수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
산삼, 홍삼, 만년삼 그중에 최고는 삼리입니다.
지난 번에는 실거주 누수터진 후기로 인사드렸었는데요.
https://cafe.naver.com/wecando7/11010800
그 실거주 0호기를 (어쩌다보니?) 매도를 하게 되었습니다.
상승장(아니 불장) 한 가운데 샀던 90년대 구축, 해당 생활권에서 비선호단지인 제 0호기
부동산 거래 내역 뜰 때마다 혹시 내가 산 가격보다 또 떨어지지 않았을까...
노심초사하면서 보냈었는데요!
이번 9월 실전반을 들으며,
그리고 두잇나 튜터님, 두잇33즈들의 도움을 받아
저희 단지에서 최근 2년간 가장 높은 가격과 비슷하게 매도를 하게 되었습니다.
(물론 가격이 중요한 것은 아닙니다. 중요한 건 매도를 했다는 것이죠)
이 매도 과정을 거치면서...
두잇나 튜터님께 배운 매도의 기준,
그리고 여러 부동산을 돌아다니면서 몸으로 부딛혀 배운 제 경험이,
실거주 매도를 계획하고 더 나은 집으로 갈아타기하시거나,
혹은 자산재배치를 생각하시고 계신 동료분들께
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠다는 생각에서 글을 끄적여 봅니다.
참고가 될까 싶어, 간단하게 제 상황을 적어보자면,
저의 경우 이 0호기 이외에도 이미 갈아탈 집 (=분양권) 이 있는 상태였고
올해 3월에 투자코칭을 통해 분양권 실입주를 결심하게 되었습니다.
그럼 이제 매도 후기 겸,
두잇나 튜터님이 알려주신 매도의 기준을 복기하도록 하겠습니다.
1. [네고가 들어왔을 때]
매수자가 붙었는데... 얼마 깎아주면 사겠다고 합니다?
사실 매물을 내놓는 것은 그렇게 큰 결심은 아니었어요,
매물을 내놓았으니, 뭐 상황을 좀 봐보지 뭐~
라는 가벼운 생각만 하긴 했습니다 ㅎㅎ
그런데, 매물을 내놓고 몇일 뒤,
집 보러오신 한 손님분이 얼마를 깎아주면 이 집을 사겠다는,
네고요청이 들어왔습니다.
이때까지만 해도 매도를 진지하게 생각하고 있진 않았어서,
어안이 벙벙해진 저는 실전반 환경을 백분 활용하자!고 생각하고
두잇나 튜터님께 제 상황을 정리해서 질문을 드리게 됩니다.
(0호기에 대한 정보 / 분양권에 대한 정보 등 )
제가 튜터님께 드린 질문은 크게
1) 매도하고 바로 찾아가서 살 물건 리스트가 없는데 매도를 해도 되는지
2) 매도를 한다면 얼마에 파는 게 적정한지
3)매도를 하게 된다면 그 이후 어떻게 해야할지
였습니다.
튜터님께서는 제 상황을 보시더니 저녁에 전화가 오셔서
아래와 같이 조언을 해주시고, 해당 방향성으로 매물코칭을 받아볼 것을 말씀주셨습니다.
★ 적정한 매도가를 지금 시점에서 판단할 수는 없다.
이 거래 이후에 단돈 몇 백이라도 떨어질 수도, 혹은 가격이 오를 수도 있다.
다만 내가 좋은 선택을 했는지에 대한 확신, 매도에 대한 Why가 명확하다면 후회하지 않는다
★ '계속 이어가는 투자'를 생각해보셨으면 좋겠다.
갈아타기와 '일시적 1가구 2주택 비과세'를 더 알아보아,
해당 0호기의 매도 시기가 적정한지, 그리고 다음 투자 시기도 같이 생각해보셨으면 한다
★ (매물 코칭을 할 때) 잔금 시기도 같이 질문해 보시면 좋을 듯 하다.
싼 월세라도 구해서, 매수희망자의 입주조건을 맞출 것이냐,
혹은 매도잔금일=입주예정일로 설정하여 당일 이사를 할 것이냐를 물어보면 좋을 것 같다
2. [매물코칭 없이 결정하기]
매물 코칭이 닫혀 버렸습니다?! 그럼 저는요?!
튜터님이 말씀주신 부분에 따라,
1가구 2주택 비과세도 알아보고, 저 혼자 매도 시나리오도 그려보며
매물코칭을 신청하려 했습니다....
BUT 그러나!
자본시장법 변경으로 인해 코칭 서비스가 닫히게 되었습니다..
하지만 투자자는 할 수 있는 일에 집중하고,
통제 할 수 없는 일에 대해서는 대응해야 하는 사람이기에,
튜터님의 조언을 등대 삼아, 제가 더 공부하고 결정해야겠다고 마음을 먹었습니다
일시적 1가구 2주택 비과세에 대해서는 인터넷 검색 뿐만 아니라,
국세청 콜센터까지 전화해가며 제가 알고 있는 내용을 확인하고,
매도 시나리오를 세웠습니다.
