[닥다리] 드디어 1호기, 수도권에 실행했습니다.

안녕하세요 닥다리입니다.

오랜 시간 동안 월부에 있었지만, 

작년 연말에 매물을 놓치고 이러저러한 이유 (구실..)로 인해서 1호기 실행을 미루고 있었습니다.

이젠 정말 실행할 때가 되어서, 올초 열심히 임보를 작성했고

근래에는 여러 가족 행사로 인해 자실 위주로 진행하였습니다.

이런 와중에 작년에 앞마당으로 만들어 놓은 1기 신도시/수도권 지역에 좋은 매물이 올라왔었고

또한 가족 구성원의 변화가 있을 예정이기에, 투자코칭을 받으면서 1호기에 대한 자신감을 높일 수 있었습니다.

투자코칭: 현 상황에서 해당 지역 투자 OK

투자코칭은 9월초에 라즈베리 튜터님한테 받게 되었습니다.

현 상황에 대한 진단과, 간단하게 제가 확인했던 지역에 대한 코멘트도 주셨습니다.

잃지 않는 다는 측면에서 튜터님한테 자세히 알아보라는 이야기를 듣게 되었고,

그로 인해 남은 시간 동안 현재 작성중인 임보를 완료하고, 매물을 털어야겠다는 결론을 내릴 수 있었습니다.

저환수원리: 투자의 기본원칙

혹여 놓친 내용이 있으리라 싶어서, 우선적으로 저환수원리에 대한 검토를 하였습니다.

위: 비교 대상인 하급지, 아래: 1호기 생각하는 곳 (상대적 상급지)

지역 비교를 해보니, 상대적으로 하급지인 곳과 가격이 같거나 낮게 형성되어 있는 걸 알 수 있었습니다.

(동일연식, 동일평형)

이로 인해 투자 고려 지역이 저평가 상태임을 판단하였습니다.

환금성과 수익률의 경우엔, 처음하는 투자이기에 ‘잃지 않는 것’에 초점을 맞추었습니다.

30평대이고 역과 도보 10분 내 거리이기에 조건에 부합하다 판단하였습니다.

원금보존과 리스크의 경우에는 지역 내 공급과 해당 매물의 연식 및 상태를 체크하였습니다.

내년부터는 수요 대비 공급이 줄어드는 상태였고, 해당 지역의 상태는 직접 눈으로 확인이 필요하였습니다.

잘한 점: 동일 가격 내 하급지와 비교하면서 가치 대비 저평가인지 판단한 것

고칠 점: 투자하려는 지역 말고 비슷한 급지의 다른 지역도 추가비교필요

매물임장: 특정 매물에 꽂히지 말자

전에 매물을 놓친 경험을 바탕으로, 마음에 드는 특정 단지가 아닌

‘가치 대비 저렴한 가격’에 살 수 있는 단지로 넓히기로 결정했습니다.

현장에 가서, 예약한 부동산을 다니기도 했지만

예약하지 않은 옆 부동산을 가고, 모든 생활권을 다니면서 베스트 매물을 확인하게 되었습니다.

다만 조금 더 저렴하게 매수하기 위해, 사장님과 네고를 위한 협상을 진행하였습니다.

닥다리: 사장님, 여기 원래 x억 가격에 나와 있는데 이 가격이면 옆동 xx매물을 하는 게 나아보여서요

사장님: 그래요? 이 매물 작년 12월에 샤시랑 화장실까지 올수리 된건데, 다른 곳 매물은 수리 잘 안되어 있잖아~

닥다리: (맞는 말이긴하네..) 근데 지금 세입자가 계셔서 물건 못보는 상태인데, 그정도 액수를 물건 안보고 어찌 진행해요~

사장님: 음..알겠어요. 요거 사실 거 같으니깐, 조율해보고 다시 알려드릴께요

요정도 흐름으로 흘러갔습니다. 

사장님이랑 더 이야기하다보니, 매도자분이 약간 더 팔고 싶어하는 경우였기에, 충분히 깎을 만 하였습니다.

다음날 같은 구의 옆 생활권 매물을 볼때, 위의 사장님한테 연락이 왔습니다.

사장님: 어제 문의주신 매물, 매도자분이랑 연락해서 1000만원 정도 협상 가능할꺼 같아요~

닥다리: 아~ 그럼 매물 상태도 봐야할 거 같은데, 세입자 분이랑도 조율 가능할까요?

사장님: 네네~ 내일 저녁 7시에 매물 보는거로 해요~

위와 같이 답변이 와서, 매수 진행에 대해 진지하게 고려해보기 시작했습니다.

이틀동안 본 매물중에, 연락이 온 매물보다 싼 것은 있었지만 

수리가 안되어 있거나 세입자를 맞춰야 하는 경우가 있었습니다.

최근에는 5대 시중은행에서 손바꿈 매물에 대한 전세대출 실행이 되지 않기에

매수 시 정말 싸게 사서 전세도 상대적으로 낮게 두거나

주인 전세 / 세입자 있는 매물로 리스크를 줄여야 겠다 판단하였습니다.

잘한점: 원하는 매물에 대해 연락이 왔어도 매물털기 끝낸 것

아쉬운점: 인테리어 필요를 근거로 하여, 다른 사장님들한테 네고 협상 안해본 것

매물 확인: 정말로 특올수리 상태

사장님한테 연락을 보고 매물을 보러가니, 전달받은 대로 특올수리 상태였습니다.

샤시와 화장실도 진행한 지 1년이 안되었고 세입자분도 아이를 키우시는 분이라 오래 거주할 것으로 보였습니다

(학군지 관련)

현장에서 세입자 분한테 문의하니, 만족하시면서 지내고 있고 내부 인테리어도 올화이트 상태였습니다.

올해 1월에 입주하신 분이었기에 전세 맞추기 및 전세대출 관련 리스크도 적다 판단하였고, 

해당 매물로 진행하기로 결정하였습니다.

잘한점: 매물 직접 보기 전 사장님과 스몰토크로 친분 쌓아 세입자 있음에도 매물 본 것

아쉬운점: 전세 재계약 시점에서의 매물 개수 파악 안한것 (추후 관련 전세 물건 나올 것 체크 후 대비 필요)

마치며: 어떤 상황에서라도 투자할 물건은 있다

연말연초에 매물을 놓쳐버렸기에 개인적으로는 많이 아쉬워 했습니다.

투자 물건을 놓쳐서, 투자할 것이 없다 생각하였고, 그로 인해 한 달 정도를 강의를 수강안했었습니다.

그러나 그 이후로 좋은 동료들 (샘물 반장님을 필두로 한 열기72기 조장님들) 을 통해 자극도 받았고

이후 추가적인 조장활동을 통해서 많은 것을 나누게 되면서 제 실력도 늘게 되었습니다.

실력을 쌓는 시간을 가지면서, 종잣돈을 모으다모니 다시금 기회가 오게 되었습니다.

이번 기회는 투자코칭을 통해서 잡을 수 있었습니다.

열기 72기를 같이한 샘물샘물샘물님, 골든러버덕님, 뚱때맘님, 멘광자님, 반드시님, 부꿈트리님, 승예모님, 어텐션님, 주마구님, 호이호잉님, 흰구름님에게 감사드리고

코칭 진행해주신 라즈베리 튜터님 감사합니다. 덕분에 용기 내어 1호기 진행할 수 있었습니다.

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