안녕하세요?
월부에 미쳐서 언젠가 빛을 발하고 싶은 광광쓰입니다.
벌써 9월의 마지막 주말이 지나가고 있습니다.
오늘은 너나위 멘토님의 투자와 임장에 관련된 칼럼을 가져왔습니다.
부동산 투자에 임장이 다라고 해도 과언이 아닐만큼 중요한데요
멘토님께서는 어떻게 부동산을 보고, 시장 분위기를 읽으시는지
아래의 칼럼을 보고 도움되셨으면 좋겠습니다.
23.12.13
https://cafe.naver.com/wecando7/10372316
안녕하세요. 너나위입니다.
최근 좀 따뜻했다 해도 겨울은 겨울이네요.
밖에서 3,4시간만 돌아다녀도 가을보다 훨씬 힘이 든 것 같아요.
내집마련이나 부동산 투자를 고민하시는 분들께 도움이 될까 싶어 오늘은 제가 최근 임장하면서 느낀 것들을 좀 말씀드려볼까 합니다.
| 너나위가 부동산을 보는 법
기본기를 갖춰야 하는 초보 시절엔 동네, 단지, 물건을 잘 쪼개어 봐야 합니다.
뭔가 정보를 습득하고 상황을 파악하는 것 이전에 임장이라는 '행위 자체'에 익숙해져야 하기 때문입니다.
그런데 지금의 저는 그렇게 하지 않습니다(저는 초보자가 아니니까요. 반대로 초보이신 분들은 저처럼 하시면 시간만 낭비하시게 될 것입니다)
그럼에도 말씀드리는 건 궁금해하시는 분들이 많아서입니다.
먼저 저는 간략하게 동선을 짭니다.
동선을 짜면서 필요한 시간을 가늠합니다.
최소한 3만보(20km 전후)부터 5만보(35km 전후)까지 하려고 하고, 서울의 구 하나를 싹 둘러보는데 5만보면 충분합니다.
다니면서 좋은 동네와 그렇지 못한 동네를 파악합니다.
동시에 아파트 단지를 살펴보면서 같은 신축이라도 사람이 더 좋아할만한 곳, 구축이라도 사람들이 덜 싫어할만한 것들을 추려냅니다.
사실 거의 다 가본 곳들이고 아는 단지들이기 때문에 처음처럼 재밌지는 않습니다.
그런데 그냥 합니다.
혹시나 달라진 것들이 있을지도 모르니까요.
다니면서 시세를 함께 살펴봅니다.
시세를 보다보면 아니 '이 입지에 이 아파트가 이 가격에 나와있다구?'란 생각이 들면(이건 훈련이 되어있기 때문에 가능한 것이겠지요) 그 자리에서 바로 부동산에 전화를 합니다.
부동산과 통화해서 그 물건이 진짜 물건이라면 근처인데 지금 집을 볼 수 있느냐 묻습니다.
즉시 집을 볼 수 있는 확률은 원래 50% 정도였는데, 요즘엔 거의 다 볼 수 있습니다.
들어가서 집을 보고 시세가 저렴할만한 이유가 있는지 아니면 지금 그 집이 싼 것인지를 판단합니다.
싸다는 생각이 들면 네이버 지도에 저장해둡니다(저장 아시죠? ☆표 있는거요)
| 요즘 시장 분위기
저는 시장 분위기를 임장으로 파악하는 것이 가장 정확하다고 생각합니다.
손품만으론 확인하기 어려운 것들이 있거든요.
요즘 제가 현장에서 느끼는 것들은 다음과 같습니다.
첫번째. 사람이 없다.
말 그대로 현장에 사람이 없습니다.
8시까지 문 열고 있는 부동산도 많지 않습니다.
부동산 투자하면서 이런저런 롤러코스터를 타보면 '지금 이 현상'이 '이전에 한 번은 봤던 상황'인 경우가 대부분입니다.
올 상반기 반짝 상승 때도 그랬고, 지난 여름 휴가철 이후부터 지금 이 순간까지 찬물 끼얹은 분위기도 마찬가지입니다.
올 상반기만 해도 내집마련 고민했던 제 임차인분들도 모두 재계약을 선택하고 있습니다.
부동산에 갈 일이 없는거죠.
물건이 쌓여있는 단지는 어김없이 애타는 매도자 혹은 임차인들이 있습니다.
매도자는 급한 사람과 급하지 않은 사람이 있지만, 시세는 급한 사람 단 한 명이 던지는 가격에 형성이 됩니다. 그런 거래마저 안 되면 지금같은 상황이 오는 것이죠.
