[서투기16기 저평가 찾아 전국9 투자하러 7ㅏ보조 꾸오] 강사와의만남 복기_과공급장에서 투자하고 10년동안 살아남아 5억버는 방법

안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 꾸오 입니다. 

오늘은 강사와의 만남을 갔다 오게 되었습니다. 

[스스로 복기하는 강사와의 만남 선정 이유]

조장으로서 ’적어도 우리 조원만이라도 이번 한 달 동안 적어도 꼭 깨고자 하는 하나의 허들 만큼은 넘으실 수 있도록 도와드려야 겠다‘ 라는 마인드로 임한 서울 투자 기초반. 

진심이 통하였을까요? 

위와 같은 한달의 원씽을 목표로 하니 먼저 내가 알고 있는 것이 많아야 될 것 같은 마음에 솔선수범 강의도 열심히 듣고 조금만 더 빨리 임장보고서를 쓰고 겪은 힘듦과 배운 인사이트를 나눠주려는 노력이 좋게 보였는지, 동료들 덕분에 강의에 나오시는 튜터님들을 만나뵐 수 있는 기회를 얻게 되었습니다. 

 나름 열심히 해왔던 것에 대해 인정받고 좋은 기회를 얻게 되었다는 생각에 좋은 기회도 얻고 기붐도 좋아 더 열심히 해야지 마음목게 되는 선순환의 굴레를 체득하게 되었습니다. 

[강사와의 만남 구성과 장점]

이번 강사와의 만남에서는 제주바다, 줴러미, 잔쟈니, 권유디 튜터님이 수강생 분들의 질문을 받아 주셨습니다. 

1시간 간격으로 방마다 배정된 2명의 튜터님들께서 수강생 분들의 궁금증을 해결해주는 방식으로 만남이 진행되었습니다. 

그 중에서 우리 방에는 ‘제주바다님과 줴러미 튜터님‘ 께서 질문을 받아주셨는데요, 

같이 모인 동료분들이 정말 대단하신 분들이라 (뒤에서 후광이 나오는 느낌을 받는 경험은 새로웠습니다) 질문의 질도 높아 밀도있게 2시간 동안 인사이트를 얻어 강의를 한번 더 듣는 효과를 본 것 같습니다 

[1교시, 제주바다님의 질의응답]

첫 시간은 서투기 3강을 강의해주신 제주바다님이셨습니다. 월부에 들어온 뒤 2년이 넘는 시간 동안 꾸준히 강의를 해주시는 제주바다님의 답변들은 전국을 바라보는 넓은 시각에서 오는 깊이와 오래 지속할 수 있는 투자 마인드를 다져주는 울림이 있었습니다. 

질문들은 이번 강의를 들어도 깨닫기 어려운 대부분 서울 투자에서 헷갈릴 만한 맹점을 짚어주는 질문들이 많아서 좋았던 것 같습니다. 특히, 인상 깊은 질문과 답변을 정리해봅니다. 

■ 전고점을 바라보는 제주바다님의 시각

하락장이 이어지면서 절대적인 저평가 판단하는 방법으로 하락률을 많이 보고 있는데 서울 수도권하고 지방에서 어떻게 전고점을 바라봐야 하고 어떤 점을 유의해야 될까요?

전고점에는 선호도 뿐만 아니라 연식, 호재 등 복합적인 요소들이 반영되어 있습니다. 

단지의 선호도 보다도 호재로 인하여 전고점이 높게 찍혀 있을 수 있습니다. 

그렇기 때문에 땅의 가치를 먼저 보아야 한다고 얘기를 드리는 편입니다. 

서울/수도권에는 

연식이 오래된 단지들 비율이 높으며, 

이러한 단지들은 오랜 시간 누적 데이터들이 많다는 특징이 있습니다.

(4강, 평균회귀의 법칙에 따라 여러 복합적 요소들에도 불구하고 선호도를 따라가는 경향이 있습니다)

서울/수도권에서는 전고점 활용이 선호도와 어느 정도 정합성이 일치하는 경향이 있습니다. 

반면, 지방에서는 

입지 독점성이 낮은 지역들이 많고

신축 비율이 높고, 신축 투자를 많이 진행합니다.

신축 단지는 전고점이 없을 수도 있고

다운 계약일 확률이 높아 

전고점을 통해 가치 판단을 하기에는 적합하지 않은 수 있습니다. 

따라서, 지방은 전고점 활용이 어려운 경향이 있습니다. 

전국구 투자를 하기 위해서는 

입지를 먼저 보고 

전고점을 참고 삼으라고 얘기를 드리고 싶습니다. 

(한편, 현재 시장에서는)

전고점 대비 10% 하락한 단지들을 투자해야 하는지?

