염창동 이편한세상염창 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 48조 콜]

이편한세상염창 아파트 찾다가, 생각난김에 보고 있던 동네 아파트 하나도 같이 비교해보았습니다.

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적정전세가율이 기준보다 낮아 원금보존이 안될 수 있으나, 공급이 부족해, 예측하지 못할 변수가 생기지 않는다면 전세가는 상승할 가능성이 큽니다. 하지만 투입되는 금액이 커서 자칫 삐끗하면.. 리스크가 큽니다

 내집 마련시 어디 입지가 더 나은지 판단 가능한 경험이었습니다.

아파트는 땅 + 건물의 가격으로 봤을 때 대방대림의 입지가 더 나아, 같은 가격이라면 대방을 선택할 것 같습니다.

▶ 아파트명

이편한세상염창아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장 (A)
강서구 종사자 수 290,473명 (약 29만명), 사업체 수 58,806개

2.     교통 (A)
강남 43분 / 여의도 20분 / 시청 39분 / 마곡 18분

3.     학군 (B)
학업성취도평가: 염창중 89%, 염경중 86% (B : 지역 내에서 수요를 이끄는 수준). 염창중 특목고진학률: 3.5%

학원가 이용이 불편함

4.     환경(편의시설) (C)
반경 1km 내 편의시설 없음

5.     공급 (S)

2024세대, 2025 139세대, 2026 577세대 예정 (총 1018세대). 향후 3년간 공급부족이다. 전세가는 지속적으로 상승할 것으로 예상된다.

6.     입지평가기준 : 공급 (S)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 이편한세상염창 아파트 32평 현재 매매 14억 5천, 전세 9억

5년 내 전고점 매입시: 수익률 -13% 순수익 -7000만

5년 내 전저점 매입시: 수익률 56%, 순수익 2억5천

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론