눈치빠른 분들은 아시겠지만 엄청난 기회입니다.
임차인 중에도 본인 전세금을 집을 팔아야 돌려줄 수 있다는 매도자의 말에 애가 타는 사람들이 있습니다. 특히 분양을 받거나 이사갈 집을 정한 사람들은 스트레스가 이만저만이 아니죠.
얼마 전 본 집은 임차인이 제게 '사시겠다면 제가 집주인에게 이야기해서 조금 더 깍아볼게요'라고까지 하더군요.
모두가 힘든 상황입니다.
매수자만 빼고요.
두번째, 전세가 쌓여있는 곳에 매물도 쌓여있다.
저는 입지와 가격을 같이 보면서 입지 대비 가격이 어디가 저렴하다 와 같은 기준과 감각을 가지고 있기 때문에 싸다 싶은 지역의 특징을 알 수 있는데, 최근 들어 입지 대비 가격이 싸다. 그리고 고점 대비해서도 하락폭이 크다라고 느끼는 서울 평균 이상 지역엔 어김없이 전세가 쌓여있음을 알 수 있었습니다.
사실 이건 제게 그리 특별한 일이 아니에요.
항상 그래왔거든요.
서울이든, 지방이든.
전세가 쌓여있는 지역엔 매물도 많습니다.
그리고 매물이 쌓여있는 상태에서 거래가 전혀 안 되다보니 호가가 슬금슬금 내려옵니다.
네이버 부동산이 전부라고 생각하시나요? ㅎㅎ
직접 가보시면 이런 말 많이 들으실 것입니다.
'진짜 하신다고 하면 제가 조금 더...'
눈치빠른 분들은 아시겠지만 이 또한 엄청난 기회입니다.
세번째. 비싸야 할 집이 그보다 싸야 할 집과 가격이 비슷하다.
이런 상황이 지속되는데다 계절적 비수기까지 겹치다보니 비싸야 할 집이 그보다 싸야 할 집과 가격이 비슷한 경우가 생기고 있습니다.
제가 한 번 이해하기 쉽게 적어볼게요.
A지역이 B지역보다 상급지입니다.
A지역의 신축 아파트와 브랜드, 규모, 지역 내 위상 등이 흡사한 B지역의 신축아파트가 있다 칩시다.
그런데 그 둘의 가격이 비슷합니다.
이게 과연 정상일까요?
15억이 넘었었던 A단지의 지금 호가
12억에도 미치지 못했던 B단지의 지금 호가
하나는 고점이 15억을 넘었고, 하나는 고점이 12억에도 미치지 못했던 곳입니다.
그러나 A단지는 앞서 말씀드린 두 가지 이유로 다른 지역과의 가격 격차 이런 것들은 무관하게 그냥 막 물건이 나오는 상황인거죠.
이전같았다면 '그래도 B가 이 정도면 우리 A가 이 정도는 받아야지' 였을텐데, 지금은 'B고 뭐고 일단 나는 A 이거 팔아야 돼'가 되면서 일반적인 시기의 가격 차이가 무너지고 있다는 뜻입니다.
눈치빠른 분들은 아시겠지만 엄청난 기회입니다.
내가 볼 줄만 안다면 '좋은데 가격은 저렴한 것(저렴해서 심지어 예기치 못한 하락에도 하락폭을 최소화할 수 있는 마진을 확보한 A같은 것)'을 골라서 살 수 있다는 이야기니까요.
반대로 볼 줄 모르면 재앙이 되겠지요.
집 사고 나서 우리 집은 왜 안 오르지? 혹은 우리 집은 왜 다른 집보다 못 오르지? 라고 하면서 갸우뚱할테니까요.
파란 단지를 샀으면 좋았을텐데…
저의 첫번째 직업은 개인 투자자이며, 그렇기에 저 스스로 가장 적은 비용으로 가장 좋은 아파트를 매입하는 것을 목표로 하고 있기 때문에 요즘 열심히 집을 보러 다니고 있는 것입니다.
이런 건 가봐야 알 수 있거든요.
위 두 개 아파트의 차이는 바로 입지입니다. 입지는 위치와 교통망으로부터 나오는 접근성과 사는 사람들로부터 결정되는 커뮤니티 레벨, 환경으로 구성됩니다.
그러니 당연히 가봐야 알 수 있지요. 지도엔 나오지 않게 마련입니다. 가서 그 곳의 공기를 마셔보고, 식당과 카페, 거리에서 보이는 사람들의 말투나 행동을 봐야 차이를 구별해낼 수 있으므로.
