[도어스] 전세트래킹을 하게 된 이유?



안녕하세요~

매일 성장의 문을 열고 나가는 도어스입니다.

월부학교에 들어와

1호기 투자를 하겠다는 집념하에 

무더위 속을 휘집고 3개월을 다녔습니다.

아직 투자까지 이어지지는 않았지만

더 중요한 결정을 해야하는 상황이어서

바로 투자할 수 있게 준비까지 해 두고 고민을 하고 있습니다.

오늘은 투자를 목전에 두고

돈을 넣고 고생하면 배울 뻔 했던 부분을

튜터님의 피드백을 받고 리스크를 미리 확인하였던 

경험을 나누어 보려고 합니다.

우리가 알고 있는 투자 원칙

저•환•수•원•리

바탕으로 아래 기준으로 투자 물건을 찾아다녔습니다.

가장 중요하게 생각하였던 부분은

가치 대비 싼 가격(저평가)인가에 집중을 하였습니다.

가치있는 물건을 싸게 사서 보유해 가면 원하는 목표에 다다를 수 있다고 생각했습니다.

저평가에 몰입되어 놓치고 있었던 리스크

'현장에 답이 있어요'

메로나튜님의 말씀을 듣고

거의 2개월 동안을 매일같이 임장을 가서 물건을 봤던 거 같습니다.

결국 저평가된 투자 물건을 찾았습니다.

해당 단지는 서울 상급지 좋은 땅에 위치한 구축이었고

가격 상승이 덜 찾아온 단지였습니다.

주인 특올수리로 전세 셋팅하는데도 문제가 없을 것으로 생각했습니다.

(가장 좋은 물건이어서 전세 빼는 것은 문제 없어요 - 부동산사장님)

매물문의와 매물코칭을 통과하고

협상을 할 수 있는 데 까지 진행을 하였습니다.

매매가는 깍지 못했지만 금융비용을 최소화한 것으로 만족을 하며

최종적으로 튜터님께 조건을 말씀드리고 계약을 해도 될지 여쭈어 보았습니다.

두근~ 두근 떨리는 마음으로 튜터님의 답변을 기다리고 있었습니다.

톡이 아닌 전화벨이 바로 울립니다.

앗 뭔가 잘못되었구나~! 불길한 느낌은 항상 벗어나질 않네요

‘ 어스님, 전세 물건 X.X억 안보이던 물건이 하나 나왔는데 알고 계세요? ‘

전혀 모르고 있었다는요 ㅠ

‘확인해 보시는 게 좋을 거 같아요. 전세가 안 나가면,

1~2천 내린다고 빠지질 않아서 X 초반 대까지 내려야 할 수도 있어요

그러면 투자금이 너무 많이 들어가서, 이 투자금으로 이 물건에 투자하는 것은 아쉽습니다.’

바로 전임을 하여 확인을 하게되는데요

‘ 이 물건은 잔금 처리를 10월에 해야해서 급한 물건이라 전세를 싸게 내 놓은 거에요, 시세는 X.X억 정도 합니다‘

집주인 모드로 전화를 했을 때도 비슷한 전세 시세를 이야기해 줘서 튜터님께 확인 결과를 말씀드렸습니다.

1주일 동안 전세현황을 살펴보자는 튜터님의 피드백을 듣고

허씨반장님 도움으로 전세트래킹을 행동으로 옮겼습니다.

그러는 사이 뉴스가 하나 뜨는데요



전세 거래가 움직이지 않습니다.

그 때 계약을 진행했었다면 지금 어떻게 하고 있을까요? 정말 아찔합니다.

제가 놓치고 있던 부분이 무엇일지 생각해 보았습니다.

우리가 하는 투자는 전세를 레버리지해서 가치 있는 자산을 쌓아가는 것인데요

가치 있는 물건의 전세 셋팅이 되는 것을 당연시 여겼던 것입니다.

우리가 하는 투자는 전세레버리지가 깔려있기 때문에

레버리지하는 부분의 리스크 검토가 매우 중요하다는 생각을 했습니다.

제가 이번에 튜터님의 피드백을 받고

전세시세트래킹을 했던 방법 및 결과에 대해서 공유를 드리고자 합니다.

전세트래킹

전세트래킹은 투자 대상 물건만 하면 될까요?

매매와 마찬가지로 랜드마크단지가 먼저 움직이기 때문에

랜드마크 단지를 포함하였습니다.

투자 대상 물건의 경쟁력을 파악하기 위해

같은 생활권 내 동일 평형대 물건을 모두 포함하였습니다.

트래킹 내용은 전세최저가와 전세 개수를 파악하면서

목표하는 전세가 거래가 되는지 확인을 하였습니다.

• 막대 그래프 : 전세 갯수

• 상자그래프(Box Plot) : 전세가격 분포

1. 9/1일까지는 전세가와 갯수 움직임이 없다

2. 9/2일 랜드마크 단지가 전세가를 낮추면서 전세 물건이 더 증가하기 시작한다

3. 9/6일 낮은 가격의 전세가가 빠지고 전세호가가 올라간다

4. 선호도가 좋은 단지들 부터 변화가 나타나고 이 후 덜 좋아하는 단지들이 움직이기 시작한다

아직까지 추석연휴와 전세자금대출규제와 맞물려

전세거래가 많지않고, 목표전세가의 거래가 없는 상황이어서

조금 더 살펴보고 결정을 하려고 합니다.

처음 전세트래킹을 하다보니 조금 아쉬운 부분이 있었습니다.

(메로나민씨 동료분들 피드백 감사합니다 ^^.)

가격의 변화가 생겼을 때 전임&매임을 통해 상황 파악을 하는 부분이 부족했고

수리상태나 층수에 따른 세부적인 내용을 보지 못한 부분에 아쉬움이 남습니다.

전세트래킹을 하면서

내가 투자하고자 하는 물건의 전세가 나갈 수 있느냐를

부동산사장님의 말만 믿으면 안되는구나, 책임은 내가 져야한다는 것을

돈을 넣고 배우지 않아서 다행이라고 생각합니다.

튜터님 감사합니다.

전세시세트래킹을 하기 위해 방법 알려주신 반장님과

칼럼 남겨주신 재이리선배님 감사합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10703799

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^.

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