안녕하세요, 같이투자자입니다.
지방투자 실전반 1강은 라즈베리 튜터님께서 진행해 주셨는데요,
며칠 전 감사히 아너스와의 만남을 통해 실물을 뵐 수 있어서 더욱 강의에 몰입할 수 있었던 것 같습니다.
강의 내용에 많은 부분을 담아 주셔서 정말 감사했고, 학습한 내용과 앞으로 적용해 나가야 할 부분에 대해 간단히 기록해 보고자 합니다.
본 :
# 지방 시장을 바라 볼 때의 3가지 요소 : 가격 / 공급 / 심리
이 3가지 요소를 통해서 가격을 바라봐야 한다. 지방은 특히나 매/전 상관관계가 뚜렷한 곳이고 그만큼 전세가의 수준과 공급량을 파악하는 것이 중요하다.
지방에서의 공급물량은 곧 전세가 → 매매가로 이어지기 때문에 더욱이 보수적으로 검토해야 한다. 매수우위지수를 통해 투자심리를 가늠할 수 있다. (0~200 / 진짜 상승장은 100을 넘는다)
#지방 투자의 대상 : 싼 가격 / 적은 투자금(전세가율) / 낮은 리스크
-지방에서의 입주장으로 인해 매매, 전세가 하락했을 때, 가격은 저평가 구간에 진입
-동시에 전세가율이 낮아지는데(매가보다 낙폭이 더큼) 투자금이 더 싸지만, 물건을 싸게 매수할 수 있는 최적 시기
-이후 전세가 회복하면서 전세가율이 상승하는데 적은투자금으로, 극강의 효율투자가 가능한 시기
-낮은 매매가격, 저평가된 전세, 수급의 불일치에 해당한다면 잃지 않는 투자가 가능
#지방에서의 가치성장 투자 : 땅의 가치(입지독점성)가 높은 지역(장기보유 관점)
부산(해수동연남), 대구(수성,중), 대전(둔산), 광주(봉선), 울산(신정) → 가격이 싸졌을 때 매수하여 장기 보유 (전세가 하락이 멈췄을 때 매가 하락 시 전세가와 관계없이 먼저 상승하는 경향을 보인다)
#지방에서의 소액투자 : 실거주 선호도가 높은 곳(중단기 관점)
현재 가치가 있는 것(이정도면 충분하다란 생각이 드는 곳)이 가격이 싸고 투자금이 적을 때 하는 투자
깨 & 적 :
#지방 도시별 선호요인에 대해 BM하고 숙달해서 선호요인을 외우자 (임보반영)
#지방의 급지에 대해 확실히 숙지하자. 대전과 광주는 인구규모는 비슷하지만 체급이 다른 점을 기억하자.
-1급지 : 부산 대구 대전
-2급지 : 광주 울산 창원
-3급지 : 천안아산 청주 전주
-4급지 : 김해 포항 구미
#저평가 단지를 판단할 때에는, 결국 선호도 파악이 중요하다. 생활권 선호도와, 단지 선호도를 꼭 기록하자. 선호도 순서로 나열한 후에 가격을 입히는 작업을 해야 비교평가가 수월하다.
다시 한 번 많은 가르침 남겨 주신 라즈베리 튜터님께 감사드립니다.
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