말씀드린 현재 상황이 내집마련이나 투자를 고민하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
| 현장에 머무른다는 것
10년 가까이 갈아치운 운동화만 몇 켤레인지 모르겠습니다. 한 번 나가면 최소한 20km를 걷고 만나고 이야기하고 집을 보고 머리를 씁니다. 익숙하다. 쉽다 하지만 여전히 그 길은 외롭고 고됩니다.
예전엔 늦은 시간에 이런 광경을 보면 서글픈 마음이 들었습니다.
'저렇게 아파트가 많은데 내 건 하나도 없네'
어떤 드라마에 나오던 대사였던 것 같은데 이 말이 그렇게 사무칠 수가 없었습니다.
가족들끼리 고기를 구워먹는 모습, 퇴근하는 남편을 마중나온 아내의 모습, 아이와 함께 단지 놀이터에서 즐겁게 놀던 아빠의 모습.
그런 것들이 눈에 들어올 때마다 제 마음 역시 무너져내리길 반복했었습니다.
성공이란 무엇일까란 생각을 길 위에서 하곤 합니다.
'성공이란 무엇일까'
'이 정도면 성공 아닐까'란 생각이 들었습니다.
이젠 길 위에서 배가 고플 때 마음껏 에너지바를 사먹을 수 있고
이젠 식당에서 비싼 점심, 저녁을 사먹을 수 있고
이젠 이전이라면 눈에 들어오지 않던 따뜻한 길 위의 문구들을 사진찍을 여유도 생겼으니까요.
그럼에도 저는 여전히 걷고 또 걷습니다.
이젠 투자자 뿐 아니라 선생님이란 직업까지 생겼기 때문입니다.
항상 현재의 모습을 올바르게 파악하고 초심자들에게 있는 그대로의 현실과 가장 효율적인 전략, 구체적인 행동 요령까지 전달하는 최고의 선생님이 되고 싶습니다.
제가 더 부자가 되는 것도 좋지만 저를 믿어준 사람들을 웃게 하고 싶습니다.
그래서 저는 오늘도 길 위에서 혼자 사진을 찍고 혼자 밥을 먹고 혼자 군것질을 하고 혼자 운전을 해낼 수 있습니다.
여러분들이 저를 보신 적 없듯 저 역시 여러분들을 본 적 없지만 저는 여러분들과 함께 잘 되는 그 날을 꿈꾸며 제 할 일을 해나갈 생각입니다.
임장길에 마주쳤던 몇몇 월부인 여러분.
환하게 웃으며 인사해주셔서 감사합니다.
(깨)
이렇게 많은 아파트 중에 내 건 하나도 없네…
투자 공부를 하기 전에도,
투자 공부를 하는 지금도 머릿속에 맴도는 생각이다.
일주일에 최소 한 번은 임장을 다녀오시고(20~35km)
이미 머릿속에 있는 지역들을 업데이트 하시는 너나위멘토님을 보면서
이제는 ‘투자자’ 에서 좋은 ‘선생님’으로서의 역할에 최선을 다하고 계심을 느낀다.
23년 하반기부터 24년 초까지는 위 칼럼에서 말씀해주셨다시피
엄청난 기회들이 많았다.
하지만, 내가 집을 볼 줄 몰랐다면 기회는 커녕
재앙이 될 수도 있다는 말씀도 너무나 맞는 말씀이다.
그래서 꾸준하게 시장을 접하고 직접 발로 밟는 것이
얼마나 중요한지 다시 한 번 알게 되었다.
멘토님을 믿어준 사람들을 웃게 해주고 싶으시다는 그 선한 영향력이
오늘도 열심히 임장을 하고, 투자 공부 의지를 불태우는
많은 사람들에게 너무나 큰 도움이 되었을 것이다.
나 또한 큰 도움을 받았으니, 이제 정말 다시 몰입해야 할 때임을 느낀다.
(적)
1. 밀린 강의 수강을 최 우선으로
2. 10월 임장 계획 세우기
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글 0
뽀비 : 광쓰님 이번달 좀 힘드셨나봐요~ㅋㅋㅋ 업무 폭탄이셨나용!!ㅋㅋㅋ 그래도 칼럼필사는 꾸준히 해내신 모습 정말 대단합니당!!! 10월 임장 계획 카톡방에도 공유해주세요 ㅋㅋㅋㅋ 같이 응원드리겠습니당 ㅋㅋㅋ
안산월부가즈아 : 매일 칼럼필사 행하시고 계신 광쓰님 :) 멋지십니다!!! 밀린 강의 후딱 들으시고 9월 한 달 복기해서 10월에는 더 나은 성장으로 !! 아자 아자 할 쑤 있따!! 가즈아~~!!!