(가치성장투자로 접근이 좋은 전략이 될 수 있을까요?)

묻는 다면, 전고점 대비 15~20% 하락한 싼 가격의 단지들을 기준으로 

협상을 통하여 더 싼 가격에 매수하거나 기다릴 것 같습니다. 

(현재 시장에서도 충분히 가격이 싼 단지에 투자해 높은 수익을 실현할 수 있다.)

■ 과공급장에서의 투자 전략 - 시세트래킹의 중요성

가격이 싼 4급지를 매수하고 싶지만 과공급으로 인해 선뜻 투자하기가 어렵습니다. 공급이 많은 지역을 투자로 접근할 수 있는 방법이 있을까요? 

과공급장에서 지역을 투자할 때는 방향이 2가지 있습니다. 

1. 매매/전세 하락

2. 매매 보합, 전세 하락

물론, 매매가가 올라가는 경우도 간혹 있지만 확률이 적어 제외하도록 하겠습니다. 

(최고의 투자자가 되기 위해서는 시장에서 발생할 수 있는 모든 시나리오를 대비해야 되겠다.) 

과공급장에서는 

생각보다 목표 매수가보다 낮게 호가가 형성되지 않을  수 있고, 

전세가가 낮게 형성되어 투자금이 예상보다 많이 드는 문제가 발생할 수 있습니다. 

이런 상황이 벌어질 것은 충분히 인지하고 있어야 하며, 

기회물건인 ‘세가 높게 끼어 있는 물건’ 이 나오는 지 유의깊게 보아야 합니다. 

이러한 물건은 

‘역전세에 대한 두려움’ 으로 인하여 

겁이 나 선뜻 매수를 하지 못할 수 있습니다. 

그러나, 1년 반 정도의 기간 내

만기 되는 물건이나 

계약갱신청구권을 안슨 물건이라면 

충분히 투자가 가능합니다. 

두 번째로, ‘주전세’ 가 있을 수 있습니다. 

이러한 매물들의 특징은 

3-4년 거주하기 위해 

세를 높게 내어주고 사는 경우로

자녀 때문에 떠나지 못하고 

자금이 필요하여 세를 높게 맞추게 됩니다. 

따라서, 특히 이러한 시장에서는 

‘모든 물건을 가리지 않고 보아야 합니다.’

전세 셋팅을 보지 못할 것 같다면 

전세를 맞추는 것을 고려하지 않는 선에서 

투자를 진행할 수 있어야 합니다. 

신축이 생각보다 매매가가 내려가지 않는다면

구축이라도 싸게 협상하여 더 싸게 사야 합니다. 

공급장에서는 매도자들이 조급해지기 때문에, 

지금보다 유리하게 투자할 수 있음을 이해해야 합니다. 

마지막으로, 

낮은 매매와 올라오는 전세가를 맞춰 투자를 진행할 수 있는데, 

전세가 소진되는 시기를 ‘시세트래킹’을 통해 유심히 살펴봐야 합니다. 

전세 갯수를 보아야 합니다.

단지 마다 전세 갯수가 몇개 인지 파악하고 (신축 전세를 집중적으로)

총량이 줄어드는지 파악해야 합니다.

총량이 줄어든다면, 평형별로 줄어드는지 봐야 합니다. 

■ 오래가는 투자자의 마인드 

가족이 힘들거나,

배우자가 힘들면,

부정적인 에너지는 

고스란히 나에게도 영향을 미칩니다. 

그런 시기에

‘투자 말고 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 

생각해보았던 것 같습니다. 

무엇인가를 다시 시작하고 싶지 않았습니다. 

다른 것들을 시작한다 하더라도 투자를 시작했던 처음과 똑같을 것 같았습니다. 

그래서

지금 하고 있는 것들에 더욱 집중했습니다. 

이왕 내가 선택했으니 포기하지 말아야겠다고 생각했습니다. 

중요한 것은 

'상황' 에 집중하는 것이 아니라

‘문제 해결’ 에 집중하는 것입니다. 

‘설득’ 이 아니라

‘힘듦’ 에 공감하고 

같이 해결하기 위해 노력햇습니다. 

그렇게 아슬하게 줄타기를 하며 버텨왔습니다. 

힘든 시기에 가장 중요한 것에 집중하여 해결하기 위해 집중하면서 

‘투자’에 임하셨으면 좋겠습니다.

[2교시, 줴러미님의 질의응답]

두 번째 시간은 줴러미 튜터님이 질의 응답을 진행해주셨습니다. 

줴러미 튜터님에 대해 다소 생소하신 분들이 많으실 수도 있을 것 같습니다. 

