10분이면 감 잡는 '분양권' 투자의 모든 것

안녕하세요

스스로를 구하는 투자자 구세주입니다.

요즘 날씨가 딱 적당한 가을이네요.

단풍이 조금씩 들기시작하며

임장을 하기 너무 좋은 계절이 왔습니다.

저는 분양권 매수, 매도를

여러번 경험했는데요.

그래서 그런지 동료들 중에는

저에게 분양권 매수나 매도 절차에 대해서

물어보는 분들이 계십니다.

오늘은 분양권에 관심은 있으나

거래가 낯설어 어려움을 겪는분들께

조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로

단 10분만에 이해가능한

분양권 거래의 모든 것 !

분양권 거래에 대해 소개합니다.

꽉 잡으세요!

1. 분양권은 뭐고,

프리미엄이 뭔가요?

분양권은 한마디로

새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.

권리라고 하는 이유는

아직 안지어졌기 때문(..)이죠.

그리고 많은 분들이

새아파트를 원하고

인근아파트보다 분양가가 낮다면

당첨된 가격인 분양가에

프리미엄(흔히 P라고 부름)을

더 얹어서 사기도 합니다.

또는 시장이 좋지 않고 고분양가일 때는

마이너스 프리미엄

(흔히 마피라고 부름)을 빼고서

분양가보다 더 낮은 가격에

거래할 수도 있습니다. 

똑같이 분양가는 같지만,

분양권이 거래되는 가격은 P에

의해서 바뀌는 것이 보이죠?

일반적으로 분양권은

계약금10% 중도금60% 잔금30%으로

총 10차에 걸쳐서 돈을 지불하게 됩니다.

하지만 중도금은 보통 대출로,

잔금은 입주시에

대출 또는 전세로 해결하므로

계약금이 있으면 계약이 가능하죠.

(건설사와 시장상황에 따라

비율이나 절대가 차이가 있을 수 있음)

2. 매수할 때 프리미엄과

옵션비는 어떻게 계산하나요?

우리가 P를 주고 살 때는

흔히 계약금+P 금액으로

입주 전까지 분양권 전매가 가능합니다.

단순하게 보면 이렇게 5천만원이 필요하네요.

그렇게 쉽게 보면 좋겠지만...

새아파트에는 옵션이 많습니다.

적게는 확장비,

많게는 시스템에어컨 2~6대

(개수마다 가격다름 @_@)

요즘에는 식기세척기, 시스템공청기 등등

옵션이 워낙 많아서

생각해야할 것들이 많죠..

그래도 옵션도 쉽습니다.

옵션도 다양하게 %를 나누지만

계약시 10% 잔금시 90% 등

그 비율만 생각하시면 됩니다.

(※여기서 옵션별로

비율을 달리하기도 합니다.)

예를들어 확장비가 1천만원인데

계약시 10%, 잔금시 90%라고 가정합니다.

그렇다면 우리가 매수할 때는

옵션비용은 1백만원을 먼저 지불하고

잔금 시 9백만원을 지불합니다.

총 매매가는 3.3억이고

분양권 매수시 필요한 투자금은

5천 1백만원이 됩니다.

3. 중도금 승계는

어떤식으로 하나요?

제가 가장 당황했던 질문입니다.

중도금 승계는..

그냥 하면 되는거 아닌가?

(정말 이렇게 생각..ㅎㅎ)

보통은 최초 분양자 또는 매수자가

투자금이 적게 들기 때문에

중도금대출을 1회부터 일으키는데요.

그런 매물을 살 때는

부동산에서 계약서를 써두고,

매수자와 매도자가 모두

중도금 대출을 한 은행에 갑니다.

명의변경보다

대출을 먼저 승계하는 이유는

매수자가 중도금 대출 여력이 부족하거나

대출승계가 안되는 경우가

있기 때문인데요.

그러므로 매수자는 미리

중도금대출 은행에서

본인의 대출승계가 가능한지

알아보는 것도 중요합니다.

승계시 매도자가 먼저

중도금 대출 승계를 위한 서류를 작성하고

뒤이어 매수자가

대출금을 승계하겠다는 서류를 작성합니다. 

이런 서류들을 작성해서

대출승계서류와

명의변경서류를 들고

매수자와 매도자가 함께

모델하우스를 방문하여

명의변경을 진행합니다.

4. 제가 P주고 산걸

P받고 팔 수 있나요?

또 한번 당황한 질문이었습니다.

(ㅋㅋㅋ)

주택을 딱 한번만 매도해야 한다는 규정이 없듯

분양권 거래 또한 여러번 할 수 있습니다.

실제로 분양계약서에는

명의변경 란이 있는데요.

칸이 무수히 많습니다.

저도 분양권을 매수해서,

또 매도하였으므로

제가 갖고 있던 물건은

주인이 2회 이상 바뀐 셈입니다.

가격변동이 크고

세금이 적은 시장일수록

분양권 거래횟수는 많아진다고 합니다.

5. 입주장 전세금은

어느정도로 예상가능한가요?

저도 알고싶습니다..^^

입주장은 정말로

시장의 분위기를

많이 타기 때문에 알 수 없습니다.

그래서 분양권 투자는

신축단지를 가질 수 있는 장점이 있는 반면

전세가를 알 수 없기 때문에

리스크가 크다는 단점도 있습니다.

시장상황에 따라

전세금이 낮아질수록

투자금은 더더욱 많이 필요하고

전세금이 높아지면

분양가 이상의 전세금을 받는 경우도 있어

투자금이 극도로 줄기도 합니다.

결론은 전세가는 알 수 없습니다.

따라서 분양권 매수에서도 중요한 것은,

매매가가 싼지, 비싼지를 파악하고

본인의 투자금 대비 리스크 등을

계산하여 현명한 거래를 하는 것입니다.

지금까지 분양권 거래의 모든 것을

알아보았는데요.

분양권은 신축아파트라는

좋은 상품을 가질 수 있는 기회이지만

가격이 싼지,

감당가능한지 부터

우선 볼 수 있는 눈을 길러야겠습니다.

거래 과정에서의 궁금증은

이 글로 해결이 되셨길 바랍니다 ^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.