[신투기 3기 선도지구 4서 수익내고 8조 부동산버핏]2주차 강의후기

[양파링님 강의후기]

• 배운 점(BM 포함)

1. 입지분석

   - 입지분석에 있어 직장, 교통, 학군, 환경을 각 생활권에 특징을 하이라이트 하여 구분시키는 것

     (예: 평남생활권 #좋은학군 #학원가 #중대형 #리모델링 #범계역 / 평북생활권 #범계역 #평촌역 #롯데백화    점 #소형 #월판선호재 #스마트스퀘어)

   - 각 입지요소에 대해서 한장으로 깔끔하게 현황과 미래가치를 눈에 보이게 표현하는 것(개요 만들기)

   - 각 생활권의 직장, 교통, 학군, 환경의 변화가능성에 대한 고려를 하는 것

      (예: 직장- 수지의 경우 판교, 강남에 이미 좋은 직장들이 위치하고 있어 크게 변화하긴 어려움, 단 용인반도        체클러스트 생성으로 인한 입지수요가 한단계 더 강화될 수 있음 등)

    

2. 단지분석

   - 각 생활권에 있는 아파트의 평형구분, 가격구분, 연식구분하여 해당 생활권의 특징을 잡아내는 것

     (예: 평남생활권 중대형 위주(단, 병원입지에는 소형단지 위주) / 평북생활권 소형평 위주)

    

   - 각 생활권별로 마을(또는 근접 유사평형 단지들) 구분시키고 대표단지를 표기를 통해 생활권 별, 구역 별 가장

     선호되는 단지 구분(단지구분이 용이해지고 조금 더 입체적 사고가 가능해질 것으로 예상)

   - 각 생활권의 대표단지들 연식, 세대수, 평형, 매전가격(전고점포함) 및 방구조까지 한 페이지에 비교하는 것 

    

3. 비교평가

   - 단지분석에 있어 동일 지역 내 생활권 순위와 선호단지(절대적으로 우위에 있는 것만을 얘기하는 것 이 아님)    를 우선으로 하여 교통, 학군, 환경을 비교하고 더 나아가 가격, 투자금, 리스크를 고려하여 저평가 순위를 정

      해보기(단, 단순히 보이는 숫자나 등급을 제외하고도 단지의 평형구성 또는 해당 세대의 방 구조까지 심도있

      게 비교하여 판단하여야 함)

• 나의 문제점과 특히 와닿았던 점(개선해야할 점)

1. 투자금 또는 절대적인 가격의 상태로 투자 물건을 찾았음

   - 숫자로만 판단하는 것이 아니라, 내가 가지고 있는 앞마당 내 단지비교평가를 통하여 저평가 된 단지를 찾아

     야한다는 점을 다시 한번 깨달음(물론, 절대가격선을 기준으로 비교하는 것이 용이함(이 부분은 주우이님 강

     의 레버리지 삼아서 다시 한번 돌아볼 생각)

     또한, 단순히 생활권 순위가 좋아서만이 아닌 더 세부적인 방의 구조 차이에서도 선호도를 확인하는 세심함이

     향후 나의 수익률 극대화에 도움이 됨(예: 수지구청역 상부 단지들이 16년도 가격이 붙었을 땐 확인이 어려웠

     지만 상승장이 오면서 앞단지 뒷단지 가격차이가 1억 이상 차이가 나기도 하였음)

    

2. 소형평수, 200-300세대 소형세대 아파트, 구축 아파트(복도식, 동시에 용적률이 높은 단지)는 안돼!

   - 구축 복도식 아파트 등은 무조건적으로 안된다는 마인드는 지양해야할 것, 물론 선호단지부터 우선적으로 접

      근해야 하는 점은 맞지만, 땅의 가치를 고려하였을 때 충분히 저평가되어 있다면 투자를 진행해도 됨

      무조건적으로 서울 강남이까 된다!, 무조건적으로 지방이니까 안된다! 마인드는 지양해야 함

      (예: 평촌 센텀퍼스트의 경우 시장이 안좋을 때 분양 & 교도소 뷰 존재 때문에 할인분양을 했었음, 그 때 분양

        받은 사람들의 시세차익은 이미 1억이상, 단지 내에서도 교도소 뷰 유무에 따라 단지별 가격차이가 존재함

        단순히, 교도소가 옆에 있어서 안돼! 라는건 없음, 투자의 절대적으로 좋고 절대적으로 나쁜 투자는 없음, 물

        론 이 말이 지방 소도시 구축단지를 해야한다는 뜻은 절대 아님)