부산시 남구 대연동 푸르지오힐스테이트 아파트

• 아파트명 : 대연 푸르지오힐스테이트

  - 선정 사유 : 내가 살고 싶은, 지역대장아파트!

• 위치

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  입지평가

  1) 직장 : 사업체수 23,966개 / 종사자수 : 92,796명 → 10만명이하이므로, 수도권 기준에 의하면 C등급

  2) 교통 : 지방이므로, 차량을 이용한다는 가정하에 정리함 → 대체로 주요 산업지구에 10분내외로 도착함 → S등급

  1. 문현동 금융단지 : 차량 10분

     

       c. 추가로 지하철 2호선이 바로앞에 있으므로, 교통측면에서 가점.

  3) 학군 : 배정중학교 - 남천중(88%,특목고 6.4%), 대천중(82%, 특목고 5.6%) → 학군기준 B~C등급 + 우수학원가 → B등급

       - 남천중학교는 선호도가 높을 것으로 예상, 대천중은 근처 구역 중학교 중 10등권이므로 다소 비선호할 듯

       - 남천중의 경우 88% > B등급 수준의 학군, 타지역 수요까지 끌어오기는 힘듬

  

         - 부산 3대 학원가인 남천동 학원가를 도보로 이용가능한거리 (15분내외)

  

       - 다만, 아파트 바로 건너편의 경우 대학가 근처이므로, 유흥시설(술집 등)이 많은 점은 다소 아쉬움.

       - 다행스럽게도 대로변으로 되어있어 분위기는 확실히 분리됨.

  4) 환경 : 1KM 이내 대형마트는 전무함 → C등급 → B등급(광안리바닷가 반영)

       - 다만, 센텀시티까지 접근성이 매우 우수함(차량10분내외)

       - 광안리 바닷가까지 도보접근 가능 / 해변가까지 차량 10분이내 접근 가능

  

  5) 공급 : 26년~27년 공급량 매우 많음(1.05만세대 예정)

       - 적정수요 : 연간 1275세대 / 3년간 총 3825세대가 필요 (인구 - 25.5만 (24년9월) 고려)

       - 3년간 평균 3500세대 공급 → 적정수요 대비 약 3배공급예정 → C등급 

        -인접지역 반영

         (1) 부산진구 : 인구 36만 / 24년 1300 / 25년 3500

         (2) 수영구 : 인구 17.5만 / 없음

         -→ 총 인구수 79만명 / 적정공급 3950세대 / 3년간 평균 공급 3740세대 → 적정수준으로 예상

4. 수익률 분석

1. 전고점 : 10억 9천 / 4.5억 / 투자금 : 6.3억
2. 저점 : 5억5천 / 3.7억 / 투자금 : 1.7억
3. 현재 : 8.5억 / 4.5억 / 투자금 : 4억

→ 고점 매수시 수익률 : 0% / 수익 : 0

→ 저점 매수시 수익률 : 317% / 수익 : 5.4억

5. 현장사진

6. 투자결론

1. 저평가 여부 : 아파트 2채이상 비교할 것 / 현재불가 ㅎㅎ
2. 환금성 : 2000세대 이상 대단지, 동네 대장단지, 초품아 → O
3. 수익률 : 투자금 4억
   1. 100% 수익률 위해선(연10%) 10년간 4억 올라야함
   2. 현재 8.5억 + 4억 = 12.5억 > 10.9억(전고점)
   3. 고점보다도 더 올라야하므로, 투자하기에는 적절하지 않음
4. 원금보존 : 입지독점성 충분함.
   1. 전세가는 최소 4억이상을 유지함.
   2. 전세가율은 50%내외를 유지하므로 부적절(지방80% 기준)
   3. 수요는 충분하며, 입지독점성도 있음
   4. 단기입주량 : 적정공급량 대비 1.4배수준 / 인근지역까지합치면적정수준(1~1.1배)
5. 리스크 관리 : 역전세 5천만원 내외 발생가능함.
   1. 역전세 : 보통 4억내외로 전세가 꾸준히 유지중 > 크게 역전세는 안일어남 (5천만원내외 감당가능시)
   2. 공급 : 입주물량 3년내 1.4배 수준 / 27년도는 디아이엘 준공예정 > 다소 불안정함
6. ‘결론’ : 투자하기에 매매가는 높은편이고, 전세가는 다소 낮아 부적절함