광교중흥S클래스 수익률 보고서 제출합니다.
보고서를 작성해보니 생각보다 더욱 입지가 좋은 곳이었네요!
▶ 아파트명
경기도 수원시 영통구 원천동 광교중흥S클래스
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장. (B)
종사자수 48만, 사업체수 11만
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
수도권 | 경기 | 수원시 | S | 481,383 | 110,987 |
수도권 | 경기 | 수원시 영통구 | B | 168,344 | 30,260 |
수도권 | 경기 | 수원시 권선구 | B | 124,748 | 34,033 |
수도권 | 경기 | 수원시 팔달구 | B | 106,946 | 25,731 |
수도권 | 경기 | 수원시 장안구 | C | 81,345 | 20,963 |
2. 교통 (A)
강남 48분 / 여의도 69분 / 시청 66분
3. 학군 (A)
다산중 92%, 연무중 93%
4. 환경(편의시설) (S)
롯데몰(롯데아울렛), 갤러리아백화점, 롯데마트, 아주대학교병원
5. 공급 (S)
(망포동) 영통푸르지오트레센츠 25.3월 800세대
(망포동) 영통푸르지오파인베르 25.3월 770세대
(영통동) 영통자이센트럴파크 27.3월 600세대
지역 | 수원시 영통구 |
인구수 | 361505 |
적정수요(인구수*0.5%) | 1307 |
2024 입주물량 | 211 |
2025 입주물량 | 1566 |
2026 입주물량 | 0 |
3년합계 | 1777 |
연평균 | 592 |
적정수요대비 공급수준 | 적정수요대비 0.5배 |
공급평가 | 적정수요 1/2 이내 S |
직장 교통 학군 환경 공급
B A A S S
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 광교 중흥S클래스 35평 현재 매매 16억, 전세 8.5억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 18억 전세 12억
5년 내 전저점 매입시: 2022년 11월 매매 12.8억 전세 7.5억
광교 중흥s클래스 (19년/2231세대/35평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 11월 | 2022년 11월 | 2024년 9월 |
매매가 | 180,000 | 128,000 | 160,000 |
전세가 | 120,000 | 75,000 | 85,000 |
투자금 | 60000 | 53000 | 75000 |
고점에 매수 시 수익률 | -33% | ||
고점 매수 시 순수익 | -20,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 60% | ||
저점 매수시 순수익 | 32,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X (명수대현대 25평이 14.5억, 정자역 30평 15억대) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 수익률 100% 벌려면 매매가가 23.5억 돼야함. 시간이 좀 오래 걸릴 것으로 보임 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 입지독점성 있음 - 서울(강남 1시간 내) 전세가율 53% - 60% 안됨 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O 공급 별로 없음. 전세가율 낮음 |
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