저도 실제로 뵌 적이 없어 처음 뵌 순간 누구지? 3초 정도 생각했던 것 같습니다. (죄송합니다 튜터님 ㅠ)

간략하게 줴러미 튜터님을 소개드리자면,

[줴러미] 서울아파트, 입지 좋은거 살까요? 신축살까요? (조회수 5,102) https://cafe.naver.com/wecando7/10717755

[줴러미] 강남에 빨리 도착하는 단지를 사면 더 벌수 있을까요? (조회수 3,735) https://cafe.naver.com/wecando7/10659665

줴러미 튜터님 칼럼 모음 (update 24-09) https://cafe.naver.com/wecando7/10462824

줴러미 튜터님은 지금까지 서울/수도권 투자에 대해 깊은 통찰력을 갖고 계시고 꾸준히 인사이트를 나눠주시는 진정한 기버 중 한명으로, 

이번 질의응답 에서도 날카롭고 예리한 통찰력으로 나의 상황을 되돌아보고 앞으로 개선시켜 나가야 할 점이 무엇인지 객관적으로 바라볼 수 있는 값진 시간을 만들어 주셨습니다. 

■ 스스로 투자금 설정하는 방법

강의를 들으면서 정해주는 투자금 범위로 서울, 수도권, 지방 투자를 진행해왔던 것 같습니다. 이제는 독립된 투자자로 성장하고 싶어 스스로 투자금을 설정하고자 하는데 투자금은 지역별로 어떻게 설정하나요? 

1억이 있다면 어디를 투자할 것인가요? 

가치 대비 싼 것을 기준으로 봐야 합니다. 

투자금을 설정하는 것이 아니라, 

투자금액대 별로 전국에서 가장 가치가 좋은 단지를 뽑아 투자를 진행해야 합니다. 

강의에서는 

전국에서 가장 가치가 좋은 단지가 

있을 확률이 높은 지역들에 

맞는 투자금을 설정해 얘기드린 것입니다. 

모든 단지를 알고 있어야

지금 시장에서 투자금 대비

수익이 많이 나올 수 있는 단지를 알 수 있습니다. 

충분히 비교평가가 가능한 앞마당이 있다면

앞마당 들 중 투자금대별로 가장 가치가 좋은 단지들을 뽑고 

그 중에서 가장 투자하기 좋은 것을 투자하는 것입니다. 

■ 선호도가 떨어지는 지역의 투자 가능 여부

생활권 안에서 다른 단지들과 많이 떨어져 있어 살고 싶지 않다고 생각했지만, 지역 내에선 선호도가 떨어지더라도 수도권 4급지 단지들보다 가격이 높게 형성된 곳이 있었습니다. 이 가격만 보고 투자를 해도 된다고 생각했었는데 생활권 내에서 선호도가 떨어져도 투자가 가능할까요? 가치 대비 저렴하다고 생각된다면 생활권에서 덜 선호되어도 투자를 해도 될까요?

서울/수도권 모든 단지들은 투자가 가능하다. 

아파트 투자는 부동산 투자 중에서도 선호도가 높은 투자입니다. 

수요가 높은 상품입니다. 

(특히, 수도권에서 전국 48% 인구가 집중되어 있기 때문에 선호도가 높습니다.)

다 투자가 가능하지만, 

강남 1시간 내 도착이 가능하고 

가치보다 가격이 싸다면 투자를 할 수 있다고 생각합니다. 

죽전동의 가장 선호도가 떨어지는 단지라도

강남에 1시간 이내로 도착할 수 있기 때문에 

투자를 할 수 있습니다. 

1시간 안에 

강남에 갈 수 있다면 충분히 투자가 가능합니다. 

나중에는 그 단지 조차 매수하지 못해 안달나는 날이 올 거예요. 

(월부에 들어와 꾸준히 투자를 배우면서 서울 투자를 바라본 시기는 이제 8개월뿐이다. 서울/수도권 투자 기회가얼마나 소중하고 간절한 기회인지 알고 스스로 천장을 만들지 말자)

■ 성장하는 방법

2년 정도 되었을 때 

첫 월부학교를 다녀오고 나서 

내마반 부터 차근차근 기초 강의를 재수강하기 시작했습니다. 

당시 동료들은 

에이스반, 월부학교 반장에 있는 사람들도 있었습니다. 

동료들은 다 성장하고 있는데

나만 뒤쳐지는 것 같은 느낌을 받았습니다. 

그럼에도 불구하고 

가장 월부학교를 적게 듣고 튜터가 될 수 있었습니다. 

버티는 시간도 중요하지만, 

그 시간 동안에 무언가를 하는지가 더 중요한 것 같습니다. 