또한 이 고민을 하던 때는 9월 초,
대출규제 한가운데에 있는 시기이기에,
잔금대출규제에 대해서도 은행에 전화해보기도 하였습니다 (별 소득은 없었지만유^^...)
그래서 저는,
아직까지 비과세 측면이나 입주 측면에 대해서 여유가 있기도 했고,
무리하게 가격을 깎아서 매도할 필요는 없겠다고 생각이 들어
우선 잔금 날짜를 제가 원하는 날짜로 조정을 해주지 않는다면,
가격조정은 어렵겠다 라는 답변을 부사님께 드리게 됩니다.
3. [매도에도 필요한 매물임장]
간절하게 매물임장(?)을 시작하다
이 글을 읽고 계실 소수의 여러분들에게는,
매물임장, 매물털기는 N호기 살 때만 해당되는거 아닌가요?
팔때도 매물임장 하나요?
라는 질문이 방금 머릿속에 드셨을지도 모릅니다.
하지만, 저는 이번에 제 물건을 매도하면서
오히려 매물임장을 지!대!로! 하게 됩니다.
바로 두잇나 튜터님의, 이 글을 읽고 나서부터인데요
https://cafe.naver.com/wecando7/10829688
(지금와서 읽어보니 다시금 보이는 게 많네요!)
두잇나 튜터님의 매도후기에서 보시면,
목표 매도가를 정하신 후,
가능한 많은 부동산에 내놓으셨다고 (짧고 굵게!) 하십니다.
저 역시 동네 부동산들을 다 털고 다니며,
삼리: (똑똑) 사장님 여기 매도 물건 내놓으려고 하는데요~
N억에 내놓으려고 해요~
를 퇴근하고 한 며칠 간 반복했습니다.
튜터님께서도 따로 연락이 오셔서,
매도 물건에 대해서 부사님들의 성향에 따라
그 가격에는 안 팔려요~ (매수자 친화적 부사님) 할 수도 있고,
오히려 호전적으로 그 가격보다 더 높게 팔 수 있어요! (매도인 친화적 부사님)
라고 할 수도 있다.
그러나 중요한 것은 사장님들의 말에 휘둘리기 보다는
제가 정한 원칙 안에서 매도를 결정하는 것이 중요하다고 합니다!
(+ 덤으로 네이버부동산에 올라와 있는
매도가 수준을 잘 관리하는 것도 필요하다고 합니다!)
사실 매도를 하기 전에 튜터님의 글을 충분히 읽었다고 생각했는데,
매도를 하고 나서 보니 다시 보이는 부분이 많네요~
(튜터님 어디까지 내다보셨던 것인가!)
저 역시도 매도를 의뢰하려 갈때,
부사님들이 말씀해주셨던 단지의 특징, 집의 특징,
우리 집이 다른 집보다 경쟁력이 있는 부분!
에 대한 내용들을 들었습니다.
(예를 들면 로얄동호수/타입, 인테리어 여부,
우리 단지가 인근 단지 대비 경쟁력이 있는 부분 등)
그 내용을 바탕으로
"저희 집은 단지 내에서 가장 저렴한 가격에 나온 건 아니지만,
부동산 사장님들과 고객님들에게는 1등 매물이다!"
라는 확신을 가지게 되었습니다.
4. [실거주 갈아타기 매도 결정의 기준]
다시 한번 네고가 들어왔는데, 이제 진짜 팔아야 하나요?
- 원하는 잔금일을 맞추지 못할 때
그렇게 튜터님의 글을 정독하고,
최대한 많은 매수 희망자분들에게 집을 보여드리고자 했는데요.
1번에서 말씀드렸던,
저희 집을 가장 최초에 보고 가셨다던
매수희망자분께서,
"혹시 이 집 N.N억에는 안되나요..." (처음보다는 좀 더 올라간 가격)
하고 다시 한번 네고요쳥이 들어오셨습니다!
저는 사실, 이미 실거주 갈아타기 자금 계산까지 다 고려했을 때,
이 가격으로 팔아도 되겠다! 라는 확신이 들었습니다.
그럼에도 목표 매도가 만큼 받고 싶다는 생각이 들기도 했습니다.
두잇나 튜터님께 조언을 구했더니,
튜터님께서는
"매도가를 더 받는 게 욕심이라 볼 수도 있고 아닐 수도 있는데
팔려는 그 가격이 앞으로 기간동안 최고점일지 아닐지는 몰라요.
삼리님이 목표한 매도가가 있고,
그 매도가 이상으로 매도한다는 확신이 있으면,
그 이후는 운영의 영역입니다"
라는 말씀을 해 주셨어요.
