아파트분석

수원 영통구 원천동 광교 중흥S클래스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 11조 도토리55]

  • 24.09.23

광교중흥S클래스 수익률 보고서 제출합니다.

 

보고서를 작성해보니 생각보다 더욱 입지가 좋은 곳이었네요!

 

 

▶ 아파트명

경기도 수원시 영통구 원천동 광교중흥S클래스

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장. (B)
종사자수 48만, 사업체수 11만

구분

지역

시군구

등급

종사자수

사업체수

수도권

경기

수원시

S

481,383

110,987

수도권

경기

수원시 영통구

B

168,344

30,260

수도권

경기

수원시 권선구

B

124,748

34,033

수도권

경기

수원시 팔달구

B

106,946

25,731

수도권

경기

수원시 장안구

C

81,345

20,963

 

2.     교통 (A)
강남 48분 / 여의도 69분 / 시청 66분

 

3.     학군 (A)
다산중 92%, 연무중 93%

 

4.     환경(편의시설) (S)
롯데몰(롯데아울렛), 갤러리아백화점, 롯데마트, 아주대학교병원


 

5.     공급 (S)

(망포동) 영통푸르지오트레센츠 25.3월 800세대

(망포동) 영통푸르지오파인베르 25.3월 770세대

(영통동) 영통자이센트럴파크 27.3월 600세대

 

지역

수원시 영통구

인구수

361505

적정수요(인구수*0.5%)

1307

2024 입주물량

211

2025 입주물량

1566

2026 입주물량

0

3년합계

1777

연평균

592

적정수요대비 공급수준

적정수요대비 0.5배

공급평가

적정수요 1/2 이내 S

 

직장 교통 학군 환경 공급 

  B     A     A     S     S

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 광교 중흥S클래스 35평 현재 매매 16억, 전세 8.5억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 18억 전세 12억

5년 내 전저점 매입시: 2022년 11월 매매 12.8억 전세 7.5억

광교 중흥s클래스 (19년/2231세대/35평형)

 

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2021년 11월

2022년 11월

2024년 9월

매매가

180,000

128,000

160,000

전세가

120,000

75,000

85,000

투자금
(전세가율)

60000
(67%)

53000
(59%)

75000
(53%)

고점에 매수 시 수익률

-33%

고점 매수 시 순수익

-20,000

저점에 매수 시 수익률 합계

60%

저점 매수시 순수익

32,000

 

 

 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

(명수대현대 25평이 14.5억, 정자역 30평 15억대)

환금성

수시 매도 가능

O

수익률

투자금 대비 수익률

X

수익률 100% 벌려면 매매가가 23.5억 돼야함.

시간이 좀 오래 걸릴 것으로 보임

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

X

입지독점성 있음 - 서울(강남 1시간 내)

전세가율 53% - 60% 안됨

리스크대비

역전세 대비

O

공급 별로 없음. 전세가율 낮음

 


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