안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진담입니다
지방, 특히 인구가 작은 곳을
임장다닐 때 항상 마주하는
'구축 단지'의 매력에 빠지게 됩니다.
몇 백만원 혹은 '무갭'으로도
투자할 수 있는 단지들이
종종 있기 때문인데요.
'나는 가치투자를 배운 사람이야!'
라는 인식을 가지면서 임장을 해도
'썩 괜찮아 보이는 구축단지' 들에
눈이 빼앗기기도 하는 것 같습니다.
특히 위처럼 갭 3천 이내인데,
학원가와 상권도 잘 형성되어 있으면
구축이라도 마음을 뺐기기 쉬운데요.
혹시 저와 같은 분들이 계실까봐,
고민하면서 글을 작성하게 되었습니다 :)
부족한 점도 분명 있지만,
'이렇게 생각을 해보면
구축 투자 시 잃지 않을 수 있겠다'
라는 생각이 들었는데요.
저와 같은 고민을 가진 분들께 도움 될 것 같아서
'저가치 체크리스트' 를 만들어봤습니다.
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1. 입주시기가 서로 다른
생활권 별 가격차이가 크지 않은가?
(아실 사용하기)
첫번째는 생활권 별 입주 시기에 따른
가격변동 차이를 비교해보는 것입니다.
왼쪽 대전의 예시를 보시면
연식이 좋은 생활권과 오래된 생활권 간
가격차이가 크지 않음을 발견할 수 있습니다.
대전 서구/유성구/중구
골고루 비교해봐도 크지 않았는데요.
이와는 달리 규모가 조금 더 작은
청주라는 도시를 분석하면
연식에 따라 가격차이가
큰 것을 알 수 있습니다.
[비교방법]
이런 입주시기 별 비교하시는 건
아실에서 확인 가능하신데요.
좌측 상단 구분탭을 클릭하시면
'입주시기'란을 클릭하실 수 있습니다.
그 후에 위 상단 탭에서 더보기를 누르신 후
여러단지 비교 탭을 클릭하세요!
그리고 단지가 아니라 '동'까지만 설정한 후
추가를 누르시면 해당 동의 가격 흐름을
보실 수 있습니다!
[낮은 선호도 단지 특징 ①]
수요층이 얇은 도시에서는
입지에 따라 연식이 오래된 생활권은
가격 상승에 한계가 있다.
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2. 상승장에서 가수요가 붙는 단지인가?
(호갱노노 사용하기)
투자시 중요한 '선호도'가 있다는 것은
"달리 표현하면 갖고 싶은 사람이 많다"
는 뜻으로도 해석될 수 있습니다.
갖고싶은 사람이 많은 단지는
상승장이 시작되면
실제 필요한 수요(아마도 전세가격)대비
폭발적으로 가수요가 붙게됩니다.
대전에 이 생각을 대입해보면
생활권은 막론하고
해당 시장이 상승장이었다면
확연한 가수요(=벌어지는 매전갭)을
확인할 수 있었습니다.
이와는 달리 청주라는 시장에서는
생활권 별 대부분 구축들이
전세가가 매매가를 밀어올리는,
즉 실수요와 가수요 차이가 없는
그런 모습을 보여주고 있었습니다.
이쯤 되면
"그냥 중소도시는 구축 별로라는 거야?"
라는 생각이 드실 수 있는데요.
아래 단지를 한번 같이 보실까요?
중소도시에서 입지가 좋으면 가수요가 붙는 구축 아파트
정답은 댓글로 부탁드립니다 :) ㅎㅎ
위 차트를 보시면
가수요가 압도적으로 붙은
단지임을 보실 수 있을겁니다.
이 단지는 1988년에 지은 아파트로
주변에 백화점,마트 등 환경적 요소 및
택지 안에 있어서 주거 안정성까지 확보된
좋은 입지에 있는 단지입니다.
'10~19년 동안 상승과 하락을 반복하던
투자수요가 있을까 의심되던 단지였는데,
입지를 인정받고 폭등해버렸는데요.