이 가격이 제가 원하는 입주날짜를 맞추지 못하는 조건까지
모두 감안된 매도 금액이라고하면,
이후에는 제 의지의 영역임을 깨달았습니다.
그래서 매수세가 붙었을 때 파는 쪽으로 결정을 했고,
그 결정을 부사님께 말씀드리기 전에,
튜터님의 조언에 따라 아래 내용에 대해 다시 한번 정리해 보았습니다.
★ 원하는 잔금일을 맞추지 못할 시, 짐보관/전월세에 추가로 들어가는 비용을 계산해보기
★ 만약 이사갈 집 입주에 맞춰 매도할 수 있다면, 최대로 내릴 수 있는 매도 금액
★ 매도가 불발되었을 때, 우선 전세를 주고 추후 매도 할 때의 비용(리스크)와 편익
이 세가지 조건을 고려해도 우선 매도를 하는 편이
이득이겠다는 판단이 섰습니다.
마지막. 매도의 기준 정리 및 매도 복기
그래서 저는, 두잇나 튜터님의 사고 과정을 이렇게 벤치마킹하여,
제가 가지고 있는 0호기를 확신을 가지고
매도할 수 있었습니다!
다시 한번, 거인의 어깨에 올라타게 해주신
두잇나 튜터님과,
매도 과정을 지켜보고 응원해주신
두잇33조들에게 감사의 인사를 전합니다.
마지막으로, 제 복기 과정에서 배운 매도의 기준을 요약하고
잘한점과 아쉬운 점을 복기하도록 하겠습니다.
두잇나 튜터님께 배운 매도의 기준
1. 처음 매도를 결정할 때
★적정한 매도가를 지금 판단할 수는 없으나, 매도에 대한 Why가 명확하다면 확신을 가지고 후회하지 않는다.
★다음 투자 시기까지 연결하여, '계속 이어가는 투자'를 생각해보셨으면 좋겠다. (일시적 1가구 2주택 비과세 등)
★실거주 갈아타기 시, 잔금 시기도 비교해 보라 (e.g. 싱글/아이 없을 경우 매도 후 임시로 이사 vs 잔금일=입주일 맞추기를 비교해보는 것도 좋다)
2. 매물코칭 없이 매도하기
할 수 있는 일에 집중하고, 통제 할 수 없다면 대응한다.
내가 튜터님이라면? 이라는 마음가짐으로 투자 시나리오를 써보고 모르는 부분은 유관기관에 물어보자
3. 매도에도 매물임장이 필요하다
★매도는 짧고 굵게 가능한 많은 부동산에 내놓자
★사장님들의 말에 휘둘리기보다, 가능한 내가 정한 원칙 안에서 매도를 결정하자
★부사님/매수희망자분들께 들은 단지의 특징, 우리 집의 특징, 경쟁력이 있는 부분 등은 잘 기억(기록)해놓자.
(내 물건에 확신을 가지게 되고, 협상카드로 쓸 수 있다)
4. 원하는 잔금일을 맞추지 못할때 -
실거주 갈아타기 매도 결정 시 고려사항
★짐보관/전월세에 추가로 들어가는 비용 계산
★만약 다음 집 입주에 맞춰 매도할 수 있다면, 최대로 내릴 수 있는 매도 금액
★현재 집 매도가 불발 시, 우선 전세를 주고 추후 매도 할 때의 비용(리스크)와 편익
출처 입력
삼리's 매도과정 복기
잘한 점 (3가지!)
1 매도 고민에 대해 실전반 담당 튜터님에게 먼저 다가가 조언을 구했다!
2. 튜터님의 조언을 따라, 이 물건에 대한 객관적인 내 생각과 나에게 맞는 시나리오를 최대한 적었다.
3. 빠르게 생각하고 빠르게 행동했다
(이 모든 게 일주일 안에 이뤄졌다)
아쉬운 점
1. 실거주 집이지만, 동네 부사님들을 평소에 좀 알고있었음 좋았을 것 같다.
- 물론 퉁명스러운 단지 내 부사님(제일 먼저 내놨음)이 가장 손님도 먼저 데려오시고, 매수까지 고생해주셨지만
- 개인적으로는 좀 더 협상이 통하는 친절한 부사님과 계약을 했으면 하는 바람이 남아있다.
2. 가격 협상을 좀 더 해봤어도 좋았을 것 같다!
- 결과론적이지만, 어쨌건 가격협상을 끝까지 더 해보다 안되었어도 경험이니까!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
좋은 밤 되세요 ㅎㅎ
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글
잭더웨일
24. 10. 03. 06:11
매도의 고민이 절절히 느껴지네요. 이런걸 보면 매도의 타이밍이란 게 지금 내가 할 수 있는 다른 선택지 대비 더 이득이 큰 선택을 하는 것을 비교평가 하는 과정 같네요. 잘 봤습니다^^
