입니다. 

규제를 안 받았다는 건 그동안 오르지 않았다는 뜻일 수도 있습니다. 

규제 회피는 조건이지 근거가 아닙니다.

동탄이 왜 지금 규제를 맞았는지 생각해보시면 됩니다. 

11.38% 올라서입니다. 오르기 전에 봤어야 하는 곳을, 규제가 붙은 뒤에 알게 된 겁니다.

저는 여전히 같은 순서로 봅니다. 

가치가 있는가, 저평가되어 있는가, 필요할 때 팔릴 수 있는가, 수익이 나는가, 원금을 지킬 수 있는가.

대출이 많이 나온다는 사실은 이 다섯 개 중 어디에도 들어가지 않습니다.

조합설립인가 이후 재건축은 지금 조심하셔야 합니다

투자금을 줄이는 방법으로 조합설립인가가 난 재개발·재건축을 보라는 조언을 종종 듣습니다. 

예전에는 유효했습니다.

지금은 달라졌습니다. 

규제지역 지정 공고일 당시 조합설립인가가 난 재건축, 관리처분계획 인가가 난 재개발부터는 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 

매매 자체는 되지만 양수인이 조합원 지위를 얻지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 

이 규제는 투기과열지구에 적용됩니다.

10년 보유·5년 거주 1주택자 등 예외 사유는 있습니다. 

다만 그건 매도자 쪽 사정이고, 확인 없이 계약하면 손해는 매수자에게 옵니다. 

정비사업 물건은 등기부와 조합 정관, 인가 시점을 확인하기 전에는 가격을 논하지 마시기 바랍니다.

참고로 이주비대출은 이번 한도 차등화에서 빠져 있어 주택가격과 무관하게 6억 원이 유지됩니다.

이번 주에 하실 일은 세 개입니다

1. 우리 세대가 '생애최초'에 들어가는지 확인하기. 

세대 구성원 전원이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 

배우자의 결혼 전 보유 이력까지 봅니다. 여기서 걸리는 분들이 생각보다 많습니다.

2. 관심 물건이 6억 원 위인지 아래인지 먼저 나누기. 

6억 아래면 기금e든든과 HF 예상대출조회로 정책대출부터, 6억 위면 은행 생애최초로 DSR 한도부터 뽑아보셔야 합니다. 

이 분기 없이 상담을 시작하면 대화가 겉돕니다.

3. 관심 물건이 5월 12일 기준 임대 중이었는지 확인하기. 

이 조건 하나로 실거주 유예 가능 여부가 갈립니다. 

중개소에 "지금 세입자 계약이 언제 시작됐고 언제 끝나느냐"를 물어보시면 됩니다. 

끝나는 날짜가 곧 내가 입주해야 하는 날짜입니다.

그 집을 살지 말지는 나중에 고민하셔도 됩니다. 

먼저 확인해야 할 건 내가 지금 어떤 문을 통과할 수 있는 사람인지입니다.

무주택은 아직 집을 못 산 상태가 아닙니다. 평생 한 번만 쓸 수 있는 자격입니다. 

생애최초 LTV 70%, 디딤돌 우대, 토허구역 실거주 유예는 모두 무주택 상태에서만 열립니다. 

자격에는 유효기간이 있고, 그중 하나는 이번 12월 31일에 닫힙니다.

다만 자격이 있다고 아무 집이나 사도 된다는 뜻은 절대 아닙니다. 

자격은 문을 열어주는 것이고, 어느 방으로 들어갈지는 여전히 우리가 판단해야 합니다.

이번 주에는 두 가지 숫자만 손에 쥐어보시면 좋겠습니다. 

관심 지역의 규제지역 여부, 그리고 내 소득으로 나오는 실제 한도.

그 두 개가 손에 있으면, 다음 대화는 훨씬 구체적으로 시작할 수 있습니다.