🩷랑🩷[지투22기 쟈니튜터님과 ㄱ1존쎄 8텐션조 소우주별빛 ] 잔쟈니튜터님🩷흥텐션조원분들🩷사랑해요🩷

안녕하세요. 

가장 깊은 밤에 더 빛나는 소우주별빛 입니다. 

지방투자 실전반에는 튜터링 데이가 있다구요?

실전반의 백미라 할 수 있는 튜터링 데이는

준비해 둔 궁금증을 튜터님께 풀어놓을 수 있다구요? 

뭘 물어봐야 할지 고민하다 보니 시간은 흘러만 가고..

당일날 아침 04:30경 눈을 뜨고 급한 마음에 칼럼을 뒤적거리며

튜터링데이에  무엇을 물어봐야 할지 관련 정보를 찾아 보았습니다.

(월부이브 님 나눔들 감사합니다. )

내가 쓴 임장보고서에서 궁금했던 내용을 물어볼 수도 있고, 

누더기 같은 내 임장보고서를 다시 살펴보면서 풀리지 않았던 부분들이 

하나둘씩 눈에 들어왔어요. 

나와의 대화를 통해 내가 지금 가장 걱정하는 게 뭐지 떠올려보기도 했어요. 

오늘 튜터님과 함께 갈 임장지의  프린트 뒷면에 질문 거리를 적어 모임장소로 고고!!

오전 시간에는 임장보고서 발표와  피드백 시간이 있었어요.

임보발표자는 월부이브님, 탠니아빠님, 내안의풍요 조장님이셨어요.

어쩜 다들 임보를 잘 쓰시는지..

나의 허접한 임보가 오징어가 되는 순간이었죠. ㅠㅠ

각자 자신들의 임보를 발표해주시는데, 하나도 놓칠  수 없었어요. 

그렇게 BM하고 싶은 부분을 적다보니,

내 임장보고서는 부분 수리를 할께 아니라 싹 다 갈아엎어야 하는 재개발 수준이더군요.  ㅠㅜ

<월부이브 BM & 새롭게 알게 된 점>

1.투자자 관점에서 자신의 생각을 적는 것

  - 팩트 체크 + 투자생각

2. 권역별로 많이 쪼개서 쓰신 것

   - 전국 입지등급 요약 넣기

  튜터님 피드백 : 행정구역(대전전체) 인구, 소득 시세 모두 밀린다. 김천구미역 주변에는 이해할 수 없지만 광역철도 앞에 아파트 가격들을 보면 생각보다 만만치 않음 동구의 신흥SK뷰의 가격을 보아도 가격의 영향을 미침

중구의 구도심 상권

서대전네거리 근처 역이 있고 서대전네거리 주변 아파트 가격이 만만찮음

대전 정도의 위치는 사통팔달의 의미

3. 대기업 종사자 수는 본사위주로 표시됨

   - 그 지역에 있는 대기업에 본사가 아닐 경우 표시되는 종사자 수는 정확하지 않을 수 있ㅇㅁ

 4. 지도 위에 비교장표 올리기

  - 학군비교시 학원가 개수, 학업성취도율, 법정동도 올리는 것도 좋을 듯

 - 중학교 배정<이 장표가 보여주는 팩트>

학군의 의미가 없는 지역은 초등학교 등 근거리 위치에 있는 것을 선호한다. 학군의 의미가 크지 않은 곳은 물리적인 거리가 중요함

  5. 공급파트

 -  숨겨진 공급을 디테일하게 세종시 공급이 많았던 시기를

회색이 보합하거나 하락시기 표시,빨간색은 상승기로 표시

  - 공급 캘린더 : 재건축/재개발(후기)를 지도에 표시

6. 입지요약에서는 그 지역에서 가장 중요시 봐야 하는 것을 의견으로 냄

 - 튜터님 피드백 : 투자에 대한 생각으로 짙은 남색으로 써주셨다. 형광펜으로 표시하여서 의문점을 제기한다.

공급파트. 대전의 공급이 적지 않다. 공급이 이슈인 지역을 왔다면 그 부분을 중요시 봐야 한다. 울산 남구, 대구 수성구는 학군을 좀 더 딥하게 봐야 한다. 평소에 임보대로 가는게 아니라 그 지역에 의미있는 부분을 좀 더 딥하게 봐야 한다. 임장지 특성에 따라 과감하게 넣어야 하는 부분이 있다.

 - 공급그래프 : 청주도 대전과 의미가 없다고는 보지 않음

공급은 누적이 중요하다. 그 전에 큰 공급이 없었다면 1년 정도 반짝 공급은 크게 영향을 받지 않음

 - 청주는 물량이 안잡힌 공급도 많음

이전에는 세종이 영향을 주었지만 앞으로는 청주의 공급이 대전에 어떤 영향을 미칠지를 보아야 한다.

