주우이 튜터님의 강의는 언제나 진심이 느껴집니다. 이번 강의를 듣고 소액투자 지방가야하는거 아닌가? 라는 물음표를 가지고 있는 나에게 신도시에서도 가능하구나라는 느낌표를 선물해주신 주우이님의 강의였습니다. 지금 종잣돈으로 서울 4급지는 못하고 5급지하자니 애매한 저에게 신도시투자라는 새로운 길을 열어준 신도시투자기초반 1강 강의였습니다.
특히 현재 시장에 대한 설명이 마음에 와 닿았습니다. 물결을 치면서 장기 우상향하는 곡선에서 현재 시장은 파동의 '골'의 위치에 해당한다는 내용이 성공한 투자자가 보기엔 지금이 투자해야하는 적기이구나를 느끼게 해주셨다.
그리고 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분해야한다는 내용과 환경을 조성하기 위해 루틴을 만들고 그 루틴을 꾸준히 이어가는 것에 대한 중요성을 다시 한번 강조해주셔서 흐트러지고 있는 최근의 모습을 바로 잡고 다시 앞으로 나아갈 수 있게 도움을 받는 뜻 깊은 시간이었다.
마지막으로 '사람들이 실패하는 이유는 애매한 목표를 세워서'라는 말씀은 기억에 남을 것 같다. 계단식 성장을 하고 정점에 가까워 질 수록 경쟁자는 줄어들기에 애매하게 첫번째 계단, 두번째 계단이 목표가 되면 경쟁자가 많아 실패를 하게 된다는 내용이 왜 지금까지 내가 실패를 해왔는지에 대한 생각을 하게 해주었다. 경쟁자가 많은 목표를 세우기에 복권에 당첨되는 것 만큼 성공하기 어려운게 아니었나? 깨닫게 되는 시간이었다. 터무니 없이 높은 목표를 세운다면 그에 걸맞는 노력을 하고 상대적으로 이루기 쉬운 첫번째, 두번째 계단을 지나면서 계단식 성장을 통해 터무니 없어보이던 목표와 가까워지고 언젠간 그 목표를 이루게 되면 결국 성공을 하게된다는 이야기는 비전보드에 적혀있는 숫자가 지금은 높고 보이지 않지만 언젠가는 이룰 수 있는 목표라는 것을 이해하게 된 시간이었다.
Part 1. 신도시 투자? 서울투자랑 다른건가?
흔들리는 가격 속에서 내 불안함이 느껴진거야~
점점 날아가는 서울 아파트 이번 사이클도 놓친건가? 신도시 아파트들의 가격을 보면 아직 투자할 아파트는 많이 있다 .
(본 것)
-. 1기 신도시의 현재 매매가격과 시계열을 통한 경기도의 현시점.
-. 시계열 붉은색 푸른색 그 사이 3초 마다 흔들리는 현재 시장을 바라보는 내 마음
-. 서울보다 선호도가 덜하고 상승 속도가 느리지만 소액투자를 하여 수익률을 높일 수 있음 .
(나의 생각)
→ 매매가격이 떨어진 상태에서 아직 거래가격이 불나고 있지는 않네?
→ 1기 신도시도 분당, 평촌 등 인기있는 지역은 올르고 있구나 그런데 다른 신도시는 또 다르네?
→ 가격이 오르지 않은 단지는 이유가 있지 않을까? 투자금이 너무 적게 들면 위험한거 아닌가?
(깨달은 것)
① 현재 시장은 대세 상승장이 아니구나 시계열을 잘 분석해보면 대세 상승장의 시계열은 용암속
색깔과 똑같아야 하는구나 그리고 1기신도시 매매가격 차트는 참 착하구나
② 시계열을 보면 현시장의 지표를 매주 받아볼수있고 이에 따른 판단을 하면서 투자를 진행할 수
있으니 매주 업데이트해서 보는 것도 시장을 판단하는데 좋은 방법이다.
③ 투자의 중요성은 가치 있는 아파트를 싸게 사는 것이다. 선호도가 떨어진다고 저가치가 아니다.
잘 찾아보면 상승 속도는 느리지만 소액투자가 가능하고 높은 수익률을 제공 할 수 있는 단지가
있다.
Part 2. 소액투자 수도권에서도 가능한 투자였나요?
강남 한시간 이내 경기도 신도시 아직도 소액투자가능하다
소도권에서 소액으로 투자가능한 가치대비 싼 단지가 아직도 있다.
(본 것)
-. 매매가는 보합이고 전세가는 상승하는 지역이 있다.
-. 경기도에서도 선호도가 있는 좋은 곳부터 먼저 투자하고 그 보다 선호도는 떨어지는 곳에 순차적
으로 투자한다.
-. 소액투자의 정의는 '사람들의 수요가 있는 곳'에 '가치대비 저렴한 아파트'를 소액으로 사두는 것
(나의 생각)
→ 매매가는 보합하고 전세가는 상승하는 이유는 무엇일까?
→ 경기도에서 선호하는 지역과 덜 선호하는 지역은 어디일까?
→ 소액투자란? 그냥 투자금이 적게 들어가는 아파트를 소액투자라고 하지 않네?
(깨달은 것)
① 이전 서울시장에서 봤던 매매가 보합 전세가 상승이 수도권에서 이루어 지고 있고 그 이유는 적은
공급 물량에 따른 이전의 서울과 비슷한 시장이 형성되고 있다.
