관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
3강 코크드림님의 강의를 들으며 정말 다른 어떤 분들보다도 더 느끼는게 많은 강의 였습니다.
그 이유는
저역시 현재 가족들은 지방에 살고 있고
혼자 직장 때문에 평일은 서울에서 지내고 있다보니
지방 사람으로서 서울 투자를 위해 써야하는 시간과 노력이 장난이 아니라는 것을 누구보다 알기에
코크드림님의 열정과 노력에 큰 귀감을 얻었습니다.
이번 강의에서 알려주신 비교평가하는 방법. 전세세팅 및 인테리어에 관한 내용을 잘 복습하여
실전투자까지 이어질 수 있도록 해보겠습니다.
제2의 코크드림님이 되보도록 하겠습니다.
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#손품 발품으로 앞마당을 만드는 방법을 배웠는데, 다음 임장지는 어디로 가야할까?
#앞마당에서 투자할 아파트는 어떻게 고르는지. 투자 기준에 들어오지 않는 지역은 앞마당 관리를 어떻게 하는가?
#매수 이후의 과정도 알고 싶다.
목차
- 임장지역 선정하는법 2.임장지에서 투자할 아파트 고르는 법 3.투자의 완성 전세 셋팅의 전 과정
초보자가 임장 지역 선정하는 법
- 비교평가를 잘하기 위해 필요한 과정
1단계 : 앞마당 0~2개 → 임보/임장 훈련(가까운 지역[임자을 자주 갈 수 있는 곳])
2단계 : 앞마당 3~4개 → 수평적 비교 평가(가치가 비슷한 지역 비교 ( 같은 급지 ))
→ 지역 성격, 급지, 인구규모 비슷한 지역을 앞마당으로 선정하기(ex: 수지←>평촌)
3단계 : 앞마당 5개이상 → 수직적 비교평가(기존 앞마당과 연결성(상-하급지)을 갖는 지역
(ex: 영통<수지3억<분당4억→ 가치 가격 적정 / 수지 3억 <분당3억 → 분당이 싸진 거네?)
임장지역 선정방법 1단계 : 앞마당 2개 이하
* 임장 및 임보 훈련 : 임장 자주 갈 수 있는 지역(사는 지역 & 갈 수 있는 지역)
- 주택수요 원인 : 내가 이 지역을 선택한 이유(신축, 직장과의 거리, 부모님 근처, 학군, 환경 등)
- 업무지구 접근성 체감 : 출퇴근 혼잡도 / 교통수단 / 소요시간
- 가격/가치 기준점 : 다른 지역과 비교할 때 저평가 판단의 기준
- 부동산 방문 요이 : 익숙한 지역으로 부담감, 거래했던 부동산 방문 가능
→ 실준에서 배운 임보/임장을 적용해 투자자의 시선으로 지역을 아는 것이 중요(임장,임보훈련→완료→성공경험쌓기)
Q : 거주지와 직장이 동일 지역이라면?
A : 거주지 = 직장 → 인근 지역(시/구) 강남방향으로 또는 평당가 높은 지역
(ex : 영등포구라면 → 동작구 또는 양천구<영통구<수지구 / 자빙 광주 북구<광산구 / 천안 서북구<동남구)
임장지역 선정방법 2단계 : 앞마당 3~4개
수평적 비교평가 : 비슷한 가치/조건을 갖춘 지역 간의 비교를 통해 저평가 판단(동일 조건 지역 최소 2개 이상 임장)
- 지역의 성격 기준 : 1기 신도시 vs 2기 신도시
- 1기 신도시(도시 생성시기, 택지) : 5대 신도시에 약 30만호 건설. 91년도 입주부터 시작. 아파트 밀집, 학교, 편의시설 등 쾌적한 환경 조성. 같은시기에 택지개발로 도시의 분위기 비슷하여 도시간 비교 용이. 분양 당시 가격차이는 크지 않았으나, 땅의 위치, 업무지구 접근성에 따라 도시 위상이 달라지고, 가격 차이 크게 벌어짐.
입지순서 : 분당>평촌>중동.산본>일산
- 지역의 급지(수도권) 기준 : 수도권 1군 ~5군
- 1군 : 강남,서초,송파,용산,과천
- 2군 : 성동,광진,양천,마포,분당(학군 좋음)
- 3군 : 영등포구, 동작, 중구, 종로, 강동
- 4군 : 동대문,서대문,강서,성북,관악,노원 / 구성남,하남,광명,평촌(안양 동안구),수지(용인),구리
- 5군 : 구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉 (대부분 베드타운)/구디가디 : 직장의 질 / 부천, 산본, 일산
(같은 급지 최소 2개는 있어야 함)
- 인구 규모(지방) 기준 : 광역시(100만 이상) 중소도시(50만 이상)
- 지방의 인구 수는 지역의 위상(가치=수요)을 결정
- 200만 이상 : 부산, 대구
- 100만 이상 : 대전, 광주, 울산, 창원
- 50만 이상 : 청주, 천안(고소득 삼성 소재, 아산포함 인구 약 90만 이상), 전주, 김해, 포항
→ 인구 규모에 따른 권역별로 비슷한 시세를 형성
→ 지방은 공급물량의 영향을 크게 받는다.(천안이 원래 전주보다 비싼데, 현재 천안에 공급예정이 많아, 전주가
더 비싸게 형성되어 있다. 즉 가격의 왜곡이 발생! 천안 물량 소화되면 기회이지 않을까?)