기초 강의를 들으면서도 

월부학교에서 넣었던 시간과 노력을 

그대로 짚어넣엇습니다. 

평일에 과제도하고

강의도 듣고 

혼자 임장도 다녓습니다. 

죽을 만큼 힘들었습니다. 

중요한 것은

내가 어디에 있느냐 보다는

내가 무엇을 하느냐 입니다. 

더불어, 

동료들에게 나눠주려고 많은 노력을 했습니다. 

MVP가 되기 위한 노력보다도

동료들과 함께하려고 집중하다보니 성광가 좋았던 것 같습니다. 

‘한달이 지났을 때 우리 조 전체가 만족했던 시기에’ 

MVP라는 보상을 얻을 수 있었고 월부학교도 듣게 되었습니다. 

■ 조급함을 대하는 방법

조급함이 찾아왔을 때는 그냥 ‘행동했습니다.’

2달 연속 아파트를 매수한 경험도 있습니다. 

대신 내 행동에 대해선 스스로 책임을 져야 한다고 생각합니다.

당시에는 힘들었지만

돌이켜보면 돈을 넣으면서 많이 배웠던 것 같습니다. 

그 시점, 그 시장에서 

내가 가진 돈으로 가장 좋은 투자를 했다고 생각이 든다면 충분합니다.

망하지 않는 선택이 모여서

자산을 만들어 줄 것입니다.

(투자는 ‘감정’ 으로 하는 것이 아닌 ‘기준’ 으로 하는 것이다. 부는 ‘크기’ 가 아닌 ‘규모’ 에서 나온다.)

[마치며]

최근 들어, 

오랫동안 투자자로 남아 있는 것이 얼마나 중요한 지 깨닫고 있습니다. 

여자친구를 따라 월부에 처음 들어 왓을 때는

 ‘지방에 가서 여자친구랑 같이 놀아야지’ 

라는 철 없는 생각으로 공부를 시작하게 되었습니다. 

너바나님의 열반스쿨 기초반을 들으며

현실 세계에서 돈이 주는 ‘무서움’ 과 ‘따듯함’ 의 양면성을 알게되고

돈을 마주할 수 밖에 없다면

돈이 주는 따듯함만을 바라보고 싶다는 생각에 투자 공부를 결심하게 되었습니다. 

1년 정도가 지났을 때는

‘1년이 지나면 동료들의 90% 이상이 사라진다’ 라는

튜터님들이 말씀에 

그저 잘하지 못하더라도 오래 살아남고 싶다는 생각으로 

버텨왔습니다. 

2년 정도가 되면서 

투자도 진행하며 잘하고 싶다는 생각이 올라오기 시작하고 

대부분 동료들이 사라지고 들어오고를 반복하는 것을 보면서

오래 머물지는 않았지만 지금까지 내가 살아남을 수 있던 노하우와 

배운 투자 지식들을 동료들에게 나눠주고 오랫동안 함께 버텼으면 좋겠다는 ‘생각’을 하게 되엇습니다. 

이러한 생각이 ‘행동’ 을 일으켜

조장도 하며, 

만난 동료들과 소통도 하며, 

진심으로 오래도록 함께 하고싶은 마음으로 

알고 있는 부분들을 나누고 있습니다. 

선무당이 사람을 잡지 않도록 아는 ‘행동’ 을 만들기 위해

더 많은 것을 배우고 잘 알기 위해 노력하는 태도로 바뀌게 되었습니다. 

저 같이 철없는 사람도 

2년 정도의 시간동안 

그저 머무르기만 하니 

‘잘하고 싶은 마음’ 이 생기고 

덕분에 인정도 받게 되어 

‘강사와의 만남’ 을 가질 수 있는 영광을 얻게 된 것 같습니다. 

여러 분들도 부디 꼭 월부에서 살아남아 

저가 경험한 것들을 누려보시길 간절히 바랍니다. 

3시간이 넘는 시간동안 시간을 관리하고 신경써주신 올리브님,

수강생들에게 많은 인사이트를 나눠주신 튜터님들,

그리고 한 방에 모여 처음 만났지만 누구보다도 많은 나눔과 풍성한 질문을 이끌어 인사이트를 만들어주신 

따스해, 버텨요, 투자자로로, 메튜리얼, 백살, 그행님. 

무엇보다도 아직 많이 부족하지만 

많이 호응해주고 좋게 봐주시는 우리 97조 (저평가 찾아 전국9 투자하러 7ㅏ보조) 조원분들

다온, 밍키, 실천 부자, 보늬03, 월요팅, 켈리의꿈, 해피네, 혜성별님. 

진심으로 감사드립니다.