성북구 길음동부센트레빌아파트 수익률 보고서 [ 열반기초 79기 3년고생으로 0원히 편안하조 지주니]

아파트 수익률 보고서

(서울 성북구 길음동 길음 동부센트레빌)

1단계 아파트 선정

  길음 동부센트레빌 (2003년식 1377세대)

  2단계 위치

3단계 입지평가 : 직장 / 교통 /학군 / 환경 / 공급

1, 직장  B등급
 

성북구 종사자수 124,004명 (약 12만 명)  

2, 교통  B등급
 

주요 업무지구 이동시간

 강남역 1시간 4분 / 시청 39분 / 여의도 45분

3, 학군
 

길음중 88% , 삼각산중 88% , 영훈국제중 98%, B등급

4, 환경 (편의시설)  S등급
 

1km이내 현대백화점, 롯데백화점, 이마트2개

  5, 공급 (3년 3633세대) 적정 수요대비 0.57배 A등급

              최종 입지평가 성북구 길음 동부센트레빌 정리

 4단계 수익률 분석 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세: 길음 동부센트레빌 33평 현재 매매 8.5억, 전세 5억

 5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.9억 전세 6.9억

 5년 내 전저점 매입시: 2019년 10월 매매 6.3억 전세 3.3억

 5년 내 저고점 매입시 수익률 (85000-109000)/40000*100 = -60%

 5년 내 전저점 매입시 수익률 (85000-63000)÷30000X100 = 73%

동부 센트레빌 바로 앞쪽으로 새 아파트가 생기면서 도로와 주변이 깨끗해지고 백화점까지 가는 길이 정비가 되어 생활권이 더 편리해졌다.

이런 변화로 아파트에 가치가 올라가게 되었고 상승장에 가격이 10억9천까지 오르게 되었지만 하락장엔 고점대비 전저점 -47%로 떨어쪘고 현재 -22%로 아직도 가격 회복이 되지 않았다.

만약 고점 가격으로 매수했다면 수익율 회복에 시간이 오래 걸릴 것이고 전세가도 높게 책정 되어 다음 전세 만기시 역전세 가능성도 염두해 두어야한다.

저점에 매수했다면 투자금 대비 73프로의 수익과 전세5프로로 투자금 1650만원까지 회수할 수 있게된다.

 현재 -23%수준이라 지금 매수해 상승장이 온다면 2억정도 수익은 날수 있을거라 판단되고 하락장이 오더라도

 7.8억정도선에서 지지해주지 않을까?

전고점 전저점 수익률 계산은 어느시점에 매수해야 높은 수익과 수익률을 올릴 수 있는지!  

강의로 배운 내용을 적용해 매수타이밍이 중요하다는 것을 다시 한번 알게 되었다.

앞으로의 이런 상승장과 하락장속에 시장을 보는 눈은 꾸준한 임장과

비교평가하며 공부하고 준비한 자에게 기회가 올것이다.

5단계 현장사진

6단계 투자 결론

<정리>