임장지역 선정방법 3단계 : 앞마당 4개 이상
- 수직적 비교평가 : 기존 앞마당과 수직적 비교가 가능한 지역(상.하급지)
- 급지 수직적 지역(수도권) : 보통 지하철 호선 라인순으로 강남이 가격이 오르면 순서대로 오른다.
(4호선 : 과천>동안구>군포 / 경부라인 : 분당>수지>영통)
- 지방 :권역으로 비교한다(충청권 : 천안,청주,대전 / 전라권 : 전주, 광주 / 경상권 : 대구, 포항, 김해, 창원, 울산, 부산)
- 수도권 : 지역간 비교 → 입지(강남 접근성)가 더 좋은 단지 투자
- 지방 : 지역간 비교 :→ 지역위상(인구수)이 더 좋은 지역에 투자
(천안 1등 입지 : 불당동 / 대전 1드입지 : 둔산동) 세종의 입주물량의 영향은 청주와 대전에 끼치고 천안아산까지는 x
-* 정리 : 비교평가를 잘하기 위해 필요한 과정
1단계 : 앞마당 0~2개 : 임보/임장훈련 → 지역 분석과 친해지기 완성보다는 완료주의
2단계 : 앞마당 3~4개 : 수평적 비교평가 → 가치는 비슷한데 가격이 더 싸네?!
3단계 : 앞마당 4개 이상 : 수직적 비교 평가 → 저게 더 좋은데 가격이 싸네?!
Q :지방의 경우 한 지역을 다 보고, 다른 지역으로 넘어가나요?
A : 지역 내 최소 2개구 정도 보기
1등지역(지역의 선호도 파악, 가격 상한선 기준)
부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구, 울산 남구, 창원 성산구, 천안 서북구, 청주 흥덕구, 전주 덕진구,
포항 남구, 김해시
AND
가성비 지역 : 전세가율 60%이상(지방 70%이상) & 평당가 높은 순(평당가 낮으면서 전세가율 높은 곳은 약간 매매하긴 안좋은데 어쩔수 없이 살고 있다는 느낌이기 때문에)
앞으로 해야할 일
- 1달에 1지역 앞마당 만들기 : 최소 2달에 1지역 앞마당 만들기
- 입지별 급지 확인 : 강남 접근성, 평당가(수도권 1~5급), 인구 규모, 평당가(지방)
- 임장지역 선정(기존 앞마당과 연관하여 수평적, 수직적 비교 지역 선정)
- 1~2개월 차 : 거주지 & 직장지
- 3~4개월 차 : 수평적 지역(동일급지)
-5~6개월 차 : 기존 앞마당과 수직적 지역(상급지 또는 하급지)
2. 임장지에서 투자할 아파트 고르는법
- 2-1 투자물건 선정 기준
- 2-2 사례로 보는 투자 물건 선정하는 법
- 2-3 시세 트레킹 하는 법
# 자산가치를 키울 수 있는 투자
- 입지 : 직장,교통,학군,환경 / - 상품 : 신축, 1군브랜드, 대단지, 택지
=> 입지, 상품의 교집합에 있는 아파트를 좋아하지만, 비싸다.
=> 그 중 다수의 사람들이 집을 살 때 우선순위로 여기는 핵심요소를 몇 개나 가지고 있는가?
=> 지역(수도권/지방)에 따라 우선 순위가 다름을 알아야 더 좋은 투자를 할 수 있다.
=> 나한테 익숙한 것이 아닌, 다수의 사람들이 좋아하는 요소를 알고, 집을 매수해야 더 큰 자산으로 돌아 온다.
#지역별 입지.연식 우선 순위(환경 : 편의시설, 택지규모, 균질성, 커뮤니티 등)
수도권 => 입지 중요도 : 직장, 교통 > 학군 > 환경 / 연식 우선순위 : 입지 > 연식 (수도권은 직장가는 것이 중요. 교통과 직장이 중요)
- 양질의 일자리가 많은 지역은 집값이 비싸다. → 대중 교통으로 업무지구를 빨리 갈 수 있는 지역을 선호
- 지역간 비교 시, 학군과 환경보다 업무지구 접근성이 가장 중요하다
지역 내 비교 = 강남접근성 + 지역 내 핵심 선호요소(환경, 학군 학원가 등)(평촌은 학군지이다 보니 해당 지역 내 핵심 선호요소는 학군)
- ex 평촌 : 학군이 좋다. 4호선을 기준으로 평남 평북 나뉘고, 평남이 더 좋다. 지역 내에서 비교평가할 때는 단순히 업무지구 접근성만
따지진 않는다. 같은 지역 내이니까! /
- ex 동대문구 : 이문현대 < 전농 sk → 기본적으로 동대문구는 구도심. 즉 같은 지역 내에서 동대문구는 환경을 중요시함. (편의시설 등)
→ 단순히 지도로만 봐서 강남과의 거리만 따져서는 모른다. 임장을 가서 직접 현장을 느끼고 확인해봐야 한다.(거주 연령대, 환경 등)
→ 즉, 지역 내 비교 시에는 좀 더 디테일하게 비교 해봐야 한다.
