아파트분석

관악우성_신촌럭키_전농sk_수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 80기 44조 장수리스크]

  • 24.09.24

 

결론부터 갑니다--!!!!!

솔직히 잘 모르겠습니다ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ(오열) 

저평가 채워보겠다고 몇 개월 전부터 눈독들이던 단지들 수익률 평가해봤는데… 

사실 다 저평가 된 물건들 맞는 것 같은데… 이 중 현재 1등 저평가된 건.. 제 생각에는 관악우성 같습니다 

일단, 관악이랑 신촌은 향후 3년간 공급이 없어서 전세가율이 더 붙지 않을까 싶고, 

전농sk는 지금 고점대비 많이 하락한 건 맞는데, 동대문구는 공급 이슈 때문에 매매가가 흔들릴 것 같아서 .. 

세 단지 중에는 저평가 꼴찌로 생각했습니다. 

요 단지들은 제가 내마기, 내마중 들으면서 빌드업해온 단지들입니닿ㅎㅎㅎ (사랑해 얘들아 전세가율 좀 더 올라주라)  

 관악우성 (1999/1,597/84)신촌럭키(1999/855/84)전농SK(2000/1830/84)
매매/전세

86000/49000

100000/60000

86000/50000

투자금(전세가율)

37000
(57%)

40000
(60%)

36000
(58%)

전고점

109500 (-21.5)

120000 (-16.7)

110000 (-21.8)

저평가

O, 1등..?

O, 2등..?

세모 (공급 때문에 더 떨어질 것 같아서..?)

환금성

O

O

O

수익성

투자금 3.7억,
100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년동안 3.7억만큼 올라줘야함. 8.6+3.7 = 12.3억. 
현재 고점대비 21%한 상태. 저렴한 건 맞음

투자금 4억,
100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년동안 4억만큼 올라줘야함. 10+4 = 14억. 
현재 고점대비 17%하락 상태. 저렴한 편임

투자금 3.6억,
100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년동안 3.6억만큼 올라줘야함. 8.6+3.6= 12.2억. 
현재 고점대비 22%하락 상태. 저렴한 편임

원금보존

입지독점성 O, 공급문제 X, 전세가율 57%

입지독점성 O, 공급문제 X, 전세가율 60%

입지독점성 애매, 공급문제 매우 O, 전세가율 58%

리스크관리

 

 

 

 

이제 각 단지별로 보겠습니다. 

  1. 관악우성

    a. 위치

     

    b. 입지평가

직장    B "사업체수 37,915개 종사자수 128,417명"
교통    S 강남 31분, 여의도 44분, 시청 51분 
학군    C 봉원중 77.4%
환경    C 없음

공급    S

인구수286,408
적정수요1432.04
연도별 입주 
202475
20251568
2026 
total1643
연평균547.67
적정수요대비 공급수준0.38
공급평가 S

 

c. 수익률 분석

 

관악우성 (1999/1,597/84)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년 08월2023년 05월2024년 9월
매매가109,50073,00086,000
전세가42,00043,00049,000
투자금
(전세가율)
67500
(38%)
30000
(59%)
37000
(57%)
고점에 매수 시 수익률-35%
고점 매수 시 순수익-23,500
저점에 매수 시 수익률 합계43%
저점 매수시 순수익13,000

d. 현장사진 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 신촌럭키 

 

a. 위치: 신촌은 서대문이지만 거의 마포급이라고 내마중 강사님이 이야기하셨던 게 기억나요!

 

b. 입지평가 

직장    B "사업체수 28522개, 종사자수 118256명"
교통    S 강남 54분, 여의도 28분, 시청 16분 
학군    B 이대사범부속-금란중 86.3%
환경    B 신촌역 이마트, 세브란스병원
공급    S 
 

인구수147,166
적정수요735.83
연도별 입주 
2024 
2025283
2026 
total283
연평균94.33
적정수요대비 공급수준0.13
공급평가 S

C. 수익률 분석

신촌럭키(1999/855/84)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년 09월2023년 05월2024년 9월
매매가120,00084,000100,000
전세가65,00045,00060,000
투자금
(전세가율)
55000
(54%)
39000
(54%)
40000
(60%)
고점에 매수 시 수익률-36%
고점 매수 시 순수익-20,000
저점에 매수 시 수익률 합계41%
저점 매수시 순수익16,000

D. 현장사진

 

 

 

3. 전농SK

a. 위치 : 지하철 역이랑 떨어진 거 보니깐 또 열받아요. 

 

b. 입지평가 

직장    B "사업체수 42813개, 종사자수 146383명"
교통    C 강남 65분, 여의도 61분, 시청 54분 
학군    C 전일중 78%, 전농중 81%
환경    A 롯데백화점 청량리점, 롯데마트
공급    C  UYANO… UYANO….. 
 

인구수173,942
적정수요869.71
연도별 입주 
2024143
20259810
2026761
total10714
연평균3571.33
적정수요대비 공급수준4.11
공급평가 C

C. 수익률 분석

전농SK(2000/1830/84)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년 10월2023년 05월2024년 9월
매매가110,00077,50086,000
전세가55,00045,00050,000
투자금
(전세가율)
55000
(50%)
32500
(58%)
36000
(58%)
고점에 매수 시 수익률-44%
고점 매수 시 순수익-24,000
저점에 매수 시 수익률 합계26%
저점 매수시 순수익8,500

D. 현장사진: 이 때 첫 임장이어서 .. 전농SK는 이 사진 뿐이더라구요!!! ^^ 


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