월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서 탬플릿
▶ 아파트명
수원시 영통구 신나무실6단지 동보,신명
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
영통구 종사자수 168,344 (약 16만 명)
2. 교통
강남 60분(버스or지하철) / 여의도 75분(버스+지하철) / 시청 70분(버스)
3. 학군
영일중 94%
4. 환경(편의시설)
홈플러스, 롯데마트 -> 대형마트 2개
5. 공급
- 영통자이센트럴파크, 2027.03, 580세대
- 영통푸르지오파인베르, 2025.03, 770세대
- 영통푸르지오트레센츠, 2025.03, 796세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신나무실6단지 동보,신명 32평 현재 매매 6.3억, 전세 3.7억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 1월 매매 8.05억 전세 3.6억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 10월 매매 4억 전세 3억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (63000-80500)÷(80500-36000)X100 = -39%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (63000-40000)÷(40000-30000)X100 = 230%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | O 전고가 대비 -22%로 아직 덜 올랐다고 생각하지만 7월에 -33%인것을 보면 확실히 오르긴 했다.. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 구축이라 전세가가 낮긴 하지만 충분한 수요 기대 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O 전저가 대비 230%, 전고가 대비 -39% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | △ 서울만큼의 입지독점성은 없으나, 영통구는 동탄과도 인접해있어 수원 내 출퇴근 인구가 많을 것으로 예상. 수원 내 입지 독점성은 있다고 봄. 다만, 구축이라 전세가율이 받쳐주지 못해 원금보존의 리스크가 있음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O 2025~2027입주 약 2000세대로 적음. |
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