- ex 수지
수내파크타운롯데(93,842) [입지 좋은 구축]> 수지태영데시앙(04.648)[입지 덜 좋은 구축] > 영통 sk뷰(16,710)[입지 않좋은 신축]
→ 왼쪽 순으로 강남과의 접근성이 가깝다. 즉, 수도권 내에서는 입지가 연식보다 더 중요하다.
광역시 => 입지 중요도 : 학군(1등 학군지)[1등 학군지는 구축이여도 괜찮다] > 환경 / 연식 우선순위 : 입지(학군) > 연식
- 광역시 등 지방은 교통이 별로 중요하지 않다. 자차로 대부분 1시간 이내 갈 수 있기 때문.
- 지방은 수도권과 달리 대중 교통의 중요성이 낮음.
- 지하철 노선이 많고, 도시 규모가 큰 부산은 대중교통 이용률이 높으며 이는 타 지방대비 교통의 중요성이 더 큼.
- 부산 외 지방은 승용차 이용률 50~60%수준(30~50대 승용차 이용률은 70%이상)
- 즉 구매력 있는 연령대의 사람들은 대부분 승용차를 이용하기 때문에 교통이 중요하지 않은 것
- 그렇다고 부산에서 무조건 교통이 일번! 역세권이 1번!인 것은 아니다. 이왕이면 교통도 좋으면 좋다는 것.
- 지방 학군지 : 부산 해운대구, 동래구, 금정구 / 대구 수성구 / 대전 둔산동/ 울산 신정동 / 광주 봉선동
- 지방에서 공부 잘하는 학교 + 양질의 학원가가 있는 곳은 정해져 있음.(입지독점성이 있음)(부산 2호선 라인이 중요)
- 입지 좋은 신축 > 입지 좋은 구축 > 입지 덜 좋은 신축
3. 중소도시 => 입지중요도 : 환경 > 학군 / 연식 우선순위 : 연식>입지(중소도시는 1등 학군지여도 구축이면 비선호)
- 1등 학군지보다 환경이 더 중요함.
- 연식 > 입지 중요. 즉 신축, 환경을 중요시 생각한다.(청주 대장아파트 : 두산위브지웰시티2)
- 입지 좋은 신축 > 입지 덜 좋은 신축 > 입지 좋은 구축
TIP !!
사지 말아야 할 것
- 수도권 : 경기 최외곽 선호도 떨어지는 구축 아파트 → 장기적 우상향하지 않는다.
지방 : 지역 내 선호도 떨어지는 구축 아파트 → 상승장에서 전고점 회복 못한 단지
정리
- 수도권은 교통(강남 접근성)이 중요. BUT 지역 내 비교 시, 교통 + 지역 내 선호하는 핵심요소 (학군, 환경 등)에 따라 가치 달라짐
- 광역시는 1등학군지는 대체되지 않는 입지독점성이 있으며, 입지 좋은 땅의 가치가 높음.
- 도시 규모가 작을수록(중소도시) 입지보다 환경이 좋은 신축의 선호도가 큼.
- 지역별로 가치를 판단하는 입지중요도가 다르고, 이를 바탕으로 투자 우선순위를 결정해야 더 좋은 투자 가능 → 입지중요도(임보.임장)
→ 투자 우선순위 결정
2-2 사례로 보는 투자 물건 선정하는 법
- 지방이나 수도권 구축을 투자할 때는 수리비까지 투자금으로 계산해야 한다.
매도자가 파려하는 이유. 내가 줄 수 있는 것. 내가 네고할 수 있는 부분을 고려해야한다. 나만 너무 이득 보려는 협상은 옳지 않다.
(매도자의 간지러운 부분을 긁어주더라도 내가 리스크를 해지할 수 있는지, 손익을 고려하여 가능하다면 맞춰주고 가격 깎기)
투자물건 선정 프로세스
- 분위기임장(1차)<입지분석(가치분석)<시세조사(가격조사)<단지임장(2차임장)<단지 선정(투자기준)
<매물임장(물건 확인)<투자진행(비교 평가)
- 1.분위기 임장(생활권 구분) → 선호 생활권 파악
2.입지분석 : 직장,교통,학군, 환경, 공급 등급 평가(지역 내 입지 요소 중요도 예측
→ 공급은 해당 지역 뿐만 아니라 주변 인구이동이 활발한 지역과 함께 같이 공급물량 을 확인 해줘야 함.
