수강후기

3주차강의후기

23.08.21




이번강의는 광역시중에서도 상대적으로 관심도가 가장 낮은 지역이다.

심리적으로 거리가 멀다고 생각하고 미루다가

1년전에 임장을 다녀왔던곳이기도 하다


고속버스를 타고 다녀왔었는데 어찌나 오래걸리던지

돌아오는길에는 차가 막혀 엄청 오래걸렸던 기억이 생생하다.



지방에서는 대중교통보다 자차이용이 많다고하는데

이곳은 터미널앞에 버스전용 도로가 넓고 노선도 많아서

여행객들이 대중교통을 이용하기 편하다고 생각했었다.


과연 실제로 지역주민들의 대중교통의 편리성과 집을 선택할때 어떤 연관성이 있을까?

가격상승이 크지는 않지만 꾸준하여 투자자에게

공무원같은 지역이라고 하는

이지역을 다시한번 꼼꼼히 알아볼수있는 시간이다



부동산가격과 영향이 높은것중 제일 큰것은 공급이다!

이곳은 광역시중에서도 앞으로 2~3년간 공급이 가장 부족하다

즉 전세,매매가 안정적이거나 상승할것으로 예상해볼수 있다는것이다

공급부분에서부터 관심이 생기고 흥미가 나는 지역이다



어느지역이나 마찬가지겠지만

이곳또한 학군으로 유명한동네소문이 자자하다.

직접 갔을때는 너무 기대를 하고 가서인지

별다르게 특별함을 느끼진 못했지만,

지역불문하고 내아이를 좋은환경에서 키우고싶은것은

부자들이 누리고싶은 우선순위인가보다.



학군지에 대한 입지영향이란 공부를 하면할수록 정말 대단한것같다.

이 부분에서 우리는 보통 아실을 통해 학업성취도를 확인할수있는데,

신규택지들은 아직 성취도가 확인이 안되는곳들이 있다.

이부분을 놓치지말고 여러가지 방법을 통해

신규택지들의 학업성취도나, 특목고 진학률을 통해 입지분석을 할 필요가 있다..



임장을 가기전에는 모르는 지역들이 이해가 어렵고

참 낯설다.....

멘토님은 지도를 계속 보며 익히라고 알려주시는데

나도 강의내용을 토대로 숙지된 지역을 이해할수있을때까지

지도랑 친해져봐야겠다.



앞으로 앞마당을 늘려가면서 온벽에

지도들을 붙여나갈것을상상해보니 마음이 벅찬다.

마치 전문투자가가 된것만 같은 ㅎㅎ


규모가 큰 광역시인만큼 구축 아파트들이 많다.

구도심에 재개발로 인해 신축들이 들어서고

사람들은 신축을 따라가며 이동을 할것이다

그로인해 주변에 구축아파트와 신축아파트에 가격중

어느것에 더 영향을 미칠지 생각을 해볼수있는 내용이 흥미로웠다



지방에는 혁신도시로 일자리를 만들고 신규택지를 형성해

새로운 생활권을 만들어가는데

이지역 또한 바로옆에 연담화 되있는 곳에 혁신도시가

있다는것을 알수 있었다.

대체로 그 혁신도시에 가격의 흐름이 어떻게 변동됐는지..

근처살던 주민들이 어쩔수없이 강제거주까지도 해야했던 실생활담도 들어볼수 있었다.




최근에 급격한 집값상승과 하락이 동반하면서

2년전 전세가격으로 내려간 상황에

역전세를 맞는 투자자들이 많을 것이다.

수도권에 비해 지방은 전세가 빠지면 매매가가 같이 움직이기 때문에

버티기 쉽지 않다고한다.


이처럼 투자에서 가장중요하게 생각해봐야할것은 리스크방어이다.

최대한 위험을 줄이기위해서 리스크방어면으로 우리는 어떤방법들을 신경써야할까?


*투자기준을 잘 지켜야한다


*충분한분석과 확신을 가지고 싼물건을 찾아라


*잠깐 가격이 흔들리는것은 변동성이라는것을 알것


*저평가만 만족한다고해서 투자하면 안될것


*리스크대비를 잘 해야할것



그럼에도 불구하고 경제적자유를 위해선 투자를 계속 해야하기때문에

지방광역시를 분석할때 중요한 공급과 미분양수도 면밀하게 봐야한다

간편하게 나와있는 미분양수만 볼것이 아니라

어떠한 이유에서 미분양이 났는지 여러가지 궁금증도 가져봐야 할것이다



입지가 않좋은가?


분양가가 비싼가


물량자체가 많은가


매수심리가 사라져서?


등등 실수요입장에서 생각해보고


꼼꼼히 따져봐야겠다




이번강의로 통해 이 지역에 투자순서를 간략하게 요약하자면


1순위/입지좋은 (준)신축


2순위/입지 안 좋은 신축


3순위/입이 좋은 구축


으로 정리해볼수 있다



해야하는거 알면서도 계속 미루고만 있었던 시세트래킹에 필요성과

중요함도 일깨워주시는 덕분에

앞으로는 거르지않고 꾸준히 시세트래킹도 할 계획이다

계속 변하는 가격의 흐름을 알고 더 수익률이 좋은 투자를 할수있는 매수기회를

꼭 잡아서 이지역에도 내 직원들 두고싶다.





B/M


*공급량을 통해 전세가,매매가는 영향을 받는다


*낯선지역들은 지도를 계속 보며 익혀볼것


*인구이동이 어떠한 이유에서 일어나는지 알아볼것 (학군, 신축수요)


*상승이 큰만큼 하락도 크다


*투자기준을 잘 지켜서 꾸준히 버틸수있는 투자를 할것


*미분양수만 보지말고 미분양의 이유를 면밀히 알아볼것



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