토지거래허가구역 전격 해제! 매도, 매수할 때 놓치면 안되는 거래의 기술!

“토허제 해제로 집값이 너무 오르고 있어요…”

요즘 이런 말들 자주 들으시죠? 단톡방에서 보이는 정보들을 보면 괜히 조바심도 나구요…물론 일부 내용은 사실확인이 필요한 부분도 있지만, 분명한 건 토허제 해제 이후로(일부 남아있긴 하지만) 중심지 주택 가격 상승은 당분간 계속될 것 같습니다. 그리고 그 에너지는 다음 입지 순서에 따라 이동할 것입니다. 다만 저 멀리까지는 가기에는 힘이 다소 부족해 보입니다(취득세 중과 등으로 에너지 부족). 

이런 상황에서 매수자는 ‘내가 여기 매수한다’ 라는 생각이 있을 것이고, 매도자는 ‘그 동안 고생한거 이제 차익실현하자’ 혹은 ‘이거 팔고 더 좋은 곳 이동하자’ 라는 심리가 지배적일 것입니다. 하지만 우리가 알 듯이 계약서 작성 순간, 세금의 99%는 결정된다는 사실! 이때 조심해야 할 부분은 무엇일까요?

첫째, 매도자는 비과세 전략을 가장 조심해야 합니다. 

대표적으로 1주택 혹은 일시적 2주택 비과세인줄 알고 매각했는데, 세대기준 다른 주택이 있어서 비과세를 못 받는 경우입니다. 우리 세법은 비과세 판단시 개인이 아닌 ‘세대기준’으로 하며, 이때 세대기준은 실제 생계를 함께 유지하는 가족 단위입니다. 즉 주민등록표는 단순 참고사항이며 실질과세원칙에 의하는 것이죠. 

가장 많이 나오는 실수 사례가, “주민등록표 분리하면 되는거 아닌가요?” 이며, 그 뒤로 “저거 얼마 하지도 않는 집인데요…” 입니다. 즉 주민등록표 분리가 되어 있더라도 실제 함께 거주하는 유주택자 가족이 있다면 주택수에 포함이 되고(신용카드 사용내역 등으로 잡아냅니다), 아무리 허름하고 오래된 집이라도 ‘상시 주거용’으로 사용되는 건물이고 사람이 살고 있다면 주택수 포함이 됩니다. 

아시다시피 지금은 취득세 중과 등으로 인해 주택수가 1~2채로 제한되는 상황. 이런 경우에는 비과세 전략이 가장 유용한데요, 가령 현재 보유중인 강동 주택을 비과세 받고 잠실로 진입하고자 할 때 강동 주택 비과세를 못 받는다면 상급지 진입 계획에 상당한 데미지를 입는 거겠죠?

그 외 매도자의 매도전략은 세대기준 보유주택수, 해당 물건의 투자가치, 보유중인 현금 정도, 투자성향, 진입하고자 하는 상급지 물건 등에 따라 모두 다르니 사전 매도 계획을 잘 세우시기 바랍니다. 순간의 실수로 몇 억을 잃는 경우가 허다합니다. 

둘째, 매수자는 명의선정 그리고 자금조달을 조심하세요!

절세의 기본은 ‘분산’ 입니다. 따라서 단독명의보다는 공동명의가 대체로 유리한데요, 제가 여러 가지 시뮬레이션을 돌려보니 대략 2주택까지는 공동명의가 보유세, 양도세 측면에서 유리하였습니다(3주택부터는 취득세 이슈 그리고 종부세 중과 등으로 별도 검토 필요).

다만 혼인신고를 아직 하지 않은 경우라면 공동명의가 어려울 수 있는데요, 이는 부부 증여재산공제 6억 원을 활용하기 힘들기 때문입니다. 물론 이 경우라도 자금출처를 명확하게 하면 되긴 하지만 종부세 등에서는 혜택이 불가할 수 있습니다. 

또한, 현재 부동산 시장 심리가 ‘이왕이면 더 좋은 거’ 이기 때문에 가용 자금을 하나로 뭉쳐서 상급지 물건을 매수하려는 경향이 강하고, ‘조금만 더 보태면 좋은데…’ 하는 마음에서 일부 증여를 받거나 차용을 하는 경우도 상당합니다. 

따라서 이 경우에는 자금조달계획서 작성시 매우 유의해야 하는데요, 이때 가장 좋은 자금출처 방식은 1)대출 그리고 2)증여 입니다.  

예를 들어 10억 원 상당의 아파트를 구입할 때 대출을 5억 원을 받으면 그 자체로 매우 좋은 자금출처가 됩니다. 이런 이유로 현금이 있음에도 일부러 대출을 받는 경우도 상당합니다. 

이제 남은 5억 원은 자기자금으로 조달하는 것이 좋은데, 만약 자기자금이 3억 원만 있다고 하면 부족분 2억 원은 부모로부터 차용을 하는 것보다 증여가 더 깔끔할 수 있습니다. 2억 원을 증여받을 경우 5천 만원 공제 후 남은 1억5천 만원에 대해서는 증여세 2천 만원만(?) 부담하면 되고, 이 역시 증여세 신고를 하면 아주 좋은 자금출처가 되기 때문입니다. 

물론 2억 원 정도라면 차용증 작성도 나쁘진 않지만 추후 해당 금액을 상황하는지 사후관리를 하기도 하므로 중간에 이자지급(무이자 가능하나 증빙용), 원금상환까지 깔끔하게 하시기 바랍니다. 

현재 시장 상황을 보면서 저는 약간 우려가 되는게, ‘급하게 매수하는 건 좋고, 나중에 오르긴 하겠지만 저거 다 세금인데…’ 하는 생각이 듭니다. 비과세라 하더라도 12억 초과는 고가주택이라 세금이 나오고 그런 경우는 팔 때가 아닌 매수할 때부터 미리 준비하고 가야 합니다. 

아울러, 현 상황에 너무 조급해하지 마시고 차분하게 대응하는 것도 필요합니다. 1급지를 잡지 못했다면 1.5급지로 미리가서 기다리면 되거든요(그렇다고 2.5급, 3급지는 가지 마세요). 다만, 현장 상황을 들어보면 좀 빠르긴 빠르더라구요 ^^; 

아무쪼록 각자 포지션에 맞게, 미리 계획을 세워두시고 잘 대응하시기 바랍니다. 여러분의 건승을 기원합니다. 감사합니다.