- 3.시세조사 : 지역 내 입지요소 중요도 확인
- 4.단지임장 : 모든 단지를 보지만, 내가 투자할 수 있는 단지는 더 자세히 본다.
5.투자 기준 내 단지 서정
→ 저:가치 대비 싼가?(내 앞마당 중에 가장 좋으면서 싼 것 / 수 : 적은투자금(전세가율 수도권 70%.지방80%)
리 : 감당가능 여부.(잔금 가능한가, 2년 뒤 역전세 대응 가능한가?)
투자 기준에 부함하는 후보 단지 선정 / 그 중 임장 때 파악한 선호도 높은 단지부터 집중 매물 확인
- 6.매물임장(물건확인)
생활권 내 선호도 떨어지는 단지 투자해도 되는지?
- 땅의 가치가 있는 지역(강남 접근 1시간 이내)은 생활권 내 선호도가 떨어지더라도 상승장에서 따라 올라감
7. 비교평가
가치 비교 > 가격 비교 > 투자금 비교 > >전고점 하락률 비교 (하락률이 같다면 가치가 더 있는 곳)> 최종 투자
2-3 시세트레킹 하는 법
- 앞마당 가치는 알았으니, 가격을 꾸준히 지켜보면 된다.
(지역의 가치는 크게 변하지 않는다.(호재 외), 하지만 가격은 생물처럼 움직인다. 계속해서 변하는 가격을 체크해야 함)
- 시세트래킹이란? 앞마당으로 만든 지역의 관심단지들의 가격을 정기적으로 추적(체크)하는 것
- 해야하는 이유
1)지역의 가격/시장 분위기 파악 : 매매가,전세가, 전세가율, 투자금, 매매전세 매물 수 증감, 실거래 추이
2)매수기회 포착 : 전세가율 상승 = 투자금 이내
- 매매가 상승 + 전세가 상승(매매가보다 전세가가 더 많이 올랐을 때)
- 매매가 보함 + 전세가 상승
- 매매가 하락 + 전세가 상승
- 매매가 하락 + 전세가 하락(매매가가 전세가보다 더 많이 하락했을 때)
- 시세 트래킹 할 때 어떤 아파트를 뽑아야 하는지 : 시세 트래킹 단지 선정
: 1)랜드마크 단지(시/구) : 해당 지역의 천장 가격 / 지역 간 절대적 저평가 여부 확인(그 지역의 분위기를 가장 먼저 탄다)
2)생활권별 대표 단지 +생활권별 단지 1~2개(중간선호도) : 지역 내 모든지역의 가격이 동시에 움직이지 않음. / 지역 내
저평가 여부 확인 / 지역 내 선호도 파악 (입지vs상품)
→ 앞마당 3개 이내 : 구별 10~15개 / 앞마당 개 이상 : 구별 5~10개(생활권별 대표단지 제외)
[어짜피 해당 지역의 분위기가 투자할 수 있는 분위기가 된다고 보면 해당 지역 전수조사를 다시 해야 하니,
앞마당이 많아지면 생활권 대표단지는 제외. 너무 많으면 보기 싫어지니까]
→ 시세 트래킹은 앞마당 1개 만들자 마자 해야한다.!!
* 랜드마트 단지 : 아실 - 최고가 - 지역선택/국민평형(84)/최근 1년
* 생활권별 단지 선정 : 1)분위기 임장 통해 생활권 순위 구분 2)단지임장, 시세 조사를 통해 생활권별 대표단지 확인
3)단지임장,시세 조사를 통해 생활권별 중간 선호도(중간 시세) 1~2개 단지를 선정
4)중소도시의 경우, 환경이 좋은 곳, 선호도 있는 생활권 위주로
- 시세 트래킹 할 때 어떤 점을 중점으로 봐야 하는지 : 시세 트래킹 하는 법
*평형대 : 앞마당 3개 미만 → 수도권 20평대(전용 59)/ 지방 30평대(전용 84)
앞마당 3개 이상 → 수도권 20평초, 20평대 / 지방 20평대/30평
* 매매/전세가격 : 매매 → 최저가(입주물, 저층(1-3층), 탑층 제외
전세 → 최저가(매물 없을 경우, 실거래가)
* 주기 : 월 회
* 시세트래킹 양식 공유 by 게리롱 https://cafe.naver.com/wecando7/9165829
- 정리 : 시세트래킹은 힘들게 만든 앞마당을 투자와 연결하기 위해 가격을 주기적(월1회)으로 체크해 나감
앞마당 3개 이내 → 구별 10~15개 / 앞마당 3개 이상 → 구별 5~10개(생활권별 대표단지 제외)
전세 세팅 플랜
step1 전세가.수리범위 결정 : 경쟁 전세 매물 체크(1. 단지 내 / 2. 주변 단지)
step2 세입자 양해 구하기 : 역지사기 / 감사표현(카톡선물, 과일 등)
step3 부동산에 기한 정해주기 : 잔금 2달 전 (0일 이후엔 몇 군데 더 내놓을께요)
step4 전세 홍보 : 문자 → 전화 → 전단지 등
step5 내 물건 경쟁력 파악 : 가격 / 수리조건 / 입주날짜 조정 필품으로 앞마당을 만드는 방법을 배웠는데, 다음 임장지는 어디로 가야할까?