인구이동을 볼 때 그쪽으로 사람들이 이동시 집값에 영향을 미치는지 여부를 생각해보고

영향을 미치지 않는다면 크게 의미를 둘 피룡가 없음

 7.  위상인지 입지가 중요한지를 알 수 있음 : 랜드마크를 2년단위 잘라서 표시하여

랜드마크가 어떻게 바뀌는지를 보고있음

8. 지적편집도에 상권만 넣지 말고 키워드를 함께 넣는다. 

9. 전입, 전출 총계가 없다. 총계를 보았을 때 세종이 5위권 안에 온다.

10. 가격은 비율이 중요함

<탠니아빠 BM + 새롭게 알게 된 점>

1. 들어가기에 앞서(궁금증)을 위주로 임보를 쓸 방향을 정함

2. 현장을 통해 가설검증을 한 것과 미래를 예상해 보는 것

   - 궁금증을 전임과 임장을 통해 알게 된 것들을 임보에 녹여넣은 것도 중요함

    이후 바뀐 생각을 적어 놓음

    - 원페이지 정리에도 이에 대한 내용 담기기

 3. 원페이지 정리시 질문을 하고 

4. 연도별 인구 증감률, 인구수 변화

5. 공급캘린더에 리스크 관리 하려는 것

6. 시세지도안에 1그룹, 2그룹 등 상중하로 나눈 것 

   (시세지도에 선호요소 담기)

<내안의 풍요 조장님 BM+ 새롭게 알게 된 것>

1. 앞마당 현황 : 이번달 상황 적기, 역산 스케줄 계획표
2. 임장보고서 장표의 의미를 알고 임자지에 궁금한 점 3가지 정도 적고 결론 찾아보기
3.  도시의 확장(20년 이상, 10~30, 3년 현재) 변화한 모습을 보고 동구의 개발 정도 파악

4. 각각의 법정동 별 인구 증감을 나타내는 장표

   - 전출입을 21년, 22년, 23년으로 쪼개서 나눠봄 --> 동구에 구매력 있는 사람들은 서구에 뺏김<아실에서 도시의확장을 보고. 호갱노노에서는 구별로 볼 수 있음>

5. 공급캘린더 위에 단지를 올리고 시세 지도에도 올림. 연도별로 각각 올려봄

하방경직성 위주로(전세가를 볼 때 단지 임의추출이지만 하다보면 시간이 걸리겠지만 이것저것 해보면서 의미있는 단지들을 추려가는 과정이 필요)

평단가도 작년과 이전 과거와 현재를 비교하기위해 함께 올림

<쟈니튜터님으로 부터 알게 된 것>

아파트라는 상품이 고점에서 -30% 빠지는 것은 자주 있는 사례가 아님

대전은 선호하는 단지는 5000만원 정도 반등하는 단지들도 있음

현재는 -25%로 정도로 정말 싼 시장이다. 

임장보고서 안에 는 올릴 수 있는 데이터를 최대한 지도 위에 올려라

사전임보는 내가 이것을 쓰면서 지역에 대해 익숙해 지는 과정이다. 

조그이라도 올릴 수 있는 모든 것을 올린다. 공급은 위치가 중요하다

결론과 1등 뽑기도 지도 위에 올린다.

단지분석

매달 100개 이상 매임 보고 들은 인풋만을 단지 정리에 넣었다. 

생각이 있는 임보를 쓰려면 인풋이 있어야 한다. 동료들과 이야기 한 내용, 부사님과의 대화 등등

시세지도

입지/특징/단지순위/ 비교평가 후 생각 정리를 먼저 함

나만의 투자범위 설정(투자를 위한 임보)_스트라이크 존

★ 선호요소

자신의 1등을 뽑아서 충실이 적는 것이 중요함

임장하며 굼금했던 질문을 적고 스스로 검증하며

선호도와 투자우선순위를 확인하는과정 필요

최종 선호도 나의스트라이크존

1. 생활권별 위상정리

2. 각 생활권 내 단지별 위상정리

3. 나의 스트라이크존 생각해보기(단, 편견이 되지 않도록. 시장 상황에 따라 이 영역은 달라짐. 이거 다음은 난 안봐가 아님)

1등뽑기 : 정답은 없다. 

저는 1~3등도 지도 위에 표시 내가 이 단지를 왜 뽑았는지 이유를 설명할 수 있어야 한다. 

