결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기

1. 내용 요약

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유

→ 결국은 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결된다.

2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다

→ 수도권과 지방 광역시의 현재 주택가격 차이를 보면 지역 간 발전 정도와 성장의 차이를 체감할 수 있듯이, 임대료를 통해서도 성장이 높은 지역과 낮은 지역 간 차이를 알 수 있다.

3 서울은 왜 전세가율이 낮을까

→ 전세 상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어집니다. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문이다.

4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리

→ 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다.

5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

→ 매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치이고, 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본이다.

6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까

→ 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화이다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주물량은 파악 가능하다. 그러므로 전세가격 상승 시점과 매매가격 상승을 일으키는 변곡점을 어느 정도는 확인할 수 있다.

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이

2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화

→ 금리에 가장 영향을 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가된 것이다. 흔히들 돈의 가치가 떨어져서 자산가치가 올라갔다고 표현하는 것처럼 시장의 요구수익률의 변화, 즉 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화된다.

3 금리로 시장을 예측하기 어려운 이유

→ 공간시장인 수급환경에서 만든 전월세가격 상승으로 매매가격이 움직이는 경우가 대부분이다.

4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까

→ 전세수급 불안으로 인해 전세가격 상승이 이어지면 이는 매매가격이 상승하는 방향으로 흘러가게 된다. 수도권뿐 아니라 전국 대부분 도시들이 2023년 1월을 기점으로 전세수급지수가 상승하고 있다.

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

1 3년 누적 공급량에 주목하라

→ 당해 연도로만 분석하면 공급량이 많았다 적었다 하면서 분석이 어렵다. 하지만 기간을 조금 늘려서 3년 누적 공급량(입주물량)을 보면 조금 더 쉽게 분석할 수 있다. 3년간의 수요가 축적되어 움직이는 공급시장이기 때문이다.

2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까

→ 비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜 시간에 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생기게 된다.

3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까

→수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

1 수도권과 지방의 가장 큰 차이

2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법

→ 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이이다. 이로 인해 수도권과 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 서로 다른 것

3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다

4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

→ 규모가 작은 도시의 경우도 3년 누적 공급량을 통해서 상승과 하락의 변곡점을 확인할 수 있다. 3년 누적 공급량은 시장의 상승과 하락 환경을 만드는 강력한 힘을 가지고 있다.

5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐

6 부동산 사이클, 공급이 만든다

→ 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울·수도권은 공급이 후행하는 시장

7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까

8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까

→ 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미친다. 서울·수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이

2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요

→ 수도권의 경우 누적되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세수급이 만나 일정한 상승환경과 하락환경이 조성되었을 때 변곡점이 발생하는 것을 알 수 있다. 지방의 경우에는 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율에서 움직이며 그 속에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 그에 따라서 매매가격이 영향을 받는다. 그래서 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다.

3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이

→ 관심 있는 곳이 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높은 경우 성장하는 곳이다. 반대로 전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은 곳은 상대적으로 성장이 둔화되고 있는 것이다.

4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다

→ 지방 소도시는 인구가 가장 먼저 감소하는 어려운 여건 속에 있지만 경쟁력 있는 도시에서는 많은 거래가 일어나고 있다. 이처럼 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는 것

5 신축 아파트에 주목하라

→ 희소성을 가짐

6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다

7 수요감소, 걱정할 이유 없다

→ 인구 10만 명 미만인 도시들의 공급 그래프를 보면 몇 년에 한 번씩 분양을 할 정도로 공급이 줄어 있다. 이는 아파트라는 대규모 사업에 대한 리스크를 건설사들이 꺼려한 결과이기 때문에 상주처럼 공급이 급감하면서 가격이 상승을 했듯이, 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 괜찮을 수 있다.

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

2 월세가 오를 수밖에 없는 이유

3 월세가 늘면 공급이 감소한다

4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다

→ 성장성이 높은 도시와 상품에 비해 성장성이 낮은 도시와 상품은 미래의 가치가 줄어들어 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 줄어들며 전세가율이 높아진다. 이렇게 전세가격은 매매가격과 비슷한 수준까지 가게 된다. 결국은 전월세 전환율과 자본환원율(매매가격 대비 월세가격)이 비슷해져 높은 월세수익률이 만들어지게 된다.

→ 이러한 매매가격과 전세가격의 구조적인 모습을 가장 잘 보여주는 것이 전세가율의 변화이며, 전세가율에 중요한 의미가 있는 것은 매매, 전세, 월세의 가격이 우리나라의 경제성장, 인구성장과 함께 구조적으로 연결되기 때문이다.

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법

2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출

→ 전세자금대출은 월세에서 시작하는 임차인도 전세자금대출을 이용하여 전세로 진입하게 만든다. 결국 전세자금대출은 전세수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킨다.

3 역전세는 구조적인 문제

4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다

→ 공급부족으로 인해 일시적으로 전세가격이 급등하거나 급락하면 전세수요가 수익형 부동산으로까지 밀려가며 생긴 것이 역전세 문제이다.

→ 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘들다. 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문이다.

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

1 해석하기 나름인 통계

2 미분양으로 시장을 판단하지 마라

→ 흔히들 미분양이 줄어들면 가격이 상승하고 미분양이 늘어나면 가격이 하락한다고 하지만 그렇지 않은 경우도 있다. 오히려 가격이 상승하면 미분양이 줄고 가격이 하락하면 미분양이 늘어나는 경우가 더 많다.

3 거래량, 어떻게 봐야 할까

4 선행지수, 동행지수, 후행지수

-> 흔히들 미분양이 줄어들면 가격이 상승하고 미분양이 늘어나면 가격이 하락한다고 하지만 그렇지 않은 경우도 있다. 오히려 가격이 상승하면 미분양이 줄고 가격이 하락하면 미분양이 늘어나는 경우가 더 많다.