#앞마당에서 투자할 아파트는 어떻게 고르는지. 투자 기준에 들어오지 않는 지역은 앞마당 관리를 어떻게 하는가?
#매수 이후의 과정도 알고 싶다.
목차
임장지역 선정하는법 2.임장지에서 투자할 아파트 고르는 법 3.투자의 완성 전세 셋팅의 전 과정
초보자가 임장 지역 선정하는 법
- 비교평가를 잘하기 위해 필요한 과정
1단계 : 앞마당 0~2개 → 임보/임장 훈련(가까운 지역[임자을 자주 갈 수 있는 곳])
2단계 : 앞마당 3~4개 → 수평적 비교 평가(가치가 비슷한 지역 비교 ( 같은 급지 ))
→ 지역 성격, 급지, 인구규모 비슷한 지역을 앞마당으로 선정하기(ex: 수지←>평촌)
3단계 : 앞마당 5개이상 → 수직적 비교평가(기존 앞마당과 연결성(상-하급지)을 갖는 지역
(ex: 영통<수지3억<분당4억→ 가치 가격 적정 / 수지 3억 <분당3억 → 분당이 싸진 거네?)
임장지역 선정방법 1단계 : 앞마당 2개 이하
* 임장 및 임보 훈련 : 임장 자주 갈 수 있는 지역(사는 지역 & 갈 수 있는 지역)
- 주택수요 원인 : 내가 이 지역을 선택한 이유(신축, 직장과의 거리, 부모님 근처, 학군, 환경 등)
- 업무지구 접근성 체감 : 출퇴근 혼잡도 / 교통수단 / 소요시간
- 가격/가치 기준점 : 다른 지역과 비교할 때 저평가 판단의 기준
- 부동산 방문 요이 : 익숙한 지역으로 부담감, 거래했던 부동산 방문 가능
→ 실준에서 배운 임보/임장을 적용해 투자자의 시선으로 지역을 아는 것이 중요(임장,임보훈련→완료→성공경험쌓기)
Q : 거주지와 직장이 동일 지역이라면?
A : 거주지 = 직장 → 인근 지역(시/구) 강남방향으로 또는 평당가 높은 지역
(ex : 영등포구라면 → 동작구 또는 양천구<영통구<수지구 / 자빙 광주 북구<광산구 / 천안 서북구<동남구)
임장지역 선정방법 2단계 : 앞마당 3~4개
수평적 비교평가 : 비슷한 가치/조건을 갖춘 지역 간의 비교를 통해 저평가 판단(동일 조건 지역 최소 2개 이상 임장)
- 지역의 성격 기준 : 1기 신도시 vs 2기 신도시
- 1기 신도시(도시 생성시기, 택지) : 5대 신도시에 약 30만호 건설. 91년도 입주부터 시작. 아파트 밀집, 학교, 편의시설 등 쾌적한 환경 조성. 같은시기에 택지개발로 도시의 분위기 비슷하여 도시간 비교 용이. 분양 당시 가격차이는 크지 않았으나, 땅의 위치, 업무지구 접근성에 따라 도시 위상이 달라지고, 가격 차이 크게 벌어짐.
입지순서 : 분당>평촌>중동.산본>일산
- 지역의 급지(수도권) 기준 : 수도권 1군 ~5군
- 1군 : 강남,서초,송파,용산,과천
- 2군 : 성동,광진,양천,마포,분당(학군 좋음)
- 3군 : 영등포구, 동작, 중구, 종로, 강동
- 4군 : 동대문,서대문,강서,성북,관악,노원 / 구성남,하남,광명,평촌(안양 동안구),수지(용인),구리
- 5군 : 구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉 (대부분 베드타운)/구디가디 : 직장의 질 / 부천, 산본, 일산
(같은 급지 최소 2개는 있어야 함)
- 인구 규모(지방) 기준 : 광역시(100만 이상) 중소도시(50만 이상)
- 지방의 인구 수는 지역의 위상(가치=수요)을 결정
- 200만 이상 : 부산, 대구
- 100만 이상 : 대전, 광주, 울산, 창원
- 50만 이상 : 청주, 천안(고소득 삼성 소재, 아산포함 인구 약 90만 이상), 전주, 김해, 포항
→ 인구 규모에 따른 권역별로 비슷한 시세를 형성
→ 지방은 공급물량의 영향을 크게 받는다.(천안이 원래 전주보다 비싼데, 현재 천안에 공급예정이 많아, 전주가
더 비싸게 형성되어 있다. 즉 가격의 왜곡이 발생! 천안 물량 소화되면 기회이지 않을까?)