놀랍게도 이 지역은
광역시가 아닌 경남권 중소도시입니다.
중소도시라도 압도적인 입지가 있다면
구축에서도 충분한 가수요가 붙고,
순자산 n억을 증가시킬 수 있었네요!!
[낮은 선호도 단지 특징 ②]
가치가 낮다는 것은
가수요가 덜 붙는 것이다.
중소도시에서 가치가 떨어진다고
생각한 단지들의 예시로
가수요가 적을수록
선호도가 낮을수도 있겠다!
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3. 도심재생이 활발한 지역인가?
(리치고 확인하기)
도심재생이란 무엇일까요?
네이버에 검색해보면
이런 식으로 나오네요!
직관적으로 해석하면
뜬금없는 새로운 땅이 아니라
기존에 자리한 땅에
새로운 개발을 시도한다.
로 해석 될 수 있을 것 같습니다.
기존입지가 대체되기가 힘들어서
원래 중심역할을 하던 곳을
개발한다는 의미일 수도 있고
더 이상 새롭게 지을 땅이 없어서
좋지만 낙후된 곳을 개발한다는
의미일 수도 있겠습니다!
조금 배운 사람의 용어로는
입지독점성이 있다고도 할 수 있겠어요!
소재지 자체의 땅 가치가 높아서
중심지를 벗어난 지역에서도
도심재생이 일어나고 있다면?
구축도 언젠간 신축으로
바뀔 가능성이 높고,
이미 거주하기 좋은 도심에서
살기에 쾌적하기까지 한
상품성까지 보장된 곳이니
가치는 두말 할 나위가 없겠죠?
[낮은 선호도 단지 특징 ③]
도심재생이 적다는 건 그만큼
입지독점성이 떨어진다는 것이고
구축의 역할이 더 제한적이다
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4. 시세를 리드하는 생활권 내
가격 상승 흐름이 유사한가?
대망의 마지막 점검은
대장아파트와의 가격 차이 흐름을
확인해보는 것입니다.
왼쪽에 위치한 대전을 살펴볼까요?
지역 내 랜드마크 급의 가격 상승은 아닐지라도
가격 상승의 방향성이 랜드마크와 매우 유사하게
흘러가고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
그럼 이렇게도 해석해볼 수 있을 것 같아요.
"여기 사는 사람들은
여기를 정말 좋아하셔서
상급 단지가 비싸지면 하급단지로
이사하셔서라도 꼭 살고 싶은 곳이구나"
반면 우측에 자리한 청주는 어떨까요?!
상승장에서 구축도 오르긴 합니다.
단, 전고점을 만나고
금방 꺾이는 게 특징입니다.
전고점 따위는 시원하게 밀고 올라가는
큰 도시의 구축 단지와는 다르게,
작은 도시에서의 구축은
전고점을 간신히 회복하고
다시 하락세로 접어듭니다.
여기서는 이런 생각을 해볼 수 있을 것 같아요.
"대장단지 가격이 보합하는 것은
구축단지에서 이사수요가 있어서
가격을 받쳐줘서 그런 게 아닐까?"
[낮은 선호도 단지 특징 ④]
수요층이 얇은 도시 상승장에서
랜드마크를 따라 움직일 때는
전고점 수준의 상승이다!
랜드마크와 구축의 가격차이가
일정하지 않고 기복이 있다.
(업다운이 조금씩 다르다)
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이상으로 저가치 구축 아파트를
판별해볼 수 있는 4가지 체크리스트를
공유드려봤습니다. :)
세상에는 단지가 너무도 많고,
투자자의 환경에서는
이번 하락장처럼 매우 드문 일도
투자 결정 시점에 발생할 수 있기에
제 생각이 틀릴 수도 있습니다!!
다만, 지방 구축아파트는
입지독점성이 강한 수도권과 다르게
더 조심스럽고 예민하게 바라 볼
필요가 있는 것 같습니다.
갭이 아니라 가치가 있는 곳인지
임장을 통해 충분히 느껴보시고
손품을 통해 가치를 확인해보실 수 있는
그런 시간이 되시면 좋겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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