② 과천, 분당(판교), 평촌, 수지, 구성남, 하남, 부천, 산본, 수원 순서로 선호도가 다르고 강남 접근성
이 그 기준이 되었다.
③ 수요관점에서 가치의 유무를 보고 이와중에 가격이 저렴한 아파트를 소액으로 사두는게 소액투자
이며, 매매전세 차이만 보고 투자를 진행하는 갭투자와는 다르다는 것을 알 수 있었다.
소액투자 운영방법?
(본 것)
-. 소액투자는 전세금이 올라야 Risk 관리가 된다.
(나의 생각)
→ 왜 전세금이 올라야 risk 관리가 되는 거지?
(깨달은 것)
① 역전세가 나지 않고 투자금을 회수하여 지속적으로 투자를 이어갈 수 있는 것이 소액투자의
핵심 운영 방법이다.
② 내가 받고 싶은 월 현금흐름을 전세 상승분 5%로 역환산하여 내 전세금의 크기를 가늠해야한다.
예) 500만원/월 → 전세금 24억 필요 (2년마다 5% 상승)
Part 3. 소액투자 가능한 신도시 A&B
A&B 지역의 위치는?
인천과 서울사이의 A지역, 평촌 동생 B지역
(본 것)
-. 인천과 서울 사이에 있어 물류의 중심지 역할을 하는 A지역.
-. 평촌을 형님으로 모시고 있는 B지역 규모는 작지만 교통은 좋은지역.
(나의 생각)
→ A지역의 위치를 보면 애매한데? 라는 생각이 든다.
→ 같은 4호선 라인을 공유하고 평촌의 교통입지와 엄청 크게 차이는 안나는 B지역의 가격을 보면
생각보다 착한 가격인데? 라는 생각이 든다.
(깨달은 것)
① 애매한 위치가 가격이 상승할 때 시기도 애매할 수 있구나 하지만 천천히 올라도 오르긴 오르구나.
② 평촌을 형님으로 모시고있지만 서울 출퇴근하는 사람들이 가격면으로 찾을 수 있는 지역이구나.
※ 생활권의 1등,2등,3등 생활권 순서를 기억하고 투자 List up 시간에 적용하기
Part 4. 신도시 투자 비교평가는 씹어 먹어서 체득하자
A지역 생활권 순위는? B지역 생활권 순위는?
1) 신도시 지역의 생활권 순위를 정한다.
2) 생활권 아파트의 가격을 비교한다.
3) 생활권 비교시 가격이 비슷한 단지를 찾고, 가격이 싼 단지를 찾아 저평가 여부를 확인한다
-. 매매시세와 전세시세를 확인하고, 내 물건의 전세가 잘 빠져나갈 수 있는 상황인지 파악한다.
(나의 생각)
-. 신도시의 앞마당이 충분해야 가능한거 아닌가?
-. 어떤 상황에서 내 전세물건이 잘 빠져나갈까?
(깨달은 것)
① 1기 신도시를 많이 알고 있다면 비슷한 생활권 순위를 가진 매물들을 비교하여 가장 좋은 단지를
투자 할 수 있고, 지금 나는 앞마당을 늘리는데 집중해야 좋은 물건을 찾을 수 있겠다.
② 매매물건이 너무 많고 전세물건이 적어도 매매 물건이 내 경쟁자가 되어 돌아올수있기에 이런
상황에서 투자시 전세를 빨리 빼고 빠져되는 상황이고, 매매물건과 전세물건이 많지 않으면 가장
좋은 시기로 앞선 전세매물이 빨리 빠져서 내 차례가 돌아오면 충분히 좋은 투자가 되는구나.
Outro.
소액투자를 하고 다주택 투자를 하고 싶은 나에게 지금은 먼저 2채를 투자해보고 결정하는 것이 중요하고 다 순서가 있다는 것을 이해시켜 주셨다.
소액 투자 후 매도 시점은 갈아탈 물건이 있을때 갈아타는게 가장 좋다! 현금보단 자산 갈아타기의 중요성을 인지하고 있자!
(주우이님 개별 과제) 3년뒤 나의 모습은? 상상해보자
-. 25년 : 진정한 1호기 투자하기와 실전강의 듣기 그리고 내 앞마당은 서울특별시!
-. 26년 : 월부학교 수강하고 수도권 앞마당 5개 추가하기! 벌써 앞마당 30개?
-. 27년 : 2호기 투자하기! & 수도권 입지마스터! 그리고 지난 3년을 돌아보며 주우이님께 이야기하기
→ 사실 비전보드 5개년 목표를 그대로 가져온 것이다. 이번 임장보고서 작성 앞머리에 들어가는 5개년 목표를 개별과제를 하면서 다시 한번 생각해보고 꼭 해보자는 생각을 할 수 있었다. 그런데, 내 앞마당은 서울특별시! (25개구) 꼭 이루어보자 매달 1개~2개의 앞마당을 늘릴수있을까? 육아휴직 한다면 가능하겠지? 라는 막연한 상상을 해보았다. 하면된다!
참고할
칼럼 및 양식
적용할 점
BM포인트
3년뒤 목표 계획 이루기!
할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하여 할 수 있는 것을 행하자
주우이 튜터님의 소액투자 전략 5가지 적용하기
소액투자를 위해 내가 해야 할 행동 앞마당을 늘리고 투자 가능 단지 2주~4주 간격으로 시세트래킹 하기!