임장지역 선정방법 3단계 : 앞마당 4개 이상
- 수직적 비교평가 : 기존 앞마당과 수직적 비교가 가능한 지역(상.하급지)
- 급지 수직적 지역(수도권) : 보통 지하철 호선 라인순으로 강남이 가격이 오르면 순서대로 오른다.
(4호선 : 과천>동안구>군포 / 경부라인 : 분당>수지>영통)
- 지방 :권역으로 비교한다(충청권 : 천안,청주,대전 / 전라권 : 전주, 광주 / 경상권 : 대구, 포항, 김해, 창원, 울산, 부산)
- 수도권 : 지역간 비교 → 입지(강남 접근성)가 더 좋은 단지 투자
- 지방 : 지역간 비교 :→ 지역위상(인구수)이 더 좋은 지역에 투자
(천안 1등 입지 : 불당동 / 대전 1드입지 : 둔산동) 세종의 입주물량의 영향은 청주와 대전에 끼치고 천안아산까지는 x
-* 정리 : 비교평가를 잘하기 위해 필요한 과정
1단계 : 앞마당 0~2개 : 임보/임장훈련 → 지역 분석과 친해지기 완성보다는 완료주의
2단계 : 앞마당 3~4개 : 수평적 비교평가 → 가치는 비슷한데 가격이 더 싸네?!
3단계 : 앞마당 4개 이상 : 수직적 비교 평가 → 저게 더 좋은데 가격이 싸네?!
Q :지방의 경우 한 지역을 다 보고, 다른 지역으로 넘어가나요?
A : 지역 내 최소 2개구 정도 보기
1등지역(지역의 선호도 파악, 가격 상한선 기준)
부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구, 울산 남구, 창원 성산구, 천안 서북구, 청주 흥덕구, 전주 덕진구,
포항 남구, 김해시
AND
가성비 지역 : 전세가율 60%이상(지방 70%이상) & 평당가 높은 순(평당가 낮으면서 전세가율 높은 곳은 약간 매매하긴 안좋은데 어쩔수 없이 살고 있다는 느낌이기 때문에)
앞으로 해야할 일
- 1달에 1지역 앞마당 만들기 : 최소 2달에 1지역 앞마당 만들기
- 입지별 급지 확인 : 강남 접근성, 평당가(수도권 1~5급), 인구 규모, 평당가(지방)
- 임장지역 선정(기존 앞마당과 연관하여 수평적, 수직적 비교 지역 선정)
- 1~2개월 차 : 거주지 & 직장지
- 3~4개월 차 : 수평적 지역(동일급지)
-5~6개월 차 : 기존 앞마당과 수직적 지역(상급지 또는 하급지)
2. 임장지에서 투자할 아파트 고르는법
2-1 투자물건 선정 기준
2-2 사례로 보는 투자 물건 선정하는 법
2-3 시세 트레킹 하는 법
# 자산가치를 키울 수 있는 투자
- 입지 : 직장,교통,학군,환경 / - 상품 : 신축, 1군브랜드, 대단지, 택지
=> 입지, 상품의 교집합에 있는 아파트를 좋아하지만, 비싸다.
=> 그 중 다수의 사람들이 집을 살 때 우선순위로 여기는 핵심요소를 몇 개나 가지고 있는가?
=> 지역(수도권/지방)에 따라 우선 순위가 다름을 알아야 더 좋은 투자를 할 수 있다.
=> 나한테 익숙한 것이 아닌, 다수의 사람들이 좋아하는 요소를 알고, 집을 매수해야 더 큰 자산으로 돌아 온다.
#지역별 입지.연식 우선 순위(환경 : 편의시설, 택지규모, 균질성, 커뮤니티 등)
수도권 => 입지 중요도 : 직장, 교통 > 학군 > 환경 / 연식 우선순위 : 입지 > 연식 (수도권은 직장가는 것이 중요. 교통과 직장이 중요)
- 양질의 일자리가 많은 지역은 집값이 비싸다. → 대중 교통으로 업무지구를 빨리 갈 수 있는 지역을 선호
- 지역간 비교 시, 학군과 환경보다 업무지구 접근성이 가장 중요하다
지역 내 비교 = 강남접근성 + 지역 내 핵심 선호요소(환경, 학군 학원가 등)(평촌은 학군지이다 보니 해당 지역 내 핵심 선호요소는 학군)
- ex 평촌 : 학군이 좋다. 4호선을 기준으로 평남 평북 나뉘고, 평남이 더 좋다. 지역 내에서 비교평가할 때는 단순히 업무지구 접근성만
따지진 않는다. 같은 지역 내이니까! /
- ex 동대문구 : 이문현대 < 전농 sk → 기본적으로 동대문구는 구도심. 즉 같은 지역 내에서 동대문구는 환경을 중요시함. (편의시설 등)
→ 단순히 지도로만 봐서 강남과의 거리만 따져서는 모른다. 임장을 가서 직접 현장을 느끼고 확인해봐야 한다.(거주 연령대, 환경 등)
→ 즉, 지역 내 비교 시에는 좀 더 디테일하게 비교 해봐야 한다.