9장 어디에 투자해야 할까

1 성장하는 지역과 상품에 투자하라

2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라

3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트

4 미분양은 언제나 기회의 상품

5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

10장 지역별 부동산 분석

1 수도권 부동산 분석

2 부산 부동산 분석

3 대구 부동산 분석

4 광주 부동산 분석

5 대전 부동산 분석

6 울산 부동산 분석

7 중소도시 부동산 분석

2. 느낀점

초반에는 숫자나 계산이 많아서 좀 어려운가 싶었는데, 점점 읽을수록 정리가 되는 부분이 좋았다. 시중에 있는 책들 중에서 전세 레버리지 투자와 맞닿아 있는 부분들이 많다고 느꼈던 것 같다. 우리나라 부동산과 가장 연관이 깊은 것이 전세가라고 생각하는데 이 책에서 전세가에 대해 해석을 해주고 추가로 전세가율, 전세 수급지수 등 여러 지표들에 대해서 다룬 부분들이 이번 기회를 통해 정리를 할 수 있었다.

예를 들면, 전세가격 상승률은 곧 사용가치의 성장이며 도시의 성장이라고 표현하면서 서울이 왜 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높은지 해석해주는 부분들이 개념을 정리하는데 더 도움이 되었다. 또한, 매매가격은 미래 가치를 담고 있고 전세가격은 사용 가치라고 정의 해줌으로써, 전세가는 새로운 수요 창출의 창고 역할을 한다는 등의 정리 방식이 이해가 쉽게 느껴져서 좋았다. 추가로, 수요의 크기를 거래량 관점에서 정리해본 점도 인상깊었다. 수도권, 광역시, 중소도시의 전체 수요에 대한 것을 물 탱크에 비유하면서 표현한 것이 이해가 쉬웠다.

이 책의 첫 번째 인상은 전세가에 대한 동의할 만한 내용들이 꽤나 많았다는 점, 그리고 여러 개념들을 쉽게 풀어준 덕에 스스로 정리해볼 수 있는 시간이 되었다는 점이다.

그러나, 이 책을 읽는 중간 중간마다 여러 의문이 드는 지점들이 많았다. 저자가 책으로만 이야기하다 보니 당연할 수는 있지만, 너무 데이터를 가지고 일반화하는게 아닌가? 라는 생각이 꽤나 들었다.

예를 들면, 지방에서 3년 공급량이 영향을 많이 미친다 라는 내용을 풀어나갔는데, 사실상 심리에 대한 것은 같이 해석하지 않았다는 점이 아쉬웠다. 대구 같은 경우에는 공급량에 기반해서 정직하게 움직이는 시장이 맞지만, 부산 같은 경우에는 공급량에 기반해서 움직이지 않고 시장에 따라 심리로 좌지우지 되는 경우도 있기 때문이다.

또한, 30년 동안 평균 공급량을 통해 과공급을 알아본다고 했는데 이전 너나위님이 광주를 지역분석 할 때 주의할 점을 말해줬던 점도 생각났다. 광주의 전세가 상승률이 물가 상승률과 비슷했기에 20년 평균치가 적정 수요량이라고 볼 수 있다는 것이었다. 그렇게 치면 모든 도시의 전세가 상승률이 20년 평균 공급량과 같지는 않을 것이기 때문에 이 부분이 좀 아쉽게 느껴졌다.

월세에 대한 이야기도 소득이 따라가지 못할 때 월세화가 이루어진다는 점은 공감이 되었다. 실제로 월세가 활발한 지역들을 보면 노량진이나 오로지 직장이 가까운 곳들이 대부분 그런 경우가 많았기 때문이다. 다만, 시장의 성숙도를 월세 거래량으로만 또 이야기 하는게 이해는 잘 가지 않았던 것 같다.

결론적으로, 이 책에서 하는 전반적인 이야기에는 동의하는 것들이 꽤 많았지만 실제로 하나의 지표를 해석할 때 내가 알고 있던 지역을 더 세분화해서 들어가면, 또 단지로 들어가면 맞지 않는 이야기도 꽤 많다고 느꼈고 이런 부분들이 평균적인 결론을 낸다고 생각이 들었다.

4. 논의하고 싶은 부분

61p)

우리는 이 균형점을 찾아야 하는데요. 그러려면 30년이라는 긴 시간 동안의 평균 공급량을 살펴봐야 합니다. 평균 공급량이란 수요와 공급의 균형의 결과라고 할 수 있기 때문이며, 부동산의 가격 변동성 사이클이 과거에 여러 번 나왔기 때문입니다. 이런 사이클이 나왔다는 것은 여러 번의 균형점을 찾았다는 것과 같은 의미입니다.

→ 저자는 30년 평균 공급량이 곧 도시의 수요라고 합니다. 그러나 이전에 광주 같은 시장은 전세가 상승률이 물가 상승률과 비슷했기 때문에 20년 평균 공급량이라고 볼 수 있다고 들었습니다. (수요 = 공급) 이 대전제는 그럼 다른 도시의 경우 안맞지 않나 라는 생각이 들었습니다. 예를 들면, 현재 서울 같은 경우도 수요는 엄청나게 많지만 공급은 그정도로 많지 않기 때문입니다.

→ 또한, 부산 같은 경우도 300만 이상의 큰 수요를 가지고 있는 것은 맞지만 지금까지 전세가가 올라오지 못하는 이유는 수요 대비 과공급 때문이라고 생각하는데 단순히 공급량으로 수요를 판단할 수 있을지 논의해보고 싶습니다.