[신투기3기 3조 군필 청쪽이와 미필 누나들/이러케] 가장 좋아질 신도시E,F지역에 대한 역발상 투자방법(제주바다멘토님 3강후기)

안녕하세요.  성장의 아이콘 이러케입니다. 

강의 때 마신 커피의 힘으로 이 새벽까지 잠이 안 와서 버티고 있는데, 

우리 3조 조원들도 바로 잠들지 못해 ㅎㅎㅎ 3강 후기를  올리는 바람에, 

조원들에게 멱살잡혀(?) 기쁘게 후기를 정리하는 조장 이러케입니다. 

(3주차 텐션 맞나요? ㅎㅎㅎ)

오늘 3강은 <신도시 중 가장 좋아질 지역에 투자하는 구체적인 방법>에 대해

넓은 바다~ 제주바다 멘토님께서 강의해주셨습니다!

가장 좋아질 지역이라는 것은 

단순하게 말하면 / Before-After가 크게 차이가 날 곳이라는 뜻이겠죠. 

서울 1,3급지에 바로 붙어 있어서 강남 접근성이 뛰어나지만

지역에 대한 하급지 이미지, 원도심 생활권, 그리고 여러번 환승하는 교통 환경 등등때문에

아직은 충분히 제 가치를 인정받지 못하고 있는 두 지역의 

투자 가치와 방법에 대해 알려주셨습니다. 

개인적으로 

E지역은 지난 신투기 1기 때 강의를 들으며 재미있게  앞마당으로 만들었던 곳이고, 

F지역은  비교분임을 하며, 기대 이상으로 좋았던 곳이어서, 

강의 내내 지도를  비교해서 보고, 단지들을 찾아서 보며 

제주바다 멘토님의 생각을 조금이나마 따라가보려고 했습니다. 

복습하면서, 남기고 싶은 부분을 중심으로 정리해보겠습니다. 

# E,F지역의 생활권별  투자 우선순위 

멘토님은  E,F 지역분석을 통해 가치와 가격을 설명해주시고 

생활권별 투자우선순위까지 정리해 주셨는데, 

앞마당인 E지역은 복기하는 마음으로

F지역은 머릿속에 그려가며 생활권과 단지들을 입력할 수 있었습니다. 

특히 E지역의 경우 단순히 교통역세권만이 아닌, 

그 지역 사람들이 좋아하는 이유에 따라 

투자 우선순위가 달라질 수 있기에  개별성/또는 선호하는 것이 무엇인지를 디테일하게 봐야겠습니다. 

# 덜 선호하는 요소를 봐야하는 이유?!

 멘토님은 이 두 지역에서 좋은 곳만 보지 말고, 

<덜 선호하는 단지들까지 넓혀서> 투자 범위로 보라고 하셨는데요. 

바로 그 <덜 선호하는 요소 때문에 저평가>되는 것임을 강조하셨습니다. 

 - ㅂㅇㅅㄱ 이라 덜 선호하지만, ㄱㅌㅎㅈ가 있는 단지

 - ㅊㄷㅎㄱ가 멀리 있지만 택지인 곳

 - ㅂㄹㄷ가 덜 선호되는 단지

 - ##평대로만 구성된 단지

 - ㅅㅊ이지만 ㅂㄷ 구조 등 

아까 강의를 들을 때는 머릿속에 바로 단지가 떠오르지 않아서, 지나쳤는데, 

복습을 하면서 아는 단지들을 몇 개 떠올려보니, 

그동안 저는 

 단지분석을 하면서 이런 부분들이 약점/단점이니 투자대상에서 제외를 시키고

 그저 좋은 단지, 사람들이 좋아하는 단지들만 남기려고 했다는 생각이 들었습니다.

 투자적인 접근을 한 것이 아니라, 좋은 것 찾기를 했던 것이죠. 

 이렇게 덜 선호하는 약점이 있는 단지들도, 

 주변 환경이 개선되고, 상권이 달라지며, 교통 인프라가 들어서면

 약점이 장점으로 바뀔 수도 있음을 설명해 주셨습니다.  

 그런 점에서  ***2**등 재개발 구역들을 꼭 위치와 현장 확인하고, 

주변 단지들과의 연결가능성을 보라고 해주신 부분도 복습하면서 정리할 수 있었습니다.  

 이 부분은 아직 제가 다  흡수를 못해서, 알듯 말듯, 단지가 떠오를듯 말듯한데 

 우선 임보를 쓰면서, 앞마당인 E지역에서 최대한 단지 예시로 찾아보도록 하겠습니다. 

 # 내 투자에 적용할 것들

  3강에서 멘토님이 알려주신 내용 중에서 제 투자에 적용할 것들을 모아보았습니다. 

1)  도시개발계획에서 인구계획을 통해 앞으로 어떻게 바뀔지 가늠해볼 것 (수도권은 10년 보유 생각해야하니까)

2) 강동 올파포가 입주장이라 전세매물이 많더라도 선호하는 신축이면, 전세가 빠르게 소진되어, 급상승 할 수 있다. 

3) 생활권을 너무 쪼개서 보지 않아도 되고, 4~7개 내외로 나누는 정도여도 충분함

4) 내 물건의 전세가가 낮아도 잘 안나갈 수 있다. 신축으로 이동할 수 있으므로 주변의 전세를 확인해야 한다. 

5) 분양전환하는 임대단지들도 지켜볼것

6) E,F 지역에 투자할 땐, 서울과도 반드시 비교해 볼 것 

 # 각 잡고 하지 말고, 떠오를 때 하기 

 강의의 시작과 마무리에서 멘토님께서 해주신 말씀 중에 

 저에게 와 닿았던 것은 

  “각 잡고 하지 말고, 떠오를 때 하기”였습니다. 

   투자자로서 해야하는 일들을 할 때, 

   기승전결 체계 잡힌 시나리오와 온갖 세팅을 해두려고 하는 저의 습성/습관이

   오히려 실행을 주저하게 만드는 경우가 많은데, 

    부족하고, 아쉽더라도 일단 시작하고 보완해 나가는 것이 중요하다는 말씀을 해주셔서 

    뭔가를 주저하고 미룰 때마다 이 메시지를 떠올리고, 바로 실행하도록 하겠습니다. 

    그리고 제대로 된 단지분석 1개가 투자하는 것과 동일한 경험이며, 

    내가 관심을 둔 그 단지가 N억짜리 통장임을  잊지 않겠습니다! 

    목이 안좋으셨는데도, 긴 시간동안 강의해 주신 제주바다 멘토님께 

    진심으로 감사드립니다. 

    강의 끝나고 질문도 받아주셔서 감사합니다

     (덕분에 삽질할 뻔 했던 비교평가를 다시 중심 잡을 수 있었습니다! ^^:)