- ex 수지
수내파크타운롯데(93,842) [입지 좋은 구축]> 수지태영데시앙(04.648)[입지 덜 좋은 구축] > 영통 sk뷰(16,710)[입지 않좋은 신축]
→ 왼쪽 순으로 강남과의 접근성이 가깝다. 즉, 수도권 내에서는 입지가 연식보다 더 중요하다.
광역시 => 입지 중요도 : 학군(1등 학군지)[1등 학군지는 구축이여도 괜찮다] > 환경 / 연식 우선순위 : 입지(학군) > 연식
- 광역시 등 지방은 교통이 별로 중요하지 않다. 자차로 대부분 1시간 이내 갈 수 있기 때문.
- 지방은 수도권과 달리 대중 교통의 중요성이 낮음.
- 지하철 노선이 많고, 도시 규모가 큰 부산은 대중교통 이용률이 높으며 이는 타 지방대비 교통의 중요성이 더 큼.
- 부산 외 지방은 승용차 이용률 50~60%수준(30~50대 승용차 이용률은 70%이상)
- 즉 구매력 있는 연령대의 사람들은 대부분 승용차를 이용하기 때문에 교통이 중요하지 않은 것
- 그렇다고 부산에서 무조건 교통이 일번! 역세권이 1번!인 것은 아니다. 이왕이면 교통도 좋으면 좋다는 것.
- 지방 학군지 : 부산 해운대구, 동래구, 금정구 / 대구 수성구 / 대전 둔산동/ 울산 신정동 / 광주 봉선동
- 지방에서 공부 잘하는 학교 + 양질의 학원가가 있는 곳은 정해져 있음.(입지독점성이 있음)(부산 2호선 라인이 중요)
- 입지 좋은 신축 > 입지 좋은 구축 > 입지 덜 좋은 신축
3. 중소도시 => 입지중요도 : 환경 > 학군 / 연식 우선순위 : 연식>입지(중소도시는 1등 학군지여도 구축이면 비선호)
- 1등 학군지보다 환경이 더 중요함.
- 연식 > 입지 중요. 즉 신축, 환경을 중요시 생각한다.(청주 대장아파트 : 두산위브지웰시티2)
- 입지 좋은 신축 > 입지 덜 좋은 신축 > 입지 좋은 구축
TIP !!
사지 말아야 할 것
수도권 : 경기 최외곽 선호도 떨어지는 구축 아파트 → 장기적 우상향하지 않는다.
지방 : 지역 내 선호도 떨어지는 구축 아파트 → 상승장에서 전고점 회복 못한 단지
정리
- 수도권은 교통(강남 접근성)이 중요. BUT 지역 내 비교 시, 교통 + 지역 내 선호하는 핵심요소 (학군, 환경 등)에 따라 가치 달라짐
- 광역시는 1등학군지는 대체되지 않는 입지독점성이 있으며, 입지 좋은 땅의 가치가 높음.
- 도시 규모가 작을수록(중소도시) 입지보다 환경이 좋은 신축의 선호도가 큼.
- 지역별로 가치를 판단하는 입지중요도가 다르고, 이를 바탕으로 투자 우선순위를 결정해야 더 좋은 투자 가능 → 입지중요도(임보.임장)
→ 투자 우선순위 결정
2-2 사례로 보는 투자 물건 선정하는 법
지방이나 수도권 구축을 투자할 때는 수리비까지 투자금으로 계산해야 한다.
매도자가 파려하는 이유. 내가 줄 수 있는 것. 내가 네고할 수 있는 부분을 고려해야한다. 나만 너무 이득 보려는 협상은 옳지 않다.
(매도자의 간지러운 부분을 긁어주더라도 내가 리스크를 해지할 수 있는지, 손익을 고려하여 가능하다면 맞춰주고 가격 깎기)
투자물건 선정 프로세스
- 분위기임장(1차)<입지분석(가치분석)<시세조사(가격조사)<단지임장(2차임장)<단지 선정(투자기준)
<매물임장(물건 확인)<투자진행(비교 평가)
1.분위기 임장(생활권 구분) → 선호 생활권 파악
2.입지분석 : 직장,교통,학군, 환경, 공급 등급 평가(지역 내 입지 요소 중요도 예측
→ 공급은 해당 지역 뿐만 아니라 주변 인구이동이 활발한 지역과 함께 같이 공급물량 을 확인 해줘야 함.
3.시세조사 : 지역 내 입지요소 중요도 확인
4.단지임장 : 모든 단지를 보지만, 내가 투자할 수 있는 단지는 더 자세히 본다.