1) 매물표 양식에서 빨간네모 표시 주요단지 그래프 붙어여 생각적기

2) 탑3뽑아서 가격비교

3)저환수원리

결론(한페이지 정리)

 - 결론과 느낀점은 앞의 내용을 안보고 적는 습관

매매 전고점을 보기도 하지만

전세 점고점도 의미있게 보는 편이다.

그만한 수익률을 낼 만한 가치가 있는지를 생각해 봐야 한다.

수익률 : 선호도 , 가치

4시간 연속 숨가쁘게 진행된 스터디 시간..

흥텐션 조원들 모두 긴장감 속에 열정을 뿜으며 튜터님의 미니 강의(?)를 들었다. 

지투실전반 수업이 처음인 나에게는 ‘이런 신세계가있구나?’라는 감탄과

그 동안 임장보고서를 무성의하게 썼다는 반성도 많이 되었습니다.

임장보고서 라는 게  나만 보면 된다고 생각했는 데, 

내가 다른 사람에게 자신 있게 전달할 수 있어야 내 앞마당이 된다는 것을 깨달았습니다.

다른 조원들의 임보발표를 들으며 BM할 게 너무 많았지만,

 재개발을 할 수 없기에 

이번 임보에서는 바꿀 만한 것들 몇 가지를 적용해 보기로 했습니다.

맛있는 점심 식사 후,

튜터님과의 분위기 임장 시간이 시작되었습니다.

첫 스타트는 나와 햄스터D님, 공공동동님,

아직 마음에 준비가 안 되었는데 벌써 시작이라니… 

어쩌지, 어쩌지.. 우물쭈물 하고 있는 데 

쟈니 튜터님이 자연스럽게 저에게 요즘 가장 고민하는 게 무엇이냐고 물어보셨습니다. 

뇌 정지가 되는 순간…

갑작스러운 상황에서는 나의 무의식 안에 있던 생각이 바로 튀어나오는 법이죠.

1호기 투자에 대한 조급함과 두려움,  앞으로 나아가야 하는 걸 알면서도 

갈팡질팡하는 지금의 저의 상황들을 횡설수설 말했습니다. 

쟈니 튜터님은  저의  말을 명확히 파악하시기 위해

앞마당, 시세 트래킹, 임장 보고서, 시간 관리 등등 세세하게 물어봐 주셨습니다. 

이 질문들에 대답하면서 내가 얼마나 계획 없이 살고 있는지,

시간 관리를 하지 않고 당장 앞에 있는 불을 끄는데 급급하게 살고 있는지를 알 수 있었습니다. 

튜터님은 시세트래킹과 전수조사 사이에서 해매는 저의 문제점을 집어 주시고, 

극 P인 나의 성향에 맞춰 시세트래킹 DAY를 만들어 실천 한 후, 다음 방향을 설명해주셨습니다. 

그 과정에서 파레토의 법칙을 다시 한 번 상기시켜주셨습니다.

현재 나의 우선순위에 집중하기 : 시세트래킹을 통해 투자지역을 파악하고  1등 뽑기 프로세스, 

1호기 투자하기에 온전한 나의 에너지 80%를 쏟고, 

그 외에 나머지 작업들 (강의, 임보, 독서 등등)을 나의 20% 안에 넣어서 사용하라는 것

그렇지 않고 우선순위 없이 일을 처리하면 올해 안에 1호기를 절대 할 수 없을 것이라는 말씀도 주셨습니다.

시세를 딸 때 걸리는 시간, 전수 조사할 때 걸리는 시간 등

 내가 투자공부를 하며 하는 활동들의 시간을 정량화해보고 

 더 효율적으로 시간을 쓰고 아낄 방법들을 계속해서 찾아내야 한다고 하셨습니다. 

투자경험이 풍부한 튜터님의 말씀을 들으니  

정말 이렇게 해야 성공할 수 있겠다는 믿음이 더 확고해졌습니다. 

함께 간 조원들도 각자의 사정에 맞춰 질문을 던졌고, 

쉬지 않고 저희에 질문에 답변해주시는 튜터님 

정말 감사합니다. 

너무나 소중한 시간이었습니다. 

이런 시간이 없었다면  얼마나 헤매고 다녔을지 상상하고 싶지 않네요. 

튜터링데이 이후 

매월 말일  시세트래킹 데이

아침 5~7시에는 온전히 투자물건을 찾는 시간(전수조사, 1등 뽑기)으로 만들도록 하겠습니다. 

그리도 짜투리 시간을 활용하여 독, 강, 임을 해내도록 해보려합니다. 

쟈니튜터님 아직은 걸음마도 제대로 못하는 투자자지만 

온전히 바로 서서 걸을 수 있도록 열심히 해보겠습니다. 

감사합니다.