5.투자 기준 내 단지 서정
→ 저:가치 대비 싼가?(내 앞마당 중에 가장 좋으면서 싼 것 / 수 : 적은투자금(전세가율 수도권 70%.지방80%)
리 : 감당가능 여부.(잔금 가능한가, 2년 뒤 역전세 대응 가능한가?)
투자 기준에 부함하는 후보 단지 선정 / 그 중 임장 때 파악한 선호도 높은 단지부터 집중 매물 확인
6.매물임장(물건확인)
생활권 내 선호도 떨어지는 단지 투자해도 되는지?
- 땅의 가치가 있는 지역(강남 접근 1시간 이내)은 생활권 내 선호도가 떨어지더라도 상승장에서 따라 올라감
7. 비교평가
가치 비교 > 가격 비교 > 투자금 비교 > >전고점 하락률 비교 (하락률이 같다면 가치가 더 있는 곳)> 최종 투자
2-3 시세트레킹 하는 법
- 앞마당 가치는 알았으니, 가격을 꾸준히 지켜보면 된다.
(지역의 가치는 크게 변하지 않는다.(호재 외), 하지만 가격은 생물처럼 움직인다. 계속해서 변하는 가격을 체크해야 함)
- 시세트래킹이란? 앞마당으로 만든 지역의 관심단지들의 가격을 정기적으로 추적(체크)하는 것
- 해야하는 이유
1)지역의 가격/시장 분위기 파악 : 매매가,전세가, 전세가율, 투자금, 매매전세 매물 수 증감, 실거래 추이
2)매수기회 포착 : 전세가율 상승 = 투자금 이내
- 매매가 상승 + 전세가 상승(매매가보다 전세가가 더 많이 올랐을 때)
- 매매가 보함 + 전세가 상승
- 매매가 하락 + 전세가 상승
- 매매가 하락 + 전세가 하락(매매가가 전세가보다 더 많이 하락했을 때)
- 시세 트래킹 할 때 어떤 아파트를 뽑아야 하는지 : 시세 트래킹 단지 선정
: 1)랜드마크 단지(시/구) : 해당 지역의 천장 가격 / 지역 간 절대적 저평가 여부 확인(그 지역의 분위기를 가장 먼저 탄다)
2)생활권별 대표 단지 +생활권별 단지 1~2개(중간선호도) : 지역 내 모든지역의 가격이 동시에 움직이지 않음. / 지역 내
저평가 여부 확인 / 지역 내 선호도 파악 (입지vs상품)
→ 앞마당 3개 이내 : 구별 10~15개 / 앞마당 개 이상 : 구별 5~10개(생활권별 대표단지 제외)
[어짜피 해당 지역의 분위기가 투자할 수 있는 분위기가 된다고 보면 해당 지역 전수조사를 다시 해야 하니,
앞마당이 많아지면 생활권 대표단지는 제외. 너무 많으면 보기 싫어지니까]
→ 시세 트래킹은 앞마당 1개 만들자 마자 해야한다.!!
* 랜드마트 단지 : 아실 - 최고가 - 지역선택/국민평형(84)/최근 1년
* 생활권별 단지 선정 : 1)분위기 임장 통해 생활권 순위 구분 2)단지임장, 시세 조사를 통해 생활권별 대표단지 확인
3)단지임장,시세 조사를 통해 생활권별 중간 선호도(중간 시세) 1~2개 단지를 선정
4)중소도시의 경우, 환경이 좋은 곳, 선호도 있는 생활권 위주로
- 시세 트래킹 할 때 어떤 점을 중점으로 봐야 하는지 : 시세 트래킹 하는 법
*평형대 : 앞마당 3개 미만 → 수도권 20평대(전용 59)/ 지방 30평대(전용 84)
앞마당 3개 이상 → 수도권 20평초, 20평대 / 지방 20평대/30평
* 매매/전세가격 : 매매 → 최저가(입주물, 저층(1-3층), 탑층 제외
전세 → 최저가(매물 없을 경우, 실거래가)
* 주기 : 월 회
* 시세트래킹 양식 공유 by 게리롱 https://cafe.naver.com/wecando7/9165829
- 정리 : 시세트래킹은 힘들게 만든 앞마당을 투자와 연결하기 위해 가격을 주기적(월1회)으로 체크해 나감
앞마당 3개 이내 → 구별 10~15개 / 앞마당 3개 이상 → 구별 5~10개(생활권별 대표단지 제외)
전세 세팅 플랜
step1 전세가.수리범위 결정 : 경쟁 전세 매물 체크(1. 단지 내 / 2. 주변 단지)
step2 세입자 양해 구하기 : 역지사기 / 감사표현(카톡선물, 과일 등)
step3 부동산에 기한 정해주기 : 잔금 2달 전 (0일 이후엔 몇 군데 더 내놓을께요)
step4 전세 홍보 : 문자 → 전화 → 전단지 등
step5 내 물건 경쟁력 파악 : 가격 / 수리조건 / 입주날짜 조정 필요
step